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Affitto con cedolare secca: chi paga la registrazione del contratto?

24 Febbraio 2022
Affitto con cedolare secca: chi paga la registrazione del contratto?

Come vanno divise le spese relative all’imposta di registro se il locatore intende assoggettare il contratto di locazione dalla cedolare secca?

Un nostro lettore ha appena sottoscritto un contratto di locazione per il quale il locatore intende usufruire del regime di cedolare secca. Nel contratto è previsto che le spese di registrazione della locazione siano ripartite al 50% tra le parti, metà quindi a carico del locatore e l’altra metà a carico del conduttore. Ci chiede pertanto se una soluzione del genere sia corretta o meno. In caso di affitto con cedolare secca, chi paga la registrazione del contratto? A riguardo, sarà bene fare alcune precisazioni preliminari.

Cedolare secca: cos’è?

Attenzione a non confondere la registrazione del contratto di locazione con la cedolare secca. Si tratta di due cose completamente diverse. La registrazione è l’attività che si effettua presso l’Agenzia delle Entrate, entro 30 giorni dalla sottoscrizione del contratto, che serve a dare al contratto stesso una data certa e, nel caso della locazione, a dargli validità. Il contratto di affitto non registrato è infatti nullo. In questo modo, l’ufficio delle imposte è anche consapevole dell’esistenza del rapporto di locazione potendo così verificare che il locatore dichiari i canoni percepiti mensilmente. All’atto della registrazione bisogna pagare l’imposta di registro. Si tratta di un’imposta una tantum che, appunto, va versata solo in questo momento, salvo poi il caso di uno scioglimento anticipato.

Successivamente, il locatore dovrà portare in dichiarazione dei redditi i canoni di locazione percepiti e pagare le relative tasse. Tali redditi saranno tassati con l’aliquota Irpef corrispondente allo scaglione a lui applicabile (tenendo quindi conto dei suoi redditi complessivi). In alternativa a tale soluzione, che potremmo chiamare “tassazione ordinaria dei canoni di locazione”, il locatore può optare per una tassazione forfettaria che è appunto costituita dalla cedolare secca. La cedolare secca sostituisce quindi l’imposta Irpef sui redditi di locazione degli immobili con un’aliquota fissa, prestabilita (appunto “secca”) e soprattutto uguale per tutti i contribuenti, indipendentemente dagli altri redditi percepiti dal locatore. Quest’ultimo così sa già in partenza quanto pagherà di tasse e, specie se possiede redditi elevati, sarà soggetto a un’aliquota inferiore rispetto a quella che altrimenti dovrebbe versare in relazione al proprio scaglione.

A quanto ammonta l’aliquota della cedolare secca?

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

È prevista un’aliquota ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

  • nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto legge 551/1988). Si tratta, in pratica, dei Comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei Comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri Comuni capoluogo di provincia
  • nei Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.

Chi paga le spese di registrazione del contratto di affitto?

L’articolo 8 della legge 392/1978 dispone che le spese di registrazione del contratto di locazione siano a carico del locatore e del conduttore in parti uguali. Il contratto però può prevedere una diversa ripartizione addossando tutta la spesa sul locatore. Non è possibile invece far ricadere integralmente sul conduttore le spese di registrazione del contratto. Tuttavia, se il locatore non dovesse registrare la locazione – rendendola quindi nulla – il conduttore potrebbe provvedere da sé a tale adempimento, rivalendosi poi sul padrone di casa. 

A quanto ammontano le spese di registrazione del contratto di affitto?

L’imposta di registro che grava sui contratti di locazione ordinari (senza opzione per la “cedolare secca”) è pari al 2% del canone annuo con un minimo di imposta pari ad euro 67,00; è inoltre dovuta l’imposta di bollo, variabile dal numero di pagine e di copie del contratto, con un minimo di 32,00 euro.

Chi paga le spese di registrazione del contratto di affitto con cedolare secca?

Uno dei grossi vantaggi del regime di cedolare secca sta nell’esenzione dall’imposta di registro e di bollo, di norma dovute all’atto della registrazione, risoluzione e proroga del contratto di locazione. 

La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

L’articolo 1-bis del Dl 16/2012, in aggiunta a quanto previsto dall’articolo 3, comma 2 del Dlgs 23/2011 stabilisce: «Sui contratti di locazione aventi a oggetto immobili ad uso abitativo, qualora assoggettati alla cedolare secca di cui al presente comma, alla fideiussione prestata per il conduttore non si applicano le imposte di registro e di bollo».

Allo stesso modo, quindi, la cedolare secca sostituisce anche l’imposta di bollo e di registro dovuta in caso di inserimento di un garante nel contratto. 

Questo significa che il problema della ripartizione delle spese per la registrazione del contratto di locazione con cedolare secca non si pone in partenza proprio perché tali spese non sussistono. 

Dunque, nel caso di specie, nessuna spesa per la registrazione dell’affitto può essere pretesa dal locatore nei confronti del conduttore, non essendo dovuta né l’imposta di registro né l’imposta di bollo per i contratti di locazione soggetti a cedolare secca.

Chi può scegliere la cedolare secca?

Spetta al locatore decidere se sottoporre il contratto di affitto a cedolare secca o a tassazione ordinaria. L’inquilino non ha alcun potere decisionale in merito e non potrà neanche rifiutarsi di corrispondere la metà dell’imposta di registro qualora il locatore non opti per la cedolare secca solo deducendo che, con tale regime, egli avrebbe risparmiato.  



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