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Pignoramento casa residenza

23 Febbraio 2022
Pignoramento casa residenza

Quando si rischia la casa all’asta in caso di debiti non pagati. L’ipotesi dei debiti col fisco, con banche e con altri soggetti privati. 

Si può eseguire il pignoramento della casa di residenza? La questione si pone solo per alcuni debiti. Come avremo modo di vedere a breve, in alcuni casi non si può pignorare quella che comunemente viene chiamata “prima casa” (il divieto è stato introdotto con il cosiddetto “decreto del fare” n. 69/2013). Ma anche laddove l’immobile possa essere messo all’asta esistono alcune garanzie legali che tutelano il proprietario e che gli consentono di restare nel proprio immobile fino all’aggiudicazione. 

Iniziamo col vedere quando è possibile il pignoramento della casa di residenza e quando invece è vietato.

Quando non si può pignorare la casa di residenza?

Come dicevamo in apertura, dal 2013 la cosiddetta “prima casa” non è pignorabile. Ma ciò vale solo quando il creditore è l’Agente per la Riscossione Esattoriale che agisce, di solito, dopo aver notificato le famigerate cartelle di pagamento. 

Pertanto, quando il debito si riferisce a importi dovuti allo Stato, alla Pubblica Amministrazione o agli enti locali (indifferentemente se a titolo di imposte o sanzioni), vale il divieto di pignoramento. Per tutti gli altri debiti, quelli cioè dovuti ai privati (banche, finanziarie, condominio, ecc.), il divieto non opera. 

Attenzione però. Affinché la prima casa non possa essere pignorata è necessario che essa sia l’unico immobile di proprietà del debitore; questi non deve cioè essere proprietario – neanche per piccolissime quote – di altri immobili, indipendentemente dal fatto che si tratti di terreni o abitazioni. In secondo luogo, la casa deve essere adibita a civile abitazione, deve essere luogo di residenza del debitore e, infine, non deve essere di lusso (ossia accatastata nelle categorie A/1, A/8 o A/9).

Se manca uno solo di tali requisiti la prima casa è pignorabile. Ma lo è solo se il debito supera 120mila euro ed il valore di tutti gli immobili di proprietà del debitore supera 120mila euro. Inoltre, per il pignoramento, è necessario prima iscrivere l’ipoteca sull’immobile e attendere sei mesi. 

Quando si può pignorare la casa di residenza?

Oltre ai casi appena indicati, la casa di residenza può essere sempre pignorata dai creditori privati come la banca, la finanziaria, il condominio, i creditori per debiti lavorativi (a meno che si tratti di attività svolte tramite Srl o altre società di capitali, nel qual caso i debiti dell’azienda non si trasferiscono sui beni personali dell’imprenditore).

Il pignoramento della casa di residenza non pone un limite minimo all’entità del debito per il quale il creditore può agire. Questi cioè può mettere la casa all’asta anche se il proprio credito è minimo (non esiste un limite al di sotto del quale non si possa procedere al pignoramento immobiliare) o se l’immobile è cointestato a più persone. Affronteremo questo secondo aspetto nel prossimo paragrafo. 

Per pignorare la casa non è neanche necessario iscrivere prima l’ipoteca anche se ciò avviene sempre (garantendo il creditore da eventuali cessioni del bene).

Pignoramento della casa di residenza cointestata

Si può pignorare la casa di residenza anche se la proprietà dovesse essere in comunione con persone che non hanno nulla a che fare con il debito. Il creditore potrà mettere l’immobile all’asta e il ricavato andrà da questi diviso con gli altri comproprietari. I quali però potrebbero partecipare all’asta (aggiudicandosi il bene) o pagare al creditore il valore di mercato dell’immobile, liberandolo così dall’esecuzione forzata.

Pignoramento della casa e asta: cosa può fare il debitore?

Il debitore, seppur può vendere la casa dopo l’iscrizione dell’ipoteca (ammesso che ci sia qualcuno che voglia acquistarla), non può invece farlo dopo l’avvio del pignoramento. Né può metterla in affitto, salvo autorizzazione del giudice. In tal caso, comunque, i canoni di locazione verranno appresi dal custode che ripartirà il relativo ricavato tra i creditori.

Il debitore può continuare ad abitare dentro l’immobile fino a quando la vendita non avrà luogo e il bene non sarà aggiudicato al miglior offerente. Non può però compiere atti che possano ostacolare le aste o disincentivare eventuali interessati all’acquisto ponendo comportamenti ostruzionistici alle visite.

Bloccare il pignoramento della casa di residenza

Il Codice di procedura civile stabilisce che, se il prezzo dell’asta scende tanto da compromettere le ragioni dei creditori, il giudice ha il potere – ma non il dovere – di chiudere definitivamente la procedura. E ciò per non compromettere l’interesse del debitore a mantenere la casa di proprietà pur in assenza di una valida soddisfazione del proprio creditore. A tal fine è il debitore a dover presentare un’istanza al giudice, il quale potrebbe però anche rigettarla e ritenere di sospendere semplicemente le vendite in attesa di tempi migliori. 

Esiste un’altra norma che impone al giudice di ridurre a metà la base d’asta dopo il terzo tentativo non andato a buon fine. Se anche in questa occasione non si presentano offerenti, l’esecuzione forzata si dovrebbe chiudere. Questa norma, come la precedente, non riceve spesso applicazione dai tribunali.

Sul punto leggi Come bloccare un pignoramento immobiliare. 



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