Diritto e Fisco | Articoli

Come dimostrare che è prima casa

25 Febbraio 2022
Come dimostrare che è prima casa

Agevolazioni fiscali: come contestare le richieste di pagamento del Comune o dell’Agenzia delle Entrate.

Se il Comune ti chiede le imposte sulla prima casa è perché sospetta che tu abbia mentito in merito ai presupposti per l’ottenimento delle agevolazioni fiscali. Dunque, è bene che tu sappia, prima ancora di difenderti, quali sono le condizioni per aver diritto a tali benefici. Una volta che avrai accertato di essere in regola, potrai passare alla fase operativa e fornire le prove di ciò. Sarà allora che dovrai chiederti: come dimostrare che è prima casa e, nel farlo, sarà bene che segui le istruzioni che ti forniremo a breve. 

Prima di iniziare questa trattazione però sarà bene ricordare quando si parla di «prima casa» e cosa spetta in tali casi. 

La prima casa

Spesso, il concetto di «prima casa» viene richiamato in modo generico per far riferimento a tutte le agevolazioni fiscali previste per chi è proprietario di un immobile. Questa visione distorta della normativa è frutto di equivoci, errori e strumentalizzazioni. Cerchiamo allora di fare il punto di quali agevolazioni la legge riconosce sulla proprietà di un immobile.

Il bonus prima casa

C’è innanzitutto il bonus prima casa, uno sconto sulle imposte che spetta una tantum nel momento in cui si compra. In questo caso, l’acquirente versa l’Iva al 4% anziché al 10% (se compra da ditta) e l’imposta di registro al 2% (anziché al 9%) se compra da privato. Sono poi previste ulteriori agevolazioni come la determinazione in misura fissa delle imposte ipotecarie e di registro in misura di 200 euro ciascuna (per chi compra da ditta) o di 50 euro ciascuna (per chi compra da privato).

L’agevolazione spetta a patto di fare una solenne dichiarazione nel rogito notarile che segna il passaggio di proprietà. Bisogna cioè dichiarare di:

  • non essere proprietari di altre abitazioni situate nello stesso Comune ove si trova il nuovo immobile (neanche per piccole quote);
  • non essere proprietari di un’altra abitazione, ovunque situata in Italia, ottenuta in precedenza con il bonus prima casa (in caso contrario però c’è tempo fino a 1 anno dal rogito per cederla a chiunque, anche al figlio o al coniuge in separazione dei beni);
  • avere la residenza all’interno del Comune ove si trova l’immobile (non necessariamente allo stesso indirizzo: sicché sarà possibile dare in affitto la casa acquistata con il bonus in questione). Questo requisito può essere soddisfatto entro 18 mesi dal rogito;
  • impegnarsi a non rivendere l’immobile prima di cinque anni, a meno di comprarne un altro, entro 1 anno, con le stesse caratteristiche della prima casa. 

L’immobile, infine, non deve essere di lusso (ossia non deve rientrare nelle categorie A/1, A/8 o A/9).

Se dovesse venir meno uno dei predetti presupposti, l’Agenzia delle Entrate potrebbe pretendere le imposte risparmiate al momento del rogito con una sanzione pari al 30% delle stesse. 

L’esenzione Imu

Il Comune non può chiedere l’Imu sull’abitazione principale, concetto questo completamente diverso da quello che abbiamo appena visto di «prima casa». L’abitazione principale è quella ove il contribuente risiede anagraficamente e vive materialmente, insieme alla propria famiglia, per gran parte dell’anno e quindi in via stabile ed abituale. 

L’impignorabilità della prima casa

L’ultima delle tre agevolazioni sulla casa riguarda l’impignorabilità per debiti con l’Agenzia Entrate Riscossione (ossia l’esattore dei tributi). Questo beneficio non riguarda i debiti con altri soggetti come banche, creditori privati, ecc.

A tal fine, è necessario che l’immobile sia adibito a civile abitazione, vi sia fissata la residenza del contribuente, non sia di lusso (ossia non rientri nelle categorie A/1, A/8 o A/9) e, non in ultimo, deve essere l’unico immobile di proprietà del debitore: questi cioè non deve avere altre proprietà immobiliari (siano esse magazzini, terreni, garage, ecc.), neanche per semplici quote. Semmai dovesse acquisire la titolarità di un altro immobile, e la somma del valore dei due dovesse superare 120.000 euro, il fisco potrebbe procedere al pignoramento di entrambi.

Come dimostrare che è prima casa

A questo punto, nel rispondere alla domanda da cui siamo partiti all’inizio di questa guida, ossia «come dimostrare che è prima casa», dobbiamo chiederci a quale delle tre agevolazioni ci si riferisce. 

Se ci riferiamo al bonus prima casa, in realtà il contribuente non deve dimostrare nulla: come detto, è sufficiente una dichiarazione nel rogito per ottenere gli sconti fiscali. Sarà piuttosto l’Agenzia delle Entrate a fornire le prove della mendace dichiarazione. E, in risposta, il contribuente dovrà dimostrare la regolarità della situazione con l’estratto di residenza e una visura immobiliare da cui risulta non essere titolare di altri immobili nello stesso Comune. 

Se ci riferiamo invece all’esenzione Imu sull’abitazione principale, il contribuente potrà facilmente dimostrare che la casa è luogo di residenza tramite un estratto anagrafico richiesto al Comune. Dovrà però anche fornire la prova che si tratta della dimora abituale. A tal fine, potrà esibire le bollette delle utenze da cui risulta che l’appartamento è abitato con stabilità e per gran parte dell’anno. Sarebbe difficile, se non impossibile, una prova del genere qualora l’agevolazione sia stata chiesta per la casa al mare (comportamento questo che costituirebbe un’elusione fiscale). 

Possono dunque bastare le bollette a provare che l’immobile incriminato è abitazione principale in modo da ottenere l’agevolazione fiscale. E ciò perché il contribuente può dimostrare con ogni mezzo di prova, di vivere (o meglio, di “dimorare”) nell’appartamento in questione: le fatture di luce, gas, acqua e telefono riferibili all’interessato costituiscono una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, liberamente valutabile dal giudice come ogni altra scrittura privata.

Se infine ci riferiamo all’impignorabilità della prima casa, qui le cose sono ancora più facili. Per la prova basta esibire una visura immobiliare ove si attesti che il contribuente non è titolare di altri immobili e un certificato di residenza. 



Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube