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Ristrutturazione edilizia: a chi spetta la detrazione?

22 Febbraio 2022 | Autore:
Ristrutturazione edilizia: a chi spetta la detrazione?

Chi ha diritto a scaricare le spese sostenute per i lavori, se è persona diversa dal proprietario dell’immobile oggetto degli interventi agevolati?

I tuoi suoceri hanno dato in uso un appartamento a te e a tua moglie. Avete deciso di ristrutturarlo, incaricando una ditta per fare i lavori necessari. Hai pagato tu stesso le imprese esecutrici, e ora vorresti portare in detrazione la spesa, sfruttando le agevolazioni fiscali esistenti per le facciate, la riqualificazione energetica o il Superbonus; ma l’immobile non è di tua proprietà e non sai se puoi farlo. In caso di ristrutturazione edilizia, a chi spetta la detrazione?

Sono molto frequenti i casi in cui un soggetto vive, per vari motivi, in una casa che appartiene ad altri. A parte l’ipotesi dell’inquilino con regolare contratto di affitto (o talvolta senza contratto), ci sono figli, diventati adulti, che abitano in immobili ancora di proprietà dei loro genitori o di altri parenti, e persone che hanno ricevuto la casa in comodato d’uso gratuito, per abitarci con la loro famiglia, senza dover pagare nessun canone.

Spesso sono proprio questi soggetti, diversi dal proprietario, che sostengono in proprio le spese di ristrutturazione edilizia (o vi partecipano, come nel caso di condominio) e perciò vorrebbero portarle in detrazione fiscale. È possibile farlo, se si rispettano due essenziali condizioni. La prima è che si possegga o detenga l’immobile in base ad un titolo idoneo; la seconda è che la spesa sia rimasta effettivamente a carico di chi l’ha sostenuta. In presenza di questi requisiti, l’Agenzia delle Entrate riconosce il diritto all’agevolazione fiscale. Vediamo, quindi, nel dettaglio a chi spettano le detrazioni per ristrutturazione edilizia.

Chi ha diritto alle detrazioni fiscali per ristrutturazione edilizia?

Le detrazioni fiscali ammesse per le ristrutturazioni edilizie compiute su immobili spettano alle seguenti categorie di soggetti:

  • proprietari e nudi proprietari (il nudo proprietario è colui che ha attribuito il diritto di usufrutto a un diverso soggetto);
  • titolari di diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione, superficie);
  • inquilini con contratto di locazione (anche finanziaria) registrato;
  • comodatari, ossia i detentori dell’unità immobiliare in base a un contratto di comodato [1];
  • soci di società cooperative (divise e indivise) o di società semplici proprietarie dell’immobile;
  • imprenditori individuali, per gli immobili non strumentali o destinati alla rivendita.

I detentori dell’immobile diversi dal proprietario (inquilini, comodatari, ecc.) per avere diritto alla detrazione devono essere muniti del consenso del proprietario all’esecuzione dei lavori fiscalmente agevolati. Inoltre, devono essere detentori dell’immobile alla data di avvio dei lavori edili, a prescindere dal momento (solitamente successivo, salvi gli anticipi versati in acconto) in cui avviene il pagamento della spesa da portare in detrazione [2].

Chi sostiene le spese per ristrutturazioni edilizie può portarle in detrazione?

Oltre alle categorie che abbiamo indicato, hanno diritto alla detrazione fiscale per ristrutturazioni edilizie, a condizione che abbiano sostenuto essi stessi le spese e siano intestatari dei bonifici effettuati in pagamento e delle fatture emesse dalle imprese che hanno fornito i materiali ed eseguito i lavori:

  • il coniuge, il componente dell’unione civile, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento [3];
  • il coniuge separato assegnatario dell’immobile di proprietà dell’altro coniuge (ad esempio, la moglie che ha ottenuto l’assegnazione della casa coniugale per abitarvi insieme ai figli minori).

Detrazione spese per ristrutturazione: i familiari conviventi

A parte il caso dei coniugi separati, il proprietario dell’immobile oggetto dei lavori agevolati (o il possessore o detentore) e il soggetto che sostiene la spesa e intende portarla in detrazione devono essere anche familiari conviventi: in questo caso, è ammessa la possibilità di detrarre i costi pagati per i lavori di ristrutturazione dell’immobile (ovviamente fino all’importo massimo ammesso per le agevolazioni fiscali consentite nel relativo periodo d’imposta); e ciò anche quando il titolo abilitativo all’esecuzione degli interventi è stato rilasciato dal Comune a nome del proprietario dell’immobile. La convivenza deve necessariamente sussistere alla data di inizio dei lavori [4]; può essere attestata anche mediante una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, e non è indispensabile la comune residenza anagrafica.

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione [5] ha precisato che «la detrazione compete anche al familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile sul quale vengono effettuati i lavori, purché ne sostenga le spese» e ha chiarito che, in caso di immobile concesso in uso gratuito, non è richiesta l’esistenza di un contratto di comodato (perciò non vanno neppure indicati gli estremi di registrazione del contratto nel modulo di comunicazione di inizio lavori).

La Suprema Corte ha sottolineato che «lo status di convivenza deve sussistere già al momento in cui si attiva la procedura ovvero, come sopra detto per i detentori, alla data di inizio dei lavori  o al momento del sostenimento delle spese ammesse alla detrazione, se antecedente all’avvio dei lavori, e non è necessario sussista per l’intero periodo di fruizione della detrazione».


note

[1] Agenzia Entrate, Risp. a interpello n. 16/2021 e Circ. n. 24/E/2020.

[2] Agenzia Entrate, circ. n. 36/E/2007.

[3] Art. 5, co.5, D.P.R. n. 917/1986.

[4] Agenzia Entrate, circ. n. 13/E/2019.

[5] Cass. ord. n. 5584 del 21.02.2022.


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