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Proposta d’acquisto: devo pagare la provvigione all’agenzia?

28 Luglio 2022 | Autore:
Proposta d’acquisto: devo pagare la provvigione all’agenzia?

Quali sono i presupposti affinché maturi il diritto alla provvigione dell’agente immobiliare?

Tantissimi di noi, se non proprio tutti, hanno affrontato nella vita il fatidico momento dell’acquisto della casa. Spesso, ci si rivolge ad un’agenzia immobiliare perché ci aiuti nelle diverse fasi delle trattative. Uno dei quesiti che sorge in queste occasioni è se devo pagare la provvigione all’agenzia dopo aver sottoscritto una proposta d’acquisto. La scarsa conoscenza delle norme che disciplinano il contratto di agenzia genera incertezze e dubbi al riguardo.

Nell’articolo che segue cercheremo di dare risposte a questo interrogativo. Esamineremo i presupposti indispensabili affinché l’agente immobiliare possa pretendere dalle parti il pagamento del suo compenso, cioè della cosiddetta provvigione.

Tutti sanno che il compenso dell’agente immobiliare è fissato in una percentuale sul prezzo dell’affare concluso tra le parti (una percentuale sul prezzo di vendita concordato). Ma precisamente quando spetta all’agente questa provvigione? Basta che il potenziale acquirente abbia firmato la proposta d’acquisto per far sorgere il diritto dell’agente ad essere pagato? O non è sufficiente la sola proposta d’acquisto? E quali altri requisiti sono necessari all’agente immobiliare per poter affermare di aver diritto alla sua provvigione? Le risposte a questi legittimi interrogativi nei paragrafi a seguire.

Il contratto con l’agenzia deve essere scritto?

Occorre rispondere innanzitutto ad un interrogativo che molti si pongono. Se ho incaricato un agente immobiliare solo verbalmente sono poi obbligato a pagarlo? Esiste cioè un vincolo legale con l’agente se non c’è alcun contratto redatto in forma scritta?

Stiamo parlando del primo requisito necessario affinché un agente immobiliare possa pretendere il pagamento della provvigione da noi venditori o acquirenti: cioè l’esistenza di un rapporto con l’agente mediatore.

Come ha chiarito la giurisprudenza, il rapporto di agenzia, cioè il vincolo legale con l’agente:

  • esiste anche se non gli hai conferito preventivamente un incarico perché basta che tu abbia accettato l’attività che l’agente ha svolto in tuo favore e che tu te ne sia avvantaggiato [1].

Questo vuol dire che:

  • l’esistenza di un rapporto di agenzia è il primo requisito necessario affinché l’agente immobiliare possa pretendere dalle parti il pagamento della provvigione;
  • questo rapporto esiste anche se non c’è un preventivo incarico scritto perché è sufficiente che l’incarico sia stato conferito anche verbalmente o che le parti abbiano accettato in un momento successivo, per iscritto o verbalmente, l’attività svolta in precedenza dall’agente a loro favore.

Esiste un rapporto di agenzia tra agente e potenziale venditore e acquirente anche quando l’agente, senza aver ricevuto preventivamente un incarico, svolge tra i soggetti la sua attività di mediazione e le parti accettano questa attività e se ne avvantaggiano concludendo l’affare tra loro.

Il contratto di agenzia può anche essere solo verbale

Quali altri requisiti occorrono per il diritto alla provvigione?

Affinché l’agente possa reclamare il pagamento della provvigione, è quindi necessario che esista un rapporto di agenzia come abbiamo spiegato nel precedente paragrafo.

Ma cos’altro serve? Quali altri requisiti sono necessari affinché sorga il diritto dell’agente – mediatore ad avere dalle parti (venditore e acquirente) il pagamento della provvigione?

La legge è molto chiara perché stabilisce che occorre [2]:

  • la conclusione di un affare;
  • e che l’affare si sia concluso per effetto dell’attività dell’agente.

Esaminiamo nel dettaglio questi ulteriori requisiti.

Quando si può ritenere che un affare sia concluso? Per la giurisprudenza [3] l’affare tra le parti si può considerare concluso quando è stato sottoscritto un contratto preliminare di vendita, mentre non è sufficiente che l’acquirente abbia firmato una proposta d’acquisto anche se accettata dal potenziale venditore.

L’agente immobiliare avrà quindi interesse a far stipulare alle parti il cosiddetto compromesso (cioè il contratto preliminare) perché non avrà diritto alla provvigione se le parti avranno firmato la sola proposta d’acquisto (detta anche opzione o preliminare di preliminare).

Il diritto alla provvigione verrà meno se poi il contratto preliminare fosse dichiarato nullo (ad esempio perché concluso solo verbalmente e non in forma scritta).

Inoltre, il terzo ed ultimo requisito indispensabile per il sorgere del diritto alla provvigione dell’agente è la concreta attività dell’agente che abbia messo in relazione tra loro le parti facilitando la stipula del contratto [4].

L’agente avrà diritto alla provvigione se avrà avuto un incarico, anche verbale, dalle parti e se per effetto della sua attività di mediazione sarà stato stipulato un contratto preliminare.

L’agente ha diritto alla provvigione se è stato stipulato un contratto preliminare


note

[1] Cass., sent. n. 11656/2018.

[2] Art. 1755 cod. civ.

[3] Cass., sent. n. 24445/2011.

[4] Cass., sent. n. 8696/2018.


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