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Posso comprare casa senza anticipo?

24 Febbraio 2022
Posso comprare casa senza anticipo?

Come acquistare un immobile senza pagare la caparra alla firma del compromesso: ecco le soluzioni percorribili per legge. 

Un nostro lettore ci chiede: posso comprare casa senza anticipo? La risposta potrebbe essere risolta con un’unica frase: non esistono regole e tutto dipende dagli accordi tra le parti. In realtà, una grande fetta di un tale accordo dipende dalla banca la quale, nel caso in cui eroghi il finanziamento, sarebbe costretta a pagare al venditore l’intero prezzo di vendita e ciò non è sempre possibile. 

Cerchiamo allora di fare il punto della situazione e di vedere se si può comprare casa senza anticipo.

Come si compra casa?

Di solito, lo schema negoziale per l’acquisto di una casa si compone di tre passaggi. Li vedremo sinteticamente qui di seguito perché sono indispensabili per capire quali potrebbero essere i possibili sviluppi della vendita immobiliare.

La firma del compromesso e la caparra

Inizialmente, le parti firmano un compromesso (il cosiddetto «contratto preliminare»). Con esso non viene trasferita la proprietà ma le parti si obbligano irrevocabilmente a effettuare tale trasferimento in un momento successivo, dinanzi al notaio (per come la legge impone). L’efficacia del compromesso di solito viene subordinata all’accoglimento del mutuo; sicché, se la banca dovesse rifiutare la proposta dell’acquirente il compromesso perderebbe valore. 

Al momento della stipula del compromesso, l’acquirente versa al venditore una caparra. La caparra non è esattamente un anticipo. Essa serve a garantire la parte dall’eventuale inadempimento dell’altra. Sicché, se l’acquirente non dovesse presentarsi dal notaio, il proprietario della casa potrebbe trattenere la caparra a titolo di risarcimento; ma se la vendita dovesse compiersi regolarmente, la caparra sarà imputata a titolo di “acconto” sul prezzo, ossia proprio come un anticipo.

Viceversa, se dovesse essere il venditore a tirarsi indietro, l’acquirente potrebbe – a titolo di risarcimento – pretendere il doppio della caparra versata.

La richiesta del mutuo e il limite massimo di finanziamento

Il secondo passaggio avviene dinanzi alla banca. L’acquirente chiede il mutuo offrendo tutti i documenti che l’istituto di credito richiede. A fronte del mutuo, la banca accende ipoteca di primo grado sull’immobile. 

Per legge il mutuo non può mai superare l’80% del valore di perizia dell’immobile (ossia il valore di mercato secondo le stime del fiduciario nominato dalla banca). Questo per garantire la stabilità del sistema bancario in caso di insolvenza del mutuatario. Tuttavia, dispone la legge, l’istituto di credito può accordare un mutuo superiore – raggiungendo anche il 100% del prezzo di vendita – se il cliente offre ulteriori garanzie oltre all’ipoteca sulla casa da acquistare. A tal fine, potrebbe essere necessario concordare un’ipoteca su un altro immobile (di proprietà dello stesso mutuatario o di terzi) oppure concedere una fideiussione da parte di un terzo (ad esempio un genitore o un coniuge che non sia già in comunione dei beni). In tal caso, il garante affiancherà il mutuatario offrendo a garanzia il proprio patrimonio in modo da consentire a quest’ultimo l’ottenimento di un mutuo per un importo più elevato rispetto all’80%.

La firma del rogito notarile e il passaggio di proprietà 

L’ultimo passaggio si consuma dinanzi al notaio, con la firma del contratto definitivo di compravendita, l’atto cioè che trasferisce la proprietà del bene. A questo punto, la banca paga integralmente il venditore, che resta pertanto subito soddisfatto, surrogandosi nel credito nei confronti dell’acquirente e pretendendo da questi il pagamento delle rate e degli interessi secondo il piano di ammortamento preconcordato. 

Si può comprare una casa senza anticipo?

A questo punto risulta semplice comprendere che la possibilità di comprare una casa senza anticipo (o meglio, senza una caparra) dipende dal prezzo praticato dalle parti e dagli accordi tra queste stretti. 

Atteso che la banca non può di regola erogare un mutuo superiore all’80% del valore dell’immobile, le ipotesi per comprare la casa senza anticipo sono le seguenti:

  • il venditore rinuncia al 20% del prezzo, così chiedendo all’acquirente solo l’80% del valore di mercato per come periziato dalla banca, venendo soddisfatto integralmente dalla banca stessa;
  • l’acquirente offre alla banca ulteriori garanzie rispetto all’ipoteca, così ottenendo un mutuo pari al 100% del prezzo da corrispondere al venditore. 

In entrambi i casi, però, il venditore e l’acquirente dovranno accordarsi per rinunciare al versamento della caparra al momento della stipula del contratto preliminare. E non è detto che il venditore possa abdicare a una garanzia così importante, a meno che non ottenga rassicurazioni dalla stessa banca del futuro acquirente. 

Di certo, la legge lascia le parti libere di accordarsi senza imporre condizioni particolari. 

Fondo di Garanzia Prima Casa

Esistono ulteriori soluzioni per comprare casa senza pagare la caparra. La prima è accedere al cosiddetto Fondo di Garanzia Prima Casa, istituito dall’art 1 comma 48 lett. c) della Legge 27 Dicembre 2013, n, 147 (Legge di Stabilità 2014) presso il ministero dell’Economia e delle Finanze allo scopo di agevolare il credito alle famiglie giovani che non hanno ancora avuto la possibilità di crearsi una stabilità economica e che quindi non hanno subito a disposizione le somme necessarie all’acquisto di una casa.

Il Fondo concede una garanzia nella misura massima del 50% della quota capitale di mutui ipotecari o su portafogli di mutui connessi all’acquisto e a interventi di ristrutturazione e accrescimento di efficienza energetica di immobili adibiti ad abitazione principale, erogati da banche e intermediari finanziari che hanno aderito alla richiesta. La garanzia è a prima richiesta, diretta, esplicita, incondizionata e irrevocabile ed è efficace a decorrere, in via automatica, dalla data di erogazione del mutuo.

I soggetti finanziatori si impegnano a non richiedere al mutuatario garanzie aggiuntive oltre all’ipoteca sull’immobile.

In questo modo, l’acquirente può ottenere un mutuo fino al 100% del valore dell’immobile da acquistare senza dover cercare liquidità per l’anticipo. 

Per poter usufruire della garanzia sono necessari alcuni requisiti:

  • il mutuatario non deve essere proprietario di altri immobili, ad eccezione di immobili acquistati per successione ovvero che siano concessi in uso gratuito (comodato) a genitori o fratelli/sorelle del soggetto che presenta la richiesta;
  • l’immobile per il quale è richiesto il finanziamento non deve rientrare nelle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli, palazzi);
  • il mutuo deve essere richiesto per l’acquisto dell’abitazione principale del mutuatario e per un ammontare non superiore a 250.000 euro; il suo tasso effettivo globale (TEG) non può essere superiore al tasso effettivo globale medio (TEGM) vigente.

Leasing immobiliare

È possibile comprare casa senza anticipo anche tramite il leasing immobiliare (o locazione finanziaria immobiliare). Si tratta di un contratto con cui una banca o un intermediario finanziario (iscritto nell’albo di cui all’art. 106 TUB), il cosiddetto concedente, si obbliga ad acquistare o a far costruire un immobile da adibire ad attività industriali, commerciali o terziarie su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore. Quest’ultimo ne dispone per un tempo determinato a fronte del pagamento di un corrispettivo (d’ora innanzi «canone») che tiene conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto e ne assume tutti i rischi, anche di perimento. Alla scadenza del contratto, l’utilizzatore ha diritto di acquistare la proprietà del bene immobile ad un prezzo prestabilito (cosiddetto diritto di riscatto) o, in caso di mancato esercizio del diritto, l’obbligo di restituirlo.

Rent to buy

L’ultima soluzione per comprare casa è quella del rent to buy. Si tratta di una sorta di affitto in cui le rate però vengono imputate al prezzo di vendita e, all’esito della scadenza, l’acquirente può decidere se riscattare l’immobile, divenendone proprietario ma pagando il residuo valore, oppure recedere dal contratto abbandonando la casa. 

In pratica, a fronte del pagamento di canoni, il venditore concede all’acquirente l’immediata concessione del godimento dell’immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato, imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto.

Lo scopo del contratto è quello di agevolare e preparare la vendita di immobili attraverso un’operazione basata su due contratti collegati stipulati in momenti diversi:

  • prima il vero e proprio contratto di rent to buy, in cui si attribuisce a un soggetto il godimento dell’immobile che questi ha intenzione di acquistare;
  • successivamente, la vendita che non differisce da un normale contratto di vendita: è però eventuale perché subordinata al fatto che il conduttore eserciti il diritto d’acquisto contrattualmente previsto. 


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