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Affitto in nero: che succede se non pago?

22 Febbraio 2022
Affitto in nero: che succede se non pago?

Si può sfrattare l’inquilino che non paga i canoni di locazione nel caso di contratto irregolare?

Si parla di affitto in nero quando il contratto di locazione, seppur scritto, non viene registrato presso l’Agenzia delle Entrate. In tal caso, il rapporto è nullo e da esso non scaturiscono obblighi giuridici tra le parti. Sapendo ciò, l’inquilino sarà subito portato a chiedersi: in caso di affitto in nero, che succede se non pago? Lo spiegheremo qui di seguito con parole semplici e pratiche.

Affitto in nero: è nullo?

Il contratto di locazione deve essere obbligatoriamente registrato all’ufficio delle imposte. Tale adempimento spetta al locatore entro 30 giorni dalla stipula (vi potrebbe provvedere anche il conduttore, chiedendo poi il rimborso delle somme spese). L’affitto non registrato si considera irregolare (viene anche detto “affitto in nero”). Le conseguenze sono due.

Sul piano fiscale, l’Agenzia delle Entrate può recuperare l’imposta di registro non versata sia dal locatore che dal conduttore (cosiddetta responsabilità in solido); può invece agire solo contro il locatore per l’Irpef evasa sui canoni di locazione corrisposti.

Sul piano civilistico, invece, la locazione non registrata è nulla. Significa che non produce effetti. Con la conseguenza che tutti gli accordi stretti tra le parti, a voce o per iscritto, non hanno valore. Sul piano pratico, questo significa che non ha efficacia l’accordo sul prezzo o quello sul termine di durata del contratto. Il conduttore potrebbe smettere di pagare l’affitto senza ricevere un decreto ingiuntivo; il locatore potrebbe imporgli dall’oggi al domani di lasciare l’appartamento senza preavviso (ma altrettanto potrebbe fare l’inquilino). Inoltre, il locatore che voglia ottenere la liberazione dell’appartamento non potrebbe agire con la procedura di sfratto ma dovrebbe avviare una causa ordinaria di «occupazione senza titolo», lunga e costosa.

In ogni caso, il locatore può registrare il contratto di locazione anche tardivamente, con conseguente sanatoria anche sul periodo pregresso (effetto retroattivo).

Affitto in nero: che succede se l’inquilino non paga i canoni?

L’obbligo di pagare i canoni di locazione dipende dalla validità del contratto. Ne deriva che se il contratto di locazione è nullo – come appunto nel caso di affitto in nero – l’inquilino non può né essere sfrattato (con la procedura rapida che consta di una sola udienza), né essere condannato dal giudice con un decreto ingiuntivo al pagamento degli arretrati.

La Cassazione afferma che, in questi casi, il locatore può avviare solo un normale giudizio per ottenere la restituzione dell’immobile illegittimamente occupato chiedendo in quella sede una indennità per il possesso del bene. La misura di questa indennità è sicuramente inferiore al canone di mercato dell’affitto.

Nella pratica questo si traduce in un grosso vantaggio per l’inquilino il quale potrà continuare a rimanere nell’immobile finché il giudizio non sarà terminato.

Affitto in nero: che succede se l’inquilino ha già pagato?

Se l’inquilino ha già corrisposto le somme in nero può sempre chiederne la restituzione entro cinque anni rispetto al momento della restituzione dell’immobile, anche rivolgendosi al giudice. Può farlo anche se il canone convenuto con il proprietario dell’immobile era in parte dichiarato e in parte no: in tal caso, avrà sempre cinque anni di tempo dalla cessazione del contratto per farsi restituire le somme versate in nero.



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