Chi non può essere sfrattato?

Affitto a poveri, disabili, portatori di handicap, minorenni e anziani: esistono categorie in base all’Isee che non possono essere oggetto di sfratto?

Spesso si ritiene che, in presenza di minori, anziani, poveri e disabili non si possa procedere allo sfratto dell’inquilino. Quanto sono fondate queste voci? Chi non può essere sfrattato? Anche se la procedura di sfratto non è così immediata come il codice di procedura farebbe credere, sicché l’inquilino moroso non può essere mandato via dall’appartamento dall’oggi al domani, è bene sapere che non esistono esenzioni per particolari categorie di soggetti ritenute più deboli. 

Cerchiamo di capire allora chi non può essere sfrattato e cosa prevede la legge per prolungare i termini dello sfratto.

Si può fare uno sfratto se in casa ci sono minori, anziani e disabili?

Lo sfratto può essere eseguito anche se nell’appartamento sono presenti soggetti portatori di handicap, minorenni o persone anziane. 

Un tempo venivano periodicamente approvate leggi che sospendevano gli sfratti per particolari categorie di soggetti (ad esempio quelli più poveri). Oggi tali norme, spesso ritenute incostituzionali, non vengono più approvate. Sicché, lo sfratto può essere avviato indipendentemente dalle condizioni economiche, sociali o di salute del conduttore. Inutile quindi esibire l’Isee come attestazione dell’impossibilità di adempiere: non servirebbe a nulla.

Come non farsi sfrattare?

L’unico modo per non farsi sfrattare è chiaramente quello di pagare. Ma per pagare c’è sempre tempo. Difatti la legge prevede che l’inquilino possa bloccare la procedura di sfratto corrispondendo l’importo dovuto anche dopo la notifica dell’atto giudiziario (la cosiddetta «citazione per convalida di sfratto per morosità»). Lo può fare anche all’udienza stessa, dinanzi al giudice, di fronte al quale non ha neanche la necessità di farsi assistere da un avvocato. Addirittura, in quella sede, può chiedere un rinvio di 90 giorni per pagare. Il pagamento però dovrà tuttavia coprire non solo i canoni nel frattempo maturati ma anche le spese legali sostenute dal proprietario di casa.

Nel momento in cui l’inquilino paga l’arretrato, lo sfratto non può procedere, neanche se il locatore dovesse nutrire dubbi sulla regolarità dei successivi pagamenti.

Cosa significa moroso?

Moroso è chi è in ritardo di almeno 20 giorni con il pagamento del canone di locazione.

Il conduttore è moroso anche quando il suo inadempimento riguarda gli oneri accessori (ad esempio spese condominiali o di ordinaria amministrazione a carico del conduttore anticipate dal locatore). La possibilità di sfratto per il mancato pagamento delle spese condominiali scatta nel momento in cui il debito accumulato è pari ad almeno due mensilità e il ritardo è di oltre 60 giorni dalla richiesta di pagamento del locatore. 

Come prolungare i tempi dello sfratto?

L’inquilino ha molto tempo prima di essere sfrattato. È vero che la legge consente al locatore di avviare lo sfratto già dopo un ritardo di 20 giorni dal pagamento di un solo canone, ma il più delle volte l’atto di citazione viene preannunciato prima da una diffida inviata dall’avvocato. A seguito di questa, poi, si può condurre una trattativa per una riduzione del canone o per una dilazione dell’arretrato. Trattativa durante la quale è inverosimile l’avvio della carta giudiziale. In caso di mancato accordo, sarà l’avvocato del locatore a redigere l’atto processuale e a notificarlo al conduttore. 

A quel punto, si innesca la procedura civile che prevede un’udienza in tribunale non prima di un mese (o più) [1]. Mese durante il quale l’inquilino può comunque continuare a restare nell’appartamento. 

All’udienza il conduttore può chiedere la concessione del termine di grazia, ossia un rinvio di almeno 90 giorni per pagare. Anche durante questo termine la casa resta nella sua disponibilità.

In caso di mancato pagamento all’esito del rinvio, il giudice convalida lo sfratto che non è tuttavia immediato ma lascia all’inquilino un termine (mediamente di tre settimane) per lasciare l’immobile. 

Se l’abbandono dell’appartamento non avviene spontaneamente, il locatore chiede l’intervento dell’ufficiale giudiziario che farà un paio di accessi nel corso dei quali inviterà il conduttore ad andare via “con le buone”. A partire dal terzo accesso, l’ufficiale giudiziario si fa accompagnare dalla forza pubblica e da un fabbro per aprire con la forza la porta di casa. Tutto questo richiede diversi mesi di tempo.

Per prolungare i tempi dello sfratto, però, l’inquilino potrebbe giocare la carta dell’opposizione allo sfratto. All’udienza dinanzi al giudice egli potrebbe – a mezzo di un avvocato – sollevare contestazioni in merito alla richiesta della convalida. Il giudice non può pronunciare la convalida e il procedimento prende una delle seguenti vie:

• su istanza del locatore se l’opposizione non è fondata su prova scritta e non vi sono gravi motivi in contrario, il giudice pronuncia ordinanza di rilascio non impugnabile, fissando la data di esecuzione del rilascio;
• il processo prosegue dopo l’ordine del giudice di mutamento di rito, secondo le regole del processo locatizio.

Quanto dura un procedimento di sfratto?

Da quanto appena visto è facile intuire che il procedimento di sfratto può durare parecchi mesi, se non addirittura un anno in città dove la giustizia è particolarmente lenta e l’ufficiale giudiziario è oberato di lavoro.

Come avviene lo sfratto se l’affitto è in nero?

Per il locatore le cose si complicano se l’affitto è in nero, ossia se il contratto di locazione non è stato registrato. In tal caso, non può avviare la procedura di sfratto appena descritta ma dovrà agire con una causa ordinaria di occupazione senza titolo. Il che richiede molto più tempo e un costo più elevato. Questo favorisce il conduttore, consentendogli la possibilità di trovare un accordo bonario.

Si può compensare la caparra con i canoni non pagati?

Il conduttore non può compensare la caparra (o meglio detta “cauzione” o deposito cauzionale) con i canoni non pagati, a meno che non ci sia l’accordo delle parti. Ma se al termine della locazione dovesse risultare che l’immobile non ha subito danni e che non ci sono morosità, la cauzione va restituita con gli interessi. 

Come contestare le richieste di pagamento del locatore?

Il locatore non può agire contro l’inquilino per i canoni di locazione che non sono stati dichiarati nel contratto scritto e registrato. Pertanto, il conduttore che non versa quanto concordato a voce non rischia alcuno sfratto. Al contrario, può chiedere la restituzione di quanto versato in nero fino a 6 mesi dalla restituzione dell’appartamento.