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Cosa fare se l’amministratore non paga i fornitori?

24 Febbraio 2022
Cosa fare se l’amministratore non paga i fornitori?

Come si tutelano i condomini se l’amministratore non paga le fatture e lascia degli ammanchi di bilancio?

Cosa fare se l’amministratore non paga i fornitori? Come noto, obbligo dell’amministrare è tenere una corretta contabilità, riscuotere i pagamenti dai condomini e informare loro di eventuali ammanchi di cassa. Altro importante obbligo è convocare immediatamente l’assemblea non appena riceve la notifica di atti giudiziari (pena la revoca immediata, da parte del tribunale, anche a richiesta di un solo condomino). 

Tra gli atti giudiziari più frequenti vi sono purtroppo i decreti ingiuntivi richiesti dai fornitori che non sono stati pagati. In questo caso, se tutti i condomini hanno regolarmente versato le quote dovute, le ragioni dell’insolvenza del condominio possono ascriversi a due possibili cause: o l’amministratore non ha fatto bene i conti della gestione al momento del bilancio preventivo (sicché sarà necessario effettuare ulteriori versamenti a titolo di conguaglio per evitare le azioni legali di recupero crediti) oppure questi ha sottratto fondi dalle attività del condominio (magari facendo confusione con i conti dei condomìni dallo stesso amministrato o distraendo i soldi sul proprio conto). In questo secondo caso siamo in presenza di un reato. Ecco allora cosa fare se l’amministratore non paga i fornitori.

La prima cosa che bisogna fare è una verifica della contabilità. A tal fine l’assemblea può nominare un revisore, ossia un professionista esterno, che controlli la correttezza dei pagamenti, confrontando le entrate con le uscite. Si può trattare di un commercialista, di un ragioniere o di chiunque altro abbia capacità in materia di revisione dei conti. 

Questa attività può essere effettuata anche da ciascun condomino che ha diritto di accedere a tutta la documentazione contabile in mano all’amministratore, facendo richiesta a quest’ultimo. L’amministratore non può rifiutare l’esibizione dei documenti, delle fatture, dei bilanci, delle pezze giustificative e degli estratti del conto corrente bancario. In caso contrario, previa diffida, lo si può far condannare dal giudice.

All’esito della verifica contabile si potrà valutare se il mancato pagamento delle fatture è dipeso da una dimenticanza oppure da un’assenza di attivo.

Nel primo caso, il condominio potrà obbligare l’amministratore all’immediato pagamento del debito e, nel caso in cui da esso siano derivati dei danni (come il pagamento delle spese legali alla controparte), gli stessi possono essere addebitati all’amministratore a titolo di risarcimento.

Nel secondo caso, qualora cioè il mancato pagamento dei fornitori sia dovuto a un buco di bilancio, bisognerà comprenderne le cause. Se la ragione dipende dalla mancata riscossione delle quote condominiali, l’amministratore è personalmente responsabile se non ha agito contro i morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio a cui le quote si riferiscono. E pertanto può essere revocato dall’assemblea o dal giudice su istanza anche di un solo condomino. L’azione non può limitarsi a una lettera di diffida: è necessario che l’amministratore nomini un avvocato di propria fiducia che richieda un decreto ingiuntivo contro il debitore e avvii il pignoramento dei beni.

Come anticipato sopra, l’ammanco di cassa potrebbe dipendere da una non corretta gestione delle attività. Sicché sarà necessario operare un conguaglio, obbligando i condomini a pagare un extra rispetto a quanto preventivato.

In ultimo, se il buco di bilancio dovesse invece dipendere dalla distrazione di somme di competenza del condominio, l’amministratore potrebbe essere querelato per appropriazione indebita. La querela porterebbe al processo penale in cui il condominio potrebbe costituirsi parte civile per ottenere il risarcimento, chiedendo anche il sequestro preventivo dei beni del professionista. Per la querela è necessario che agisca o ogni singolo condomino per sé stesso o il nuovo amministratore, per conto di tutti, ma dopo aver incassato l’autorizzazione unanime dell’assemblea.

Si fa infine presente che, se l’amministratore non paga i fornitori, questi – una volta ottenuto il decreto ingiuntivo e averlo notificato al condominio – dopo 40 giorni possono pignorare il conto corrente condominiale. E se in esso non trovano nulla, né il condominio pone rimedio alla situazione, possono avviare il pignoramento dei beni dei singoli condomini (partendo prima dai morosi): ciascuno per una quota del debito complessivo proporzionale ai propri millesimi. 



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