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Come dimostrare pagamento affitto?

25 Febbraio 2022
Come dimostrare pagamento affitto?

Contratto di locazione in nero o regolare: che fare se il proprietario di casa dichiara di non aver ricevuto il versamento dei canoni? Come difendersi? Come farsi restituire i pagamenti in nero non dovuti? 

Se sorgono contestazioni in merito al pagamento dell’affitto, il padrone di casa ha il coltello dalla parte del manico. L’inquilino che non può dimostrare di essere in regola può subire lo sfratto. Ed allora è bene sapere come dimostrare il pagamento dell’affitto per evitare brutte sorprese. 

Il problema, il più delle volte, si pone per gli affitti in nero, quelli cioè irregolari poiché è quasi sempre in tali occasioni che non si usano strumenti di pagamento tracciabili. Ma procediamo con ordine.

Che succede se non si dimostra il pagamento dell’affitto?

Schiariamoci le idee. Sotto un aspetto processuale è sempre il debitore, dinanzi alla contestazione del creditore, a dover dimostrare di aver adempiuto. E lo può fare con qualsiasi mezzo, anche con una prova testimoniale quando si ha a che fare con pagamenti in contanti per affitti in nero.

Come noto, l’inquilino moroso può essere sfrattato già dopo un ritardo di 20 giorni dal pagamento di una singola mensilità. Se tuttavia il pagamento dovesse intervenire prima che il giudice pronunci l’ordinanza di sfratto, la procedura si interromperebbe e il contratto proseguirebbe. Peraltro, alla prima udienza, l’inquilino – che a tal fine non ha bisogno di farsi difendere da un avvocato – può chiedere un rinvio di 90 giorni per pagare. Naturalmente, all’esito di tale termine, dovrà aver saldato anche i successivi canoni nel frattempo maturati.

Che differenza c’è tra un affitto in regola e uno in nero?

La legge stabilisce che il contratto di locazione, per essere valido, non deve essere solo scritto ma va registrato entro 30 giorni all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Un affitto non registrato è nullo: le sue clausole non hanno valore. E dunque, da un lato il locatore non può pretendere il pagamento del canone convenuto (ma solo un’indennità di occupazione), né può procedere allo sfratto con la procedura semplificata (che consta di una sola udienza) ma deve avviare un regolare giudizio civile, molto più lungo. Dall’altro lato, l’inquilino però può essere mandato via in qualsiasi momento attesa l’inefficacia di tutte le clausole del contratto, compresa quella del termine minimo di durata della locazione. 

È anche vero però – ha specificato la Cassazione – che la nullità assoluta del contratto è una sanzione che scatta solo quando la mancata registrazione è il frutto di un accordo tra le parti. Ma se risulta che l’inquilino è all’oscuro di ciò, il contratto esplica effetti solo per quest’ultimo. Il che significa che il locatore è tenuto a rispettarlo e l’inquilino no. 

Affitto in regola: come dimostrare il pagamento?

Se il contratto di affitto è stato registrato ed è quindi “in regola”, l’inquilino può pagare in contanti a patto che l’importo non ecceda le soglie della tracciabilità (ad oggi 2.000 euro). Di norma, il pagamento avviene per bonifico o assegno. Anche però quando l’inquilino utilizza strumenti tracciabili, a questi – se lo richiede – è dovuta la quietanza ossia la ricevuta di pagamento. Il locatore quindi non può rifiutarsi anche quando vi sia la prova dell’estratto conto. La ricevuta è una prova più che sufficiente per dimostrare il pagamento dell’affitto. 

In ogni caso, è sempre possibile, in qualsiasi momento dell’esecuzione del contratto di locazione, chiedere una dichiarazione scritta con cui il locatore dichiara che il “pregresso” è stato regolarmente saldato. In questo modo, il documento sostituisce qualsiasi quietanza. 

In ogni caso, è possibile ricostruire lo storico dei pagamenti anche attraverso prove atipiche come ad esempio gli sms, le chat su WhatsApp e le email. A tali comunicazioni telematiche la giurisprudenza sta riconoscendo ormai valore. Basteranno gli screenshot, se non contestati dall’avversario nel corso del giudizio. Non basterebbe peraltro una contestazione generica, ma sarà necessario insinuare nel giudice il dubbio che tali riproduzioni meccaniche siano false. 

Peraltro, siccome la prescrizione dei canoni di locazione è di cinque anni, si è tenuti a dimostrare il pagamento solo di questi ultimi e non di periodi pregressi. 

Quando i conti non tornano

Potrebbe succedere che, nei vari rapporti di dare/avere tra locatore e conduttore, non vi sia coincidenza sull’imputazione del pagamento. Si pensi al caso dell’inquilino che, versando 500 euro sul conto del locatore, creda di saldare il canone di giugno, mentre il locatore lo imputi a un mese diverso che sostiene non aver mai ricevuto. Qui, se non c’è una causale del bonifico a dirimere la controversia, bisogna applicare l’articolo 1193 del Codice civile. Tale norma stabilisce che «Chi ha più debiti della medesima specie verso  la  stessa  persona può dichiarare, quando paga, quale debito intende soddisfare. In  mancanza di tale dichiarazione, il pagamento deve essere imputato al debito scaduto; tra più debiti scaduti, a quello  meno garantito; tra più debiti ugualmente garantiti, al più oneroso per il debitore; tra più debiti ugualmente onerosi, al più antico. Se tali criteri non soccorrono, l’imputazione è fatta proporzionalmente ai vari debiti». 

Affitto in nero: come dimostrare il pagamento

La legge stabilisce che l’inquilino ha sei mesi di tempo, dalla restituzione delle chiavi dell’appartamento, per pretendere la restituzione dei canoni di affitto pagati in nero: e ciò vale sia quando l’intero contratto è in nero, sia quando questo è stato registrato ma, negli accordi verbali tra le parti, era dovuto un importo aggiuntivo (in nero) rispetto a quello dichiarato. Si pensi al caso in cui, nel contratto, è indicato un canone di 250 euro ma ne viene di fatto pagato il doppio. Ecco che in tali ipotesi, per ottenere la restituzione delle somme, è necessario fornire la prova del pagamento.

In questo caso, è meno probabile che il pagamento sia avvenuto con assegni, bonifici o altri mezzi tracciabili. Sicché, si potrà far riferimento a qualsiasi comunicazione telematica avvenuta tra le parti: email, sms, chat WhatsApp. Tutto ciò da cui si possa ricavare che il conduttore ha effettuato i pagamenti basterà per raggiungere la prova. Tenendo peraltro conto che, in questo caso, la consegna dei soldi avviene sempre a mani, senza il rilascio di ricevute, è possibile anche ricorrere alla prova di testimoni: testimoni che potrebbero essere i vicini di casa, i conviventi o chiunque altro abbia visto, con i propri occhi, il locatore riscuotere i canoni. 



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