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Come appropriarsi di un terreno

25 Febbraio 2022 | Autore:
Come appropriarsi di un terreno

Come funziona l’usucapione di un fondo agricolo e cosa bisogna fare per diventarne proprietari. Basta coltivarlo?

Tutti sanno, almeno a grandi linee, cos’è l’usucapione: detto in termini grossolani, è un modo per acquistare la proprietà di qualcosa grazie al tempo che passa e senza dover pagare nulla. E, come vedremo, non è una definizione del tutto sbagliata: il risultato è proprio quello. Ma pochi sanno come funziona in concreto l’usucapione. In realtà, i requisiti per ottenerla sono puntuali e stringenti; altrimenti sarebbe fin troppo facile e comodo intestarsi proprietà altrui.

In questo articolo ti spiegheremo come appropriarsi di un terreno. I casi pratici più frequenti riguardano i fondi agricoli coltivati, in cui c’è la presenza costante di un soggetto diverso dal proprietario formale.

Usucapione: cos’è e come funziona?

L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà di un bene, per effetto del suo possesso protratto per un certo tempo. L’usucapione dei beni immobili, come i terreni, si compie in 20 anni di «possesso continuato» (art. 1158 Cod. civ.): non, quindi, occasionale o saltuario.

Il risultato è che, trascorso questo periodo di tempo, si diventa proprietari per usucapione anche se non c’è un contratto di compravendita o un testamento. L’usucapione, però, non si realizza in automatico, ma deve essere dichiarata con una sentenza del giudice. Quindi, bisogna instaurare una causa civile per accertare l’intervenuta usucapione, e così ottenere la formale proprietà del terreno usucapito, con effetto retroattivo, sin dalla data di inizio del termine di possesso continuato ventennale.

L’usucapione della piccola proprietà rurale

Una norma speciale del Codice civile, l’art. 1159 bis, in vigore dal 1976, prevede un termine più breve per l’usucapione della «piccola proprietà rurale», ossia quella che riguarda i fondi rustici (con fabbricati annessi) situati in Comuni montani: basta mantenere il possesso continuato per 15 anni. E se l’acquisto avviene in buona fede da chi non è il proprietario, in forza di un titolo idoneo a trasferire la proprietà (ad esempio un contratto di compravendita stipulato dal notaio) e trascritto nei registri immobiliari sono sufficienti 5 anni dalla data di trascrizione dell’atto.

Per avere questo tipo di usucapione occorre, però, che il terreno sia destinato in concreto all’attività agraria – quindi alla coltivazione, all’allevamento di animali o alle attività connesse e tipiche dell’imprenditore agricolo, secondo l’elenco fornito dall’art. 2135 Cod. civ.; non basta che il fondo sia semplicemente iscritto nel catasto rustico [1].

Basta coltivare un terreno per usucapirlo?

Il possesso necessario a usucapire non va confuso con la detenzione. Il detentore riconosce che la cosa appartiene al suo proprietario (ad esempio, l’inquilino di un appartamento preso in affitto). Perciò, la coltivazione di un terreno non è sufficiente per usucapirlo. Lo ha affermato anche la Corte di Cassazione, con una recente sentenza [2] che abbiamo riportato al termine di questo articolo.

In particolare, la coltivazione non basta ad usucapire «perché, di per sé, non esprime, in modo inequivocabile, l’intento del coltivatore di possedere, occorrendo, invece, che tale attività materiale, corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà, sia accompagnata da univoci indizi». Quindi, la coltivazione e tutte le attività connesse (aratura, irrigazione, ecc.) deve essere accompagnata da ulteriori elementi e comportamenti, che ora ti indichiamo.

Come diventare proprietari di un terreno per usucapione?

Chi vuole ottenere l’usucapione deve dimostrare, secondo la Suprema Corte, di aver esercitato sul bene un «potere di fatto» corrispondente a quello del proprietario. Serve quella che l‘art. 1164 del Codice civile chiama «interversione del possesso»: ci si comporta da proprietari, da “padroni”, senza più riconoscere che il terreno appartiene ad altri. Quindi, non basta – spiega il Collegio – il “corpus”, cioè la disponibilità del terreno, ma serve anche l’“animus”, la volontà di possedere.

Questa volontà, però, non deve rimanere interna, ma va esternata in modo oggettivo e tangibile. Così le condizioni che rendono possibile l’usucapione si desumono quando il possessore realizza sul terreno atti tipici che solo il proprietario potrebbe compiere: ad esempio recinzioni, muri, sbancamenti, trasformazioni delle colture, miglioramenti e addizioni, nuove costruzioni. Questi comportamenti sono gli «univoci indizi» necessari per usucapire, in quanto dimostrano che il possessore che li compie sta esercitando il suo potere sul terreno in nome proprio, e non più in nome altrui. Ed è chi invoca l’usucapione che deve dimostrare queste circostanze, e la loro permanenza durante tutto il tempo necessario ad usucapire: la prova da fornire è sempre a suo carico.

Tieni presente che il proprietario del terreno potrebbe opporsi agli atti compiuti dal possessore, ma per interrompere i termini di usucapione deve contestarli con una citazione giudiziaria: non basta una semplice lettera di diffida. L’azione per far dichiarare l’intervenuta usucapione è giudiziale e deve essere intrapresa presso il competente tribunale civile, con l’assistenza di un avvocato.

Approfondimenti

Leggi “Come ottenere un terreno per usucapione?” e “Come diventare proprietari di un terreno per usucapione?“.


note

[1] Cass. sent. n. 8778/2010.

[2] Cass. ord. n. 4931/2022.

Autore immagine: depositphotos.com

Cass. civ., sez. II, ord., 15 febbraio 2022, n. 4931
Presidente Di Virgilio – Relatore Giannaccari

Fatti di causa

La Corte d’appello di Milano, con sentenza depositata il 22.01.2016 confermò la sentenza del Tribunale di Pavia, che aveva rigettato la domanda di rilascio di alcuni terreni proposti dalla S. di B.I. & c nei confronti dell’A. C. P. sas e dal suo socio amministratore Bo.An. ed aveva accolto la domanda di usucapione proposta dai convenuti.
Per quel che ancora rileva in sede di legittimità, la Corte distrettuale riconobbe che il possesso ventennale dei terreni era stato provato attraverso la deposizione di un teste, il quale aveva riferito che il Bo. , nel corso del ventennio, aveva coltivato i terreni e provveduto alla realizzazione delle opere necessarie per l’irrigazione ed il livellamento dei medesimi.
Per la cassazione della sentenza d’appello ha proposto ricorso la S. di B.I. & C. sas affidato a quattro motivi.
Ha resistito con controricorso l’A. A. C. P..
In prossimità dell’udienza, le parti hanno depositato memorie difensive.

Ragioni della decisione

Con il primo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 1158 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, per avere la corte d’appello ritenuto sufficiente, ai fini della prova del possesso ad usucapionem, la mera coltivazione dei terreni e la loro gestione.
Il motivo è fondato.
È onere di chi chiede accertarsi l’intervenuta usucapione dimostrare di aver esercitato sul bene un potere di fatto che si è estrinsecato in un’attività corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà. Lo stesso deve, infatti, provare non solo il corpus – dimostrando di essere nella disponibilità del bene – ma anche l’animus possidendi per il tempo necessario ad usucapire (Cass., sez. H, 02/10/2018, n. 23849);
L’utilizzo del terreno per la coltivazione, in assenza di un atto apprensivo della proprietà, è inidoneo al possesso ad usucapionem, perché, di per sé, non esprime, in modo inequivocabile, l’intento di possedere, occorrendo, invece, che tale attività materiale, corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà, sia accompagnata da univoci indizi, i quali consentano di presumere che essa è svolta uti dominus.
L’interversione nel possesso non può avere luogo mediante un semplice atto di volizione interna, ma deve estrinsecarsi in una manifestazione esteriore, dalla quale sia possibile desumere che il detentore abbia iniziato ad esercitare il potere di fatto sulla cosa esclusivamente in nome proprio e non più in nome altrui, e detta manifestazione deve essere rivolta specificamente contro il possessore, in maniera che questi sia posto in grado di rendersi conto dell’avvenuto mutamento e della concreta opposizione al suo possesso (Cass., sez. II, 03/07/2018, n. 17376; Cass., sez. II, 29/07/2013, n. 18215).
Del resto, il proprietario può possedere anche solo animo purché il possessore abbia la possibilità di ripristinare il contatto materiale con la cosa non appena lo voglia; soltanto qualora questa possibilità sia di fatto preclusa da altri o da una obiettiva mutata situazione dei luoghi, l’elemento intenzionale non è da solo sufficiente per la conservazione del possesso che si perde nel momento stesso in cui è venuta meno l’effettiva disponibilità della cosa (Cass., sez. II, 29/01/2016, n. 1723; Cass., sez. II, 29/07/2013, n. 18215).
La corte di merito non si è adeguata ai principi di diritto affermati da questa Corte in tema di onere della prova del possesso ed ha erroneamente ritenuto che la coltivazione del terreno e la realizzazione delle opere necessarie per l’irrigazione fossero atti idonei ad integrare il possesso ad usucapionem senza accertare se fossero accompagnati da un atto di interversione del possesso.
La sentenza va, pertanto, cassata, in relazione al motivo accolto con rinvio alla Corte d’Appello di Milano in diversa composizione che provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di legittimità e si atterrà al seguente principio di diritto:
“Ai fini della prova degli elementi costitutivi dell’usucapione, la coltivazione del fondo non è sufficiente, perché, di per sé, non esprime, in modo inequivocabile, l’intento del coltivatore di possedere, occorrendo, invece, che tale attività materiale, corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà, sia accompagnata da univoci indizi, i quali consentano di presumere che essa è svolta “uti dominus”; l’interversione nel possesso non può avere luogo mediante un semplice atto di volizione interna, ma deve estrinsecarsi in una manifestazione esteriore, dalla quale sia possibile desumere che il detentore abbia iniziato ad esercitare il potere di fatto sulla cosa esclusivamente in nome proprio e non più in nome altrui, e detta manifestazione deve essere rivolta specificamente contro il possessore, in maniera che questi sia posto in grado di rendersi conto dell’avvenuto mutamento e della concreta opposizione al suo possesso”. Vanno dichiarati assorbiti gli altri motivi di ricorso.

P.Q.M.

Accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbiti i restanti, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, con rinvio, anche per le spese del giudizio di legittimità, innanzi alla Corte d’Appello di Milano in diversa composizione


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