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Differenze tra comunione e condominio

1 Marzo 2022
Differenze tra comunione e condominio

Cos’è il condominio e quali sono le distinzioni con la comunione ossia i beni in comproprietà tra più persone.

Il condominio è un po’ come la comunione: alcuni beni (le cosiddette “parti comuni” dell’edificio) appartengono nello stesso tempo a più persone che ne hanno delle quote di proprietà (i cosiddetti millesimi). Tuttavia, il condominio differisce dalla comunione ordinaria per via del fatto che ha una regolamentazione propria, distinta e quindi separata anche all’interno del Codice civile. Vediamo dunque quali sono le differenze tra comunione e condominio e in cosa si sostanziano i poteri dei relativi appartenenti al gruppo.

Cos’è il condominio?

Si ha condominio quando un edificio è composto contemporaneamente da almeno due unità immobiliari appartenenti a diversi proprietari che ne godono in maniera esclusiva e da alcune parti comuni, strutturalmente e funzionalmente connesse alle prime. Quindi, è un condominio anche la villetta bifamiliare.

Il condominio non è un soggetto titolare di personalità giuridica, come la società o l’associazione. Al contrario, è un ente di gestione, privo di qualsiasi individualità e senza un proprio patrimonio. Esso serve solo a gestire le parti comuni, nell’interesse dei vari proprietari degli appartamenti.

Nel condominio i vari partecipanti – ossia i condomini – sono sia proprietari individuali di un bene proprio (l’appartamento) che comproprietari di parti comuni (ad esempio le fondamenta, i muri maestri, le scale, l’atrio, le facciate, gli impianti, il cortile, il giardino, ecc.). È proprio la proprietà del bene individuale (l’appartamento) che determina, in automatico e senza bisogno di ulteriori atti, l’appartenenza dei beni condominiali comuni secondo una quota (i millesimi indicati nel regolamento).

Inoltre, il condominio è considerato nei confronti dei terzi un consumatore e, come tale, gode della tutela più favorevole prevista dal Codice del consumo.

Cos’è la comunione?

La comunione si ha quando lo stesso bene è in comproprietà tra diversi soggetti. Ogni comunista (così sono detti i contitolari del bene) è proprietario di una quota ideale del bene e non di una sua specifica parte, sicché può utilizzare il bene nel suo interesse, senza pregiudicare il pari uso degli altri comunisti.

Quindi, un appartamento in comunione tra più soggetti consente a ciascuno di essi di utilizzare ogni stanza e non una sola.

Differenze tra condominio e comunione

Il condominio si distingue dalla comunione in quanto le parti comuni del condominio sono strumentali al godimento delle unità immobiliari in proprietà esclusiva, mentre i beni in comunione costituiscono beni autonomi, suscettibili di autonoma utilità [1].

Ad esempio, sono parti comuni del condominio le scale che consentono l’accesso ai piani in cui si trovano le singole unità immobiliari di proprietà esclusiva; possono invece essere oggetto di comunione gli impianti sportivi di proprietà comune, dei quali ciascuno dei contitolari può godere direttamente [2].

Inoltre, in caso di condominio, non è possibile dividere le parti comuni; al contrario, è possibile chiedere lo scioglimento della comunione, se ricorrono le condizioni richieste dalla legge.

Possiamo dire che il condominio è una forma particolare di comunione a cui si applicano regole speciali. Tanto è vero che le regole in materia condominiale sono contenute in alcuni articoli del Codice civile (artt. 1117-1139 cod. civ.)  e delle disposizioni di attuazione del Codice civile (artt. da 59 a 72 e 155 bis disp.att. c.c.), ma laddove vi siano dei vuoti normativi, si applicano le disposizioni sulla comunione in generale (art. 1139 cod. civ.).

Altra differenza tra comunione e condominio è che, come anticipato, nel condominio convivono almeno due proprietà individuali aventi a oggetto il piano o la porzione di piano dell’edificio nonché beni di proprietà comune, accessori alle proprietà individuali, il cui godimento da parte dei condomini è indipendente dalla quota di partecipazione. Così ad esempio, ciascuno può usare la terrazza comune, l’ascensore, le scale o il giardino indipendentemente dalla dimensione del proprio appartamento.

Nella comunione invece tale caratteristica non sussiste: vi è solo un bene comune, senza che vi siano parti di esso di proprietà esclusiva.

Nella comunione ogni partecipante esercita il diritto di proprietà (o un altro diritto reale) nei limiti della propria quota e le parti comuni sono beni autonomi utili a sé stessi.

Altra differenza riguarda la figura di un amministratore che, nei condomini, è obbligatorio a partire da nove condomini mentre nella comunione non è prevista (pur potendovi essere). E lo stesso dicasi per il regolamento, previsto nei condomini con almeno 11 condomini e assente in caso di comunione.

Nel condominio, i criteri di ripartizione delle spese avvengono secondo millesimi e secondo l’uso più intenso della cosa comune; invece, nella comunione avvengono sempre in proporzione alle rispettive quote.

Altra questione riguarda le decisioni che, in condomino, seguono le regole delle assemblee con quorum deliberativi e costitutivi, cosa che non succede nella comunione.

Altra differenza riguarda le spese anticipate per le parti comuni senza l’autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea: se si applicano le norme sulla comunione, il partecipante ha diritto al rimborso delle spese anticipate per negligenza o inattività dell’altro partecipante; se si applicano le norme sul condominio il partecipante ha diritto al rimborso solo delle spese urgenti.


note

[1] Cass. SU 31.01.2006 n. 2046, Cass. 21.12.2007 n. 27145, Cass. 3.10.2003 n. 14791.

[2] Cass. 2.03.2007 n. 4973.


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