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Quando non si può contestare una assemblea di condominio

28 Febbraio 2022
Quando non si può contestare una assemblea di condominio

Impugnazione delibera assemblea condominiale: termini, casi e modalità. Tutto ciò che c’è da sapere. 

Non è sempre possibile opporsi a una delibera dell’assemblea di condominio. È noto infatti che la maggioranza prevale sulla minoranza e che pertanto questa ne subisce le decisioni. Ma quando le scelte della prima sono rivolte a vessare la seconda c’è possibilità di impugnazione. Così come è possibile contestare un’assemblea di condominio quando non vengono rispettati i quorum, le convocazioni e le regole sulla verbalizzazione (che impongono di indicare i nomi dei condomini votanti per verificare il rispetto dei millesimi). 

Attenzione però: per agire bisogna innanzitutto tenere conto dei termini imposti dalla legge e del fatto che non tutte le delibere possono essere impugnate. Ecco allora quando non si può contestare un’assemblea di condominio. Lo faremo tenendo conto di alcuni interessanti precedenti della giurisprudenza. 

Quando la maggioranza non prevale sulla minoranza

Prima di entrare negli specifici casi in cui non si possono contestare le decisioni dell’assemblea di condominio sarà opportuno indicare due interessanti ipotesi in cui ci si può opporre alla volontà della maggioranza. 

La prima è quando la maggioranza in assemblea condominiale approfitti della posizione dominante per imporre spese insostenibili alla minoranza (si pensi a una villa bifamiliare dove uno dei due proprietari abbia più millesimi dell’altro, costringendolo a spese inutili e superiori alle sue possibilità). In tal caso, compirebbe un abuso di diritto che renderebbe annullabile la delibera su ricorso degli interessati.

Anche se il giudice non può stabilire se una spesa è congrua o meno, ma ha comunque la facoltà di rilevare l’eccesso di potere quando la decisione risulta deviata dal suo modo di essere. A tal fine deve accertare, sulla base di gravi indizi, che vi sia un’attività persecutoria da parte della maggioranza a carico della minoranza.  

È necessario dimostrare che, con la delibera, l’assemblea abbia voluto realizzare finalità estranee agli interessi del condominio o che abbia realizzato una situazione di pregiudizio per la collettività o di abuso ai danni della minoranza. Insomma: rientra nell’ipotesi di «abuso in danno della minoranza» il caso in cui la deliberazione trovi la reale giustificazione nella volontà di arrecare pregiudizio alla minoranza. 

La seconda ipotesi in cui la minoranza può opporsi a una spesa deliberata dalla maggioranza è quando si tratta di innovazioni non necessarie (cioè voluttuarie, ossia prive di utilità) rispetto alle condizioni dell’edificio o che comportino spese molto alte (ossia gravose). In tal caso, ogni condomino può “dissociarsi” dalla spesa e non parteciparvi. 

Tale possibilità tuttavia spetta solo per quelle particolari opere, impianti o manufatti che sono «suscettibili di utilizzo separato», ossia i cui vantaggi non ricadano indistintamente su tutti i condomini e senza possibilità di essere divisi (come potrebbe essere, ad esempio, un’opera di abbellimento). 

Maggiori informazioni su In condominio vale sempre la maggioranza?

Quando non si può contestare una assemblea di condominio: limiti di tempo

Non si può contestare una delibera condominiale quando sono ormai decorsi 30 giorni dalla sua approvazione (per i presenti o i dissenzienti) oppure dalla comunicazione del relativo verbale (per gli assenti).

Ciò però vale solo quando la delibera sia invalida per vizi meno gravi, come ad esempio il mancato ricevimento dell’avviso di convocazione o un ordine del giorno non preciso o l’approvazione con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale. Si tratta cioè dei vizi che implicano annullabilità della delibera. 

Invece per i vizi più gravi, che implicano cioè la nullità della delibera, l’impugnazione può essere effettuata in qualsiasi momento, senza limiti di tempo. 

Maggiori informazioni su Impugnazione delibera condominiale: termini.

Quando non si può contestare una assemblea per lavori o senza contenuto decisorio

Non può essere contestata una delibera che dia incarico all’amministratore di raccogliere preventivi per dei lavori di ristrutturazione, così come non è impugnabile una delibera in cui alcuni condomini si dichiarino contrari ad attività o opere eseguite da uno dei condomini. E lo stesso dicasi per le delibere dove non vengono effettuate votazioni ma si discute soltanto. Si tratta infatti di delibere «programmatiche o preparatorie». Si possono impugnare solo le delibere che hanno contenuto decisorio.

Un’assemblea non deliberativa né decisoria, ma meramente illustrativa dei lavori, volta alla loro discussione e nella quale si vogliono solamente esplorare le intenzioni dei condòmini non è impugnabile.  

Le cosiddette delibere programmatiche o preparatorie devono essere distinte da quelle propriamente a contenuto decisorio e l’interesse ad impugnare sorge soltanto in relazione a queste ultime e non già alle prime che non sono propriamente impegnative per il condominio; esse infatti non assumono carattere vincolante né definitivo.

Approfondimenti

Per ulteriori approfondimenti leggi:


note

[1] Trib. Modena sent. n. 104/2022.

Tribunale di Modena sent. n. 104/2022.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA

SEZIONE QUINTA CIVILE

in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Maria Grazia Berti, al termine della discussione orale svoltasi, ai sensi dell’art. 281 sexies c.p.c., all’udienza del giorno 5 novembre 2021 ha pronunziato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al n. 26803 del Ruolo Generale per l’anno 2020, TRA

AVV. (…), (C.F. (…)) in proprio e n. q. di rappresentante della comunione ereditaria dell’immobile sito in Roma, via (…) int. 2/D che si difende in proprio e unitamente e disgiuntamente agli Avv.ti Ba.Sa. e An.De. eleggendo domicilio presso il proprio studio in Roma Via (…), come da procura in atti.

ATTORE E

CONDOMINIO “(…)”, VIA (…) n. 15, ROMA (C.F.: (…) elettivamente domiciliato in Roma, Via (…) presso lo studio dell’Avv. Gi.Ce. come da procura in atti.

CONVENUTO

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione, ritualmente notificato l’Avv. (…), premettendo di essere comproprietario (in comunione ereditaria) dell’immobile contrassegnato dal numero di interno 2/D) sito nello stabile condominiale di Via (…) n. 15, conveniva in giudizio il Condominio “(…)” sito in Roma Via (…) n. 15 impugnando la delibera resa dall’assemblea dei condomini in data 17/10/2019.

A fondamento dell’impugnazione proposta, l’attore ha dedotto che in detta deliberai condomini, chiamati a decidere e deliberare sulle sorti (manutenzione, potatura o abbattimento) di due un pini insistenti nei giardini privati, tra cui uno sito nel proprio giardino, (punto 3 dell’o.d.g.), avrebbero impropriamente deliberato per la natura privata e non condominiale di tali alberi con la conseguenza che ogni questione attinente alla loro sorte e alle correlate spese non poteva competere al condominio.

L’attore lamenta che, in realtà, i pini, benché insistenti sulla proprietà privata, costituiscono elemento di pregio e decoro non solo dei giardini privati, ma di tutto il complesso residenziale.

Asserisce ancora l’attore che tali alberi sarebbero stati piantati dall’originario costruttore e che lo stesso condominio ne avrebbe da sempre riconosciuto la natura condominiale occupandosi della relativa manutenzione. Ciò sarebbe dimostrato dal fatto che l’amministrazione dello stabile avrebbe di recente incaricato un agronomo al fine di monitorare e relazionare sullo stato di salute di detti alberi.

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 Sostiene, infine, l’attore che la natura condominiale dei pini si ricaverebbe, per esclusione, dallo stesso regolamento di condominio che attribuisce il taglio dell’erba e la manutenzione ordinaria delle “piante” presenti nei giardini privati, ai rispettivi proprietari, mentre nulla dice in ordine agli alberi ad alto fusto che, invece, sono da intendersi come aventi funzionalità comune e, dunque, beni condominiali.

Ha concluso l’attore chiedendo di “dichiarare la nullità in toto della delibera assembleare del Condominio (…) con sede in Via (…) 15 00189 Roma del 17/10/2019 per tutti i motivi sopra dedotti ed eccepiti in fatto ed in diritto; – dichiarare, per l’effetto e di conseguenza, la natura “condominiale” dei pini insistenti nei giardini privati ed, in particolare, di quello posto all’interno del giardino di proprietà dello scrivente, con conseguente conferma dell’accollo di tutte le spese di ordinaria e straordinaria manutenzione, ivi comprese quelle previste per l’ipotetico abbattimento dello stesso a carico dell’intero Condominio convenuto, ripartite in base ai millesimi di proprietà e che la delibera di eventuale abbattimento sia presa all’unanimità dei consensi, fatta salva la deroga per il caso di “motivata e fondata urgenza per la comprovata pericolosità per l’incolumità delle persone “, tra le quali, si affermi, altresì, non rientrare la eventualmente asserita necessità di rimozione per l’effettuazione dei lavori di impermeabilizzazione dei garage, i quali, inoltre, si trovano a decine di metri di distanza, sia dal fusto che dalle radici insistenti, in ogni caso, su proprietà condominiali, in maggioranza, e su altra parte privata; o disponendo, altresì, in tale eventualità il ristoro di tutti i danni derivanti dalla perdita dell’alberatura di che trattasi, ancorché di affermata proprietà condominiale, per costituire la stessa in ogni caso un presupposto di maggior valore dell’intero condominio, ma, non di meno, della proprietà privata in cui è stato posto. Con vittoria di spese, competenze ed onorari.

Si è costituito il condominio convenuto contestando le domande attoree e rilevandone l’inammissibilità. Ha specificato il condominio che, pur non avendo la delibera alcun contenuto precettivo e, dunque, per ciò stesso sarebbe da escludersi ogni possibile impugnazione, la natura privata e non condominiale dei pini si evince chiaramente dal regolamento di condominio che pone espressamente a carico dei proprietari dei giardini la manutenzione (e la relativa spesa) sia ordinaria che straordinaria. Inoltre, le affermazioni dell’attore circa la natura condominiale dei pini e l’impegno assunto dal condominio in anni passati sulla loro manutenzione, sarebbero smentite da numerose delibere nelle quali l’amministratore e i condomini hanno sempre ribadito la natura privata delle piante in base al regolamento di condominio con invito rivolto ai proprietari di occuparsi della relativa manutenzione al fine di non recare danno alle proprietà comuni e private. Ha concluso il condominio rassegnando le seguenti conclusioni: “Voglia l’Ill.mo Tribunale adito, ogni avversa eccezione ed istanza disattesa, per le ragioni e i fatti di cui in narrativa: I) In via preliminare, in rito, accertare e dichiarare l’illegittimità e/o irritualità e/o la nullità con la conseguente improcedibilità della domanda introduttiva del giudizio, e per l’effetto, in via principale, voglia confermare la validità e l’efficacia di tutte le determinazioni assembleari assunte dal Condominio in data 17/10/2019 ovvero, in via subordinata, quantomeno in riferimento ai punti 1 e 2 dell’ordine del giorno della delibera condominiale impugnata; II) Nel merito, rigettare integralmente la domanda introduttiva del giudizio in quanto totalmente infondata in fatto e in diritto e per l’effetto confermare la validità e l’efficacia di tutte le determinazioni assembleari assunte dal Condominio in data 17/10/2019. Con vittoria di spese, competenze e onorari del giudizio”.

La causa è stata istruita mediante deposito di atti e documenti e matura per la decisione è stata rinviata per la discussione orale ai sensi dell’art. 281 sexies c.p.c. all’udienza del 5 novembre 2021, con concessione del termine per note conclusive. La causa è stata discussa in detta udienza e, all’esito, è decisa mediante redazione del dispositivo e della contestuale motivazione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L’attore, pur impugnando l’intero deliberato, fonda la proprie domande partendo dal presupposto che il pino, pur insistendo nel giardino di sua proprietà, per le sue particolari caratteristiche di pianta di alto fusto, svolge una funzione decorativa ed estetica a vantaggio di tutti i condomini sicché ogni decisione in ordine alla sua manutenzione, tanto ordinaria che straordinaria, con le correlate spese, sarebbe di competenza del condominio. Occorre, dunque, procedere con l’accertamento della natura (comune o privata) dei pini, anche se in via incidentale, visto che in ogni caso, oggetto della presente giudizio è l’impugnazione della delibera del 17/10/2019 ex art. 1137 c.c..

E’ pacifico ed incontestato che il pino in questione si trova nel giardino dell’attore ed è, altrettanto incontestato che il condominio è dotato di un regolamento contrattuale redatto dall’originario costruttore le cui disposizioni vengono da entrambe le parti richiamate seppur con diversa interpretazione.

Come è ben noto ai sensi dell’art. 1117, comma 1, lett. a) c.c. sono considerate parti comuni e, dunque, condominiali, “tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune”, tranne che il titolo non disponga diversamente. Anche gli alberi e le piante, se presenti nelle parti comuni dell’edificio condominiale, sono da considerarsi “beni comuni” dei condòmini, in quanto l’elencazione operata dal codice civile (art. 1117), secondo quanto definito dalla Suprema Corte di Cassazione, ha valore puramente esemplificativo e non tassativo (Cass. civ., 18 settembre 2009, n. 20249).

Nella specie, siamo in presenza di un albero non collocato su una parte comune, ma che, a detta dell’attore avrebbe un’indubbia funzione ornamentale tale da renderlo di uso comune. Indipendentemente dalla questione della definizione di albero di alto fusto o meno, dibattuta dalle parti, occorre procedere con la lettura del regolamento di condominio in quanto titolo idoneo a stabilire la natura privata o comune di tali alberi. Ebbene il regolamento all’art. 4, primo capoverso, prevede espressamente che: “non sono di proprietà

comune le terrazze e i giardini annessi ai singoli appartamenti” (cfr. doc. n. 2 – allegato alla comparsa di costituzione). Al successivo art. 14, nel terzo capoverso, afferma poi che: “i proprietari delle zone a giardino e delle fioriere annesse agli appartamenti avranno l’obbligo di provvedere alla manutenzione dei prati e delle piante di loro proprietà in modo da mantenerli puliti ed in perfetta efficienza, in mancanza di che l’amministratore del condominio avrà libero accesso nelle proprietà private, per provvedere a spese del condomino, alle opere necessarie”. Nel regolamento, invece, non si fa alcuna espressa menzione alla funzione decorativa dei pini né emerge che dette piante siano state piantate dal costruttore al momento dell’edificazione del complesso residenziale come deduce l’attore.

Posto che è principio giurisprudenziale che alle spese di potatura degli alberi, che pur insistono su suolo oggetto di proprietà esclusiva di un solo condomino, sono tenuti a contribuire tutti i condomini allorché si tratti di piante funzionali al decoro dell’intero edificio (Cass. Sez. 2, 18/04/1994, n. 3666), in quanto il fondamento della partecipazione agli oneri condominiali, ai sensi degli artt. 1123 c.c. e segg., non è necessariamente correlato alla contitolarità della res, derivando spesso dalla utilitas che essa arreca alle singole unità immobiliari, indipendentemente dal regime di proprietà, occorre, però, allegare e dimostrare tale utilitas (e l’onere ricade su chi vuole far valere il relativo diritto), ferma restando la prevalenza della disciplina regolamentare.

Nella specie, l’attore non solo non ha fornito prova alcuna delle sue deduzioni (in atti non si rinviene neanche la documentazione fotografica di detti alberi, né è stata allegata alcuna perizia di parte) ma il regolamento di condominio dispone in senso diametralmente opposto a quanto preteso dall’attore e cioè che gli alberi esistenti nei giardini annessi agli appartamenti sono di proprietà privata.

Dunque, il richiamo dell’attore all’arresto della Corte di cassazione n. 3666 del 1994 non appare pertinente, in quanto, al di là della particolarità del caso esaminato dal giudice di legittimità, la massima ivi enunciata trova il suo necessario presupposto nella mancanza di una espressa previsione dell’onere della spesa da parte del regolamento condominiale, condizione che invece, come si è visto, si rinviene nel caso di specie.

Non avendo parte attrice addotto ulteriori motivi di impugnazione al deliberato, tutte le domande avanzate, incluse quelle riferite al risarcimento del danno (tra l’altro, inammissibili per come formulate) sono da ritenere infondate e vanno rigettate.

Le spese di giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo secondo i parametri previsti dal D.M. n. 55/2014 e successive integrazioni.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa o assorbita ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:

– rigetta le domande avanzate da (…) e conferma la validità ed efficacia della delibera impugnata del 17/10/2019;

– condanna (…) al pagamento in favore del dal Condominio “(…)”, Via (…) n. 15 in Roma delle spese di lite che liquida in complessivi Euro 5.355,00 per onorari di giudizio, oltre IVA. CPA e rimborso forfettario delle spese generali;

Sentenza resa ai sensi dell’art. 281 sexies c.p.c. in Roma il 5 novembre 2021 ed allegata al verbale di causa chiuso alle ore 16:10. Così deciso in Roma il 5 novembre 2021.

Depositata in Cancelleria il 5 novembre 2021.


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