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Acquisto secondo box prima casa: cosa dice la legge?

26 Luglio 2022 | Autore: Adele Margherita Falcetta
Acquisto secondo box prima casa: cosa dice la legge?

Le agevolazioni in favore di chi compra la prima abitazione sono previste anche se si acquista una seconda rimessa per l’auto? Ecco la risposta fondata sulla normativa vigente.

Chi compra la prima casa fruisce di alcuni vantaggi fiscali che rendono l’acquisto meno oneroso. Tali agevolazioni riguardano non solo l’appartamento, ma anche eventuali pertinenze, come ad esempio il box per l’auto che, anche se separato rispetto alla casa, è a servizio della stessa. Ma cosa succede se in seguito si decide di acquistare un secondo box? Quest’ultimo potrebbe consentire ai proprietari dell’abitazione di custodire altri veicoli, oppure, se confinante con il primo box acquistato, di ampliarlo realizzando così un garage più grande. In questo articolo parleremo di cosa dice la legge a proposito dell’acquisto di un secondo box per la prima casa. Le agevolazioni fiscali valgono anche in questo caso? L’Agenzia delle Entrate ha dato una risposta; vediamo in che termini.

Per avere un quadro chiaro e completo dell’argomento, prima di tutto spiegheremo cosa si intende per prima casa e pertinenza.

Quando si può parlare di prima casa?

I benefici fiscali previsti per l’acquisto della prima casa hanno lo scopo di agevolare coloro che desiderano avere la certezza di un immobile in cui abitare. Si pensi, in particolare, alle coppie che si accingono a formare una famiglia, ma anche a chi, dopo anni di lavoro, vuole finalmente coronare i suoi sacrifici con un’abitazione di sua proprietà.

Affinché si possa parlare di prima casa ai fini fiscali occorre però che siano soddisfatti alcuni requisiti. Innanzitutto, non deve trattarsi di un immobile di lusso, bensì di una civile abitazione. Inoltre, vi sono alcune condizioni poste a carico dell’acquirente della casa:

  • essere residente nello stesso Comune in cui si trova l’immobile. In caso contrario, egli deve spostarvi la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto;
  • non essere proprietario di altri immobili ad uso abitativo ubicati nello stesso Comune; diversamente, deve cederli prima del rogito;
  • se ha già fruito delle agevolazioni fiscali per la prima casa in relazione a un altro immobile, anche se quest’ultimo si trova in un altro Comune, deve cederlo entro un anno dall’atto notarile;
  • non deve vendere la prima casa prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto.

Quali sono i vantaggi fiscali per chi compra la prima casa?

Quando si compra un immobile, oltre al prezzo e all’onorario del notaio bisogna pagare anche alcune imposte che fanno aumentare ulteriormente una spesa che è già piuttosto onerosa.

Se, tuttavia, si tratta dell’acquisto della prima casa, gli importi dovuti allo Stato sono notevolmente ridotti; infatti, la legge [1] prevede che:

  • se si acquista da un’impresa, occorre pagare l’Iva; l’aliquota di quest’ultima è però del 4% sul prezzo anziché del 10%. Inoltre le imposte di registro, ipotecaria e catastale non sono dovute in misura proporzionale al prezzo, ma in misura fissa, pari a 200 euro ciascuna;
  • se invece si acquista da un privato, occorre versare l’imposta di registro in misura pari al 2% (anziché il 9%), nonché quella ipotecaria e quella catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna.

I suddetti benefici fiscali si estendono, entro certi limiti, anche alle pertinenze della casa. Vediamo subito cosa si intende con questo termine.

Cos’è una pertinenza?

Il Codice civile [2] stabilisce che una pertinenza è una cosa posta a servizio o decorazione di un’altra, detta principale. Tra la pertinenza e la cosa principale vi è dunque un legame, il vincolo pertinenziale. Esso deve avere due caratteristiche:

  • deve essere stabile, cioè tale da durare nel tempo;
  • deve essere stato stabilito dal proprietario della cosa principale.

Ecco quali sono le possibili pertinenze di una casa e le corrispondenti categorie catastali:

  • magazzini, depositi, soffitti, solai, cantine (categoria catastale C/2);
  • box auto e stalle (categoria catastale C/6);
  • tettoie (categoria catastale C/7).

Non importa che la pertinenza si trovi nello stesso edificio dell’abitazione o nelle immediate vicinanze, purché sia destinata stabilmente al servizio di essa. Il box auto, ad esempio, può anche trovarsi in una strada diversa rispetto alla casa; ciò che conta è che il proprietario di entrambi gli immobili abbia stabilito tra di essi un rapporto stabile, che rende il box destinato in maniera permanente ad essere utilizzato dagli abitanti della casa.

Chi compra un secondo box fruisce dei vantaggi prima casa?

A questo punto possiamo considerare la domanda che forma oggetto di questo articolo. Cosa dice la legge in caso di acquisto di un secondo box per la prima casa?

Facciamo un esempio concreto.

Un tale, che chiameremo Mario, ha comprato la sua prima casa. Insieme a quest’ultima, ha anche acquistato un box auto che ne costituisce pertinenza. Successivamente, Mario ha l’occasione di comprare un secondo box, che confina con il primo; ciò gli consentirebbe, abbattendo una parete, di ottenere un unico garage più grande. Poiché anche il secondo box è una pertinenza della sua prima casa, Mario potrà avvantaggiarsi, al momento del rogito notarile, degli sconti fiscali?

L’Agenzia delle Entrate ha dato una risposta al quesito [3], dopo essere stata interpellata da un contribuente che si trovava in una situazione molto simile a quella sopra prospettata. A parere dell’Agenzia, i benefici fiscali previsti per la prima casa non possono essere estesi al secondo box.

La suddetta conclusione è fondata sul dettato della legge [4], secondo la quale le suddette agevolazioni sono previste per le pertinenze, rientranti nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, limitatamente ad una per ciascuna categoria. Così, ad esempio, è possibile comprare (anche con atti separati) la prima casa più una cantina, un box auto e una tettoia come pertinenze di essa e godere, per tutti i suddetti immobili, degli sconti sulle imposte previsti dalla legge. Ogni ulteriore acquisto, invece, sarà escluso dai benefici fiscali.



Di Adele Margherita Falcetta

note

[1] Dpr n. 131/1986

[2] Art. 817 cod. civ.

[3] Risposta n. 66/2020

[4] Art. 1, terzo comma, della Tariffa allegata al Dpr n. 131/1986


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