Diritto e Fisco | Articoli

Che fare se l’ex amministratore di condominio ostacola il nuovo?

25 Febbraio 2022 | Autore:
Che fare se l’ex amministratore di condominio ostacola il nuovo?

I rimedi legali quando l’amministratore uscente non collabora nel passaggio di consegne, non predispone il bilancio e non restituisce la contabilità e la cassa.

Il passaggio di consegne fra amministratori è un momento molto delicato nella vita condominiale. Quello uscente spesso ha “il muso lungo” per il fatto di dover abbandonare l’incarico che l’assemblea non gli ha rinnovato; peggio ancora se è stato revocato per irregolarità compiute durante la sua gestione. Ma anche quando la cessazione del mandato è dovuta ad altri e più naturali motivi, come l’età avanzata dell’ormai vecchio (in tutti i sensi) amministratore, possono esserci problemi, specialmente se la documentazione da consegnare è incompleta o disordinata, e chi ha deciso di tirare i remi in barca ormai non se ne prende più cura, nonostante gli inviti e i solleciti ricevuti.

Quando si verificano queste situazioni, o altre simili, come la rivalità professionale fra i due colleghi, che fare se l’amministratore di condominio ostacola il nuovo? Il passaggio di consegne è fondamentale per consentire all’amministratore subentrante di svolgere il suo incarico: gli occorrono tutti i documenti condominiali, a partire dalla contabilità e dal rendiconto, e l’ex amministratore è tenuto per legge a fornirglieli. Così, in caso di inadempienza o di rifiuto, non ci sono giustificazioni valide, e sono previsti i rimedi legali che esponiamo nei prossimi paragrafi.

Obbligo di rendiconto dell’amministratore e responsabilità

L’amministratore è un «mandatario» del condominio [1] ed è, perciò, responsabile se agisce senza la dovuta diligenza, oppure se omette di rendere conto del suo operato. Questo obbligo di rendiconto è espressamente previsto dall’art. 1713 del Codice civile, in base al quale l’amministratore, al termine del suo mandato, deve anche restituire al condominio la contabilità e, più in generale, «tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato», quindi qualsiasi atto, registro o documento in suo possesso e che riguardi il condominio amministrato. A seguire, indicheremo nello specifico quali sono gli atti e i documenti da passare all’amministratore successivo.

Il passaggio di consegne fra il vecchio e il nuovo amministratore

L’obbligo di rendiconto dell’amministratore uscente è stabilito innanzitutto nei confronti del condominio nel suo complesso, ma riguarda anche l’amministratore subentrante, che ha il diritto di ricevere dal suo predecessore tutta la documentazione in suo possesso, altrimenti non potrebbe svolgere il suo incarico e verrebbe meno la continuità della gestione condominiale (ad esempio, in mancanza della contabilità sarebbe impossibile o oltremodo difficoltoso redigere il rendiconto dell’esercizio).

La giurisprudenza è ferma nel ritenere che il passaggio di consegne implica un preciso «dovere di collaborazione» tra il vecchio ed il nuovo amministratore [2]: così quello cessato dall’incarico deve consegnare, senza scuse e ritardi, tutto il necessario al suo successore. In altre parole, il precedente amministratore non può opporre nessun rifiuto, scusa o eccezione alla consegna della documentazione condominiale all’amministratore subentrante.

Come si fa il passaggio di consegne

L’art. 1129 del Codice civile dispone che «alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi».

Da questa ampia formula si evince che l’amministratore cessato deve consegnare tutto al suo successore: dunque, i registri di anagrafe condominiale e delle assemblee tenute, la contabilità, i bilanci, le dichiarazioni fiscali, le fatture, gli estratti del conto corrente di condominio, i libretti di assegni, le tabelle millesimali, i contratti in essere (manutenzione impianti, pulizia, appalto di servizi, ecc.), la documentazione contributiva del personale dipendente (come il portiere e i lavascale), l’eventuale polizza di assicurazione stipulata dal condominio, la corrispondenza e i documenti relativi alle cause instaurate dal condominio o contro di esso.

Il Codice civile non stabilisce un preciso termine entro il quale l’amministratore che ha terminato il suo incarico deve consegnare la documentazione all’amministratore subentrante, ma la giurisprudenza ritiene che ciò debba avvenire al più presto e senza ritardo, per non compromettere la gestione condominiale. In genere, si considera congruo un periodo non eccedente i 30 giorni.

È opportuno che il passaggio di consegne fra i due amministratori sia fatto per iscritto e riportato in un verbale, nel quale sarà elencata la tipologia della documentazione fornita e la data di consegna. Questo servirà a prevenire contestazioni e ad evitare incertezze.

Le azioni legali contro l’amministratore che omette la consegna

In caso di mancata consegna, o di consegna incompleta e parziale, il condominio, attraverso il nuovo amministratore, può agire in via giudiziaria con un ricorso d’urgenza al tribunale civile, per ottenere un ordine di esibizione e rilascio dei documenti che l’amministratore cessato dalla carica non aveva spontaneamente fornito.

Il giudice, in caso di accoglimento del ricorso, emetterà un’ordinanza, immediatamente esecutiva, che dovrà essere notificata al precedente amministratore. Egli non potrà opporsi sostenendo di non aver percepito i compensi dovuti, perché l’eventuale inadempimento del condominio nei suoi confronti non lo giustifica nel trattenere la documentazione.

Se poi l’amministratore cessato dall’incarico non ha provveduto a versare le somme di pertinenza del condominio nel conto corrente condominiale, a chiudere regolarmente i conti o a consegnare la cassa liquida all’amministratore subentrante, potrà essere denunciato per il reato di appropriazione indebita.

Risarcimento danni per mancata consegna della contabilità

In caso di cattiva gestione da parte dell’amministratore, o di mancata consegna della documentazione contabile al nuovo amministratore, il condominio può chiedere il risarcimento dei danni dovuti a tutti gli inconvenienti provocati da questo illecito comportamento.

Una recente sentenza del tribunale di Roma [3] ha stabilito che è risarcibile anche il danno di natura non patrimoniale, come il danno morale, perché il condominio, pur essendo un mero ente di gestione, come tale sprovvisto di personalità giuridica, è una «formazione sociale» in cui si esprimono i diritti della personalità garantiti dall’art. 2 della Costituzione.


note

[1] Cass. ord. n. 7874/2021.

[2] Cass. ord. n. 18185/2021 e n. 40134/2021.

[3] Trib. Roma, sent. n. 2340 del 14.02.2022.


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube