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Spese notarili prima e seconda casa: quali differenze?

26 Luglio 2022 | Autore:
Spese notarili prima e seconda casa: quali differenze?

Guida al calcolo delle imposte e ai costi da sostenere per l’acquisto di una casa.

Quando si intende comprare un immobile occorre necessariamente rivolgersi a un notaio per il rogito, cioè per l’atto di acquisto da sottoscrivere. È ovvio che l’intervento di tale professionista, nella compravendita immobiliare, comporta dei costi, sul cui ammontare conviene informarsi fin dall’inizio se si vuole evitare di dover affrontare spese impreviste, a volte piuttosto ingenti.

Tale discorso vale per l’acquisto di una prima casa ma ancor di più nell’ipotesi di acquisto di una seconda casa. Questo perché i costi cambiano in relazione ai due casi specifici. In pratica, quali differenze ci sono per le spese notarili tra prima e seconda casa?

In generale, per «spese notarili» si intendono sia le imposte dovute per la compravendita, che il professionista inserisce nella propria fattura e poi versa allo Stato per conto delle parti, sia il suo onorario.

Una prima differenza sostanziale nelle spese notarili tra prima e seconda casa è data dalla presenza o dall’assenza di agevolazioni fiscali. Infatti, per la prima casa è previsto uno sgravio sulle imposte da pagare, di cui non è possibile beneficiare in relazione a una seconda casa. Più precisamente, all’acquisto di una prima casa si applica un’aliquota ridotta al 2% mentre per una seconda casa l’aliquota applicata è del 9%.

La differenza tra le spese notarili per la prima casa e quelle per la seconda casa può dipendere, altresì, dal valore catastale del bene compravenduto, in quanto quest’ultimo rappresenta la base imponibile su cui viene calcolata l’imposta di registro.

Anche l’identità del venditore può incidere sui costi notarili della prima e della seconda casa, poiché le tasse da pagare sono diverse a seconda se la compravendita avviene da privato a privato oppure se si acquista da una società, ad esempio dall’impresa che ha eseguito i lavori di costruzione o di ristrutturazione dell’immobile.

Per quanto attiene poi all’onorario del notaio può variare in base alla zona in cui è ubicato l’immobile compravenduto e al prezzo di vendita del bene.

Quali imposte si pagano per una compravendita immobiliare?

Le imposte dovute dall’acquirente per una compravendita immobiliare, sia se il venditore è un privato sia se è un’impresa, sono:

  • l’imposta di registro, calcolata in proporzione del valore catastale del bene;
  • l’imposta catastale;
  • l’imposta ipotecaria.

Nel caso di acquisto di un immobile dall’impresa costruttrice o che l’ha ristrutturato, la regola generale è che la cessione è esente da Iva (Imposta sul valore aggiunto). Tuttavia, la medesima impresa può scegliere di assoggettare il trasferimento del bene a detta imposta, che si va così ad aggiungere a quelle di registro, catastale e ipotecaria, all’uopo specificandolo nell’atto di vendita o nel preliminare.

Le imposte da corrispondere allo Stato sono fisse, quindi, il loro importo si può conoscere anche prima di procedere alla firma dell’atto di compravendita.

Vi possono essere poi delle ulteriori voci di spesa, a seconda del tipo di contratto, quali i diritti di conservatoria, di voltura e di visura, la tassa di archivio, i diritti della Camera di commercio o l’imposta di bollo telematico.

I diritti di conservatoria sono riferiti al fatto che dopo la firma del rogito il notaio deve curare la trascrizione del cambio di proprietà dell’immobile nei pubblici registri.

Qual è l’onorario del notaio per una compravendita?

L’onorario del notaio è un’altra voce che incide sull’ammontare finale delle spese di una compravendita immobiliare che, però, non è possibile calcolare in anticipo poiché viene stabilito dal professionista caso per caso. Peraltro, di solito, aumenta con l’aumentare del prezzo di vendita dell’immobile.

Esiste una sorta di tariffario che ha un valore puramente indicativo. Ad esempio, se il prezzo dell’immobile non supera i:

  • 93.000 euro, il compenso del notaio potrà essere compreso tra i 1.700 euro e i 2.450 euro;
  • 139.500 euro, il compenso potrà essere tra i 1.800 euro e i 2.600 euro;
  • 186.000 euro, l’onorario potrà essere compreso tra 1.900 euro e 2.800 euro;
  • 232.400 euro, l’onorario potrà essere tra i 2.030 euro e i 2.990 euro;
  • 280.000 euro, il compenso potrà essere tra i 2.150 euro e 3.200 euro;
  • 370.000 euro, il compenso potrà essere tra i 2.250 euro e i 3.360 euro;
  • 465.000 euro, l’onorario potrà essere tra i 2.480 euro e i 3.730 euro.

Spese notarili per prima casa: a quanto ammontano?

Per conoscere l’ammontare delle spese notarili per una prima casa bisogna innanzitutto calcolare il valore catastale dell’immobile. A tal fine occorre moltiplicare la rendita catastale, così come risulta da una visura catastale del bene, rivalutata del 5%, per il coefficiente 110. Più semplicemente basta moltiplicare la rendita catastale per 115,5.

Una volta determinato il valore catastale del bene, le imposte per la prima casa saranno pari a:

  • imposta di registro al 2% del valore catastale dell’immobile;
  • imposta catastale (50 euro);
  • imposta ipotecaria (50 euro).

Pertanto, volendo fare un esempio, se si acquista da un privato o da un’impresa con vendita esente da Iva un immobile da adibire a prima casa, che ha una rendita catastale di 500 euro, le imposte saranno pari a:

(500 x 115,5 = 57.750) x 2% + 50 + 50 = 1.255 euro.

Alle imposte come sopra determinate va aggiunto l’onorario del notaio.

Quindi, se il prezzo dell’immobile è di 150.000 euro, il costo del notaio potrà essere pari a 1.700 euro. Sommando alle imposte (1.255 euro) l’onorario del notaio (1.700 euro), si arriverà a complessivi 2.955 euro a titolo di spese notarili.

La fattura del notaio sarà composta da una parte relativa alle imposte e da una parte relativa al suo onorario (+ Iva del 22%).

Spese notarili per seconda casa: a quanto ammontano?

Passiamo ora al calcolo delle spese notarili per una seconda casa. Anche in questa ipotesi bisogna innanzitutto determinare il valore catastale dell’immobile, moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5%, per il coefficiente 120. Più semplicemente è sufficiente moltiplicare la rendita catastale per 126.

Le imposte per la seconda casa saranno pari a:

  • imposta di registro al 9% del valore catastale dell’immobile;
  • imposta catastale (50 euro);
  • imposta ipotecaria (50 euro).

Pertanto, facendo anche qui un esempio, se si acquista da un privato o da un’impresa con vendita esente da Iva una seconda casa che ha una rendita catastale di 500 euro, le imposte saranno pari a:

(500 x 126 = 63.000) x 9% + 50 + 50 = 5.770 euro.

Se il prezzo dell’immobile è sempre di 150.000 euro, l’onorario del notaio potrà essere pari a 1.700 euro. Ne consegue che sommando alle imposte (5.770 euro) il costo del notaio (1.700 euro) si arriverà alla somma complessiva di 7.470 euro per le spese notarili.

Anche in questo caso vale quanto già detto in precedenza a proposito della fattura del professionista.

Spese notarili prima e seconda casa: quali differenze vi sono?

Dagli esempi appena fatti deriva che la differenza di spese notarili tra la prima e la seconda casa è di 4.515 euro, ovvero:

7.470 euro (spese notarili per seconda casa) – 2.955 euro (spese notarili per prima casa) = 4.515 euro.

La predetta differenza è dovuta:

  • al diverso coefficiente impiegato per il calcolo del valore catastale dell’immobile;
  • alla diversa aliquota applicata sul valore catastale per calcolare l’imposta di registro.

In tutti e due i casi, invece, sono rimasti invariati gli importi dell’imposta catastale e dell’imposta ipotecaria.

Acquisto da impresa costruttrice: come cambiano le spese notarili?

Il discorso cambia se l’immobile viene acquistato dall’impresa costruttrice o che l’ha ristrutturato, che ha deciso di assoggettare la vendita ad Iva. In tale ipotesi per la prima casa si paga:

  • 200 euro, per l’imposta di registro;
  • 200 euro, per l’imposta catastale;
  • 200 euro, per l’imposta ipotecaria;
  • l’Iva, al 4% del prezzo di vendita dell’immobile.

Invece, per l’acquisto di una seconda casa si paga:

  • 200 euro, per l’imposta di registro;
  • 200 euro, per l’imposta catastale;
  • 200 euro, per l’imposta ipotecaria;
  • l’Iva, al 10% del prezzo di vendita dell’immobile. L’Iva sale al 22% in caso di un immobile di lusso.


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