Diritto e Fisco | Articoli

Dove posizionare il condizionatore in condominio?

1 Marzo 2022
Dove posizionare il condizionatore in condominio?

Cosa dice la legge sugli impianti caldo/freddo: riscaldamenti e condizionatori, limiti di legge e del regolamento di condominio.

L’uso del condizionatore in un appartamento non può essere vietato dal condominio, sempre che vengano rispettati eventuali limiti contenuti nel regolamento. Limiti che però possono solo riguardare l’uso delle parti comuni, come il lastrico solare, la terrazza, la facciata condominiale, Ed allora, per non incorrere in problemi legali, dove posizionare il condizionatore in condominio? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Condizionatore sul balcone

Sicuramente, il primo posto dove collocare un condizionatore caldo/freddo è l’esterno dell’appartamento, principalmente sul balcone, in quanto proprietà di ogni condomino e quindi liberamente utilizzabile.

Solo un regolamento di condominio approvato all’unanimità potrebbe impedire di detenere condizionatori sui balconi. In un’ipotesi di questo tipo, il divieto sarebbe categorico, anche laddove l’apparecchio non fosse visibile dall’esterno; resterebbe comunque possibile collocare la macchina all’interno dell’appartamento, con il relativo bocchettone che sfiata all’esterno.

Condizionatore sulla facciata dell’edificio

Un secondo luogo dove posizione il condizionatore è il muro del palazzo, la cosiddetta facciata perimetrale. Si tratta infatti di un bene comune, che appartiene cioè a tutti i condomini. Qui però intervengono tre limiti imposti dalla legge, indipendentemente dal regolamento.

Il primo è quello del rumore: il condizionatore, eventualmente prossimo alla finestra del vicino, non deve costituire una molestia acustica per quest’ultimo. Diversamente, dovrà essere smantellato.

Il secondo limite è quello della comunicazione all’amministratore: tutte le volte che si eseguono interventi sulle parti comuni dell’edificio, seppur non è necessario acquisire prima il consenso da parte dell’assemblea, è d’obbligo informare preventivamente il capo condomino.

Il terzo limite [1] è quello del rispetto dell’estetica del fabbricato, da valutarsi però alla luce delle condizioni in cui l’immobile si trova nel momento in cui viene installato il condizionatore. Sicché, se già gli altri condomini vi hanno provveduto, non si potrà impedire all’ultimo di questi di fare altrettanto.

Le norme di un regolamento di condominio approvato all’unanimità possono tuttavia dare del concetto di decoro architettonico una definizione più rigorosa, in questo modo impedendo qualsiasi forma di alterazione [2]. È sufficiente che vengano alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità [3].

Come chiarito dalla giurisprudenza, gli interventi dei condòmini sull’edificio, correlati anche a singoli elementi o a plurime parti dello stesso edificio, potranno essere ammessi a condizione che non ne alterino l’estetica nel suo insieme.

Diversamente, gli interventi che dovessero compromettere l’identità estetica dell’edificio potrebbero determinare un deprezzamento dell’intero edificio, nonché del valore economico delle unità immobiliari che lo compongono. Per tale ragione tutto ciò che è visibile e apprezzabile dall’esterno dell’edificio condominiale assurge a bene comune.

Condizionatori sulla terrazza

Un altro luogo, seppur più scomodo, dove posizionare il condizionatore è la terrazza di copertura del fabbricato. Anche in questo caso, solo un regolamento condominiale approvato all’unanimità potrebbe impedire tale uso, atteso che il piano di copertura dell’edificio appartiene a tutti i condomini sicché ciascuno di questi può farne l’uso che vuole, purché non impedisca agli altri di fare altrettanto e non alteri la destinazione dell’area.


note

[1] Trib. Udine, sent. n. 107/2022.

[2] Cass. sent. n. 81748/2012.

[3] Cass. sent. n. 14455/2019.

Tribunale Udine – Sentenza n.107 pubblicata il 31/01/2022 RG n. 880/202

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI UDINE

in persona del Giudice dott. Fabrizio Carducci ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile iscritta al n, 880,2020 di Ruolo Generale vertente

CONDOMINIO Alfa

CONDOMINA FC

tra:

con l’avv.to …………… del Foro di Udine

– parte attrice –

e

con l’avv.to …………… del Foro di Gela

J del F

Oggetto: altri rapporti condominiali CONCLUSIONI

Per parte attrice:

– parte convenuta-

Voglia l’Ill.mo.mo Tribunale adito, disattesa ogni avversa domanda, deduzione ed eccezione – nel merito: accertato e dichiarato che la signora FC ha posto i gruppi di

condizionamento dell’aria nella sua terrazza in modo e posizione tale da violare l’art. 5

del regolamento del Condominio X e comunque anche in danno al decoro

architettonico del condominio stesso, condannare la convenuta all’immediata rimozione

degli stessi ed al pagamento in favore dell’attore, ex art.614 bis c.p.c., di una somma determinata in euro 30,00 — o nella diversa somma che il Giudice riterrà equa ai sensi del

predetto articolo per ogni giorno di inosservanza al suddetto articolo regolamentare posto in essere successivamente alla pubblicazione della sentenza.

Spese e compensi di lite rifusi come nota che si riserva di depositare unitamente alla comparsa conclusionale.

Per parte convenuta:

Voglia l’Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione:

in via preliminare: accertare e dichiarare che la Convenuta FC abbia allocato i condizionatori secondo le norme dettate del regolamento condominiale, nello specifico all’art.5, che gli stessi non deturpano il decoro architettonico né del Condominio X né dell’area circostante per le motivazioni suddette e che ha rispettato anche il regolamento Condominiale; nel merito, rigettare le richieste di parte attrice in quanto infondate in fatto e diritto,-

Si chiede di condannare la parte attrice per lite temeraria ex art. 96, in quanto ha posto in essere un comportamento illecito dal quale può discendere l’obbligo di risarcire la controparte di tutti i danni subiti dall’essersi trovato costretto o partecipare e difendersi in un giudizio del tutto privo di giustificazione e/o che si poteva ricercare un accordo in mediazione oltretutto posta in essere dalla stessa convenuta

Con vittoria di di spese, competenze ed onorari del presente giudizio con rimborso spese generali, maggiorati dei contributi fiscali e previdenziali, come per legge,

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione del 27 febbraio 2020 il Condominio X. conveniva in giudizio FC dinanzi all’intestato Tribunale al fine di accertare ed ordinare

la rimozione di due gruppi di condizionamento dell’aria collocati nella sua terrazza per

violazione di quanto previsto dall’art. 5 del Regolamento di Condominio ed in danno al decoro architettonico del Condominio stesso.

Si costitutiva regolarmente CF con propria comparsa di costituzione e risposta di data 28 maggio 2020 chiedendo il rigetto delle domande attorce in quanto infondate in fatto ed in diritto.

Alla prima udienza, tenutasi in data 30 giugno 2020, il G.I. alle parti i termini ex. art l83 VI comma cpc.

Successivamente il G.I. all’udienza fissata ex art. 184 cpc di data 27 ottobre 2020.

ritenuta la causa decidibile sulla base dei documenti prodotti, senza necessità di assumere le diverse prove richieste dalle parti. fissava udienza di precisazione delle conclusioni al 29 giugno 2021.

A seguito di trasferimento del G.I presso altro ufficio. la causa veniva assegnata allo scrivente Giudice. il quale all’udienza di precisazione conclusioni suddetta tratteneva la causa in decisione e assegnava i termini ex art. 190 c.p.c

FATTO E RAGIONI DELLA DECISONE

i – Osserva questo Giudice che, dall’esame degli atti di causa, dalla documentazione anche fotografica prodotta. risulta provato e documentato in atti e, comunque, pacifico ed incontestato tra le parti, tenuto conto dei principii dell’onere della prova e di quello dì non contestazione, che:

– esiste regolamento condominiale di natura contrattuale che prevede. all’articolo 5, che “E’ concesso ai condomini di installare i gruppi esterni per il condizionamento dell’aria esclusivamente ove predisposto dal costruttore, in assenza essere posti in luogo non vivibile dall’esterno e collocati a livello del piano di calpestio del proprio balcone, terrazza o loggia”.

– parte convenuta è proprietaria di un appartamento sito nel condominio, e per sua stessa ammissione, riconosce come proprio il regolamento di condominio:

– parte convenuta, ha posto due motori a servizio di un apparecchio condizionatore, nella loggia della propria terrazza, uno a mezza altezza e l’altro sopra il primo, al di sopra della terrazza soprastante, visibile dall’esterno, e senza alcuna autorizzazione da parte della assemblea condominiale:

– come si evince dalla documentazione fotografica prodotta, ed incontestata, la predisposizione eseguita dal costruttore, come indicato nel suddetto regolamento, per la diramazione dei gruppi di cui sopra è situata nella parte bassa del muro interno alla terrazza:

– la convenuta al fine di poter installare le proprie unità esterne ha dovuto installare una diramazione che va dal basso verso l’alto;

– con delibera condominiale del 29 luglio 2019, successivamente modificata con altra del 12 novembre 2019, a seguito di impugnazione della convenuta, l’assemblea concedeva un termine (31 dicembre 2019) entro il quale la convenuta doveva rimuovere le unità esterne meglio sopra descritte ed eventualmente posizionarle nel rispetto del regolamento condominiale;

– tale delibera veniva impugnata dalla convenuta, ma la mediazione tra le parti si chiudeva con esito negativo:

– i motori a servizio dell’apparecchio condizionatore della convenuta, nonostante esplicita richiesta dell’assemblea erano ancora installati, non vi è prova contraria nella stessa posizione al momento dell’instaurazione del presente procedimento;

– l’assemblea conferiva mandato all’Amministratore di adire le vie legali al fine di tutelare gli interessi condominiali.

2)- La fattispecie in questione va inquadrata tra quelle riguardanti beni ricompresi in condominio e disciplinati dalla normativa di cui agli artt. 1117 e ss. C.c., con particolare riferimento al disposto degli artt. 1118, 1118 e 1120 c.c. in combinato disposto con il dettato dell’art. 1102 c.c..

Con riferimento a tale quadro normativo, è principio ormai fermo nella giurisprudenza, con il quale l’odierno giudicante concorda, che, in tema di condominio negli edifici, l’uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è soggetto, ai sensi dell’art. 1102 c.c., al duplice divieto di alterarne la destinazione e di impedire agli altri partecipanti di fare parimenti uso della cosa stessa secondo il loro diritto (Cass. civ. Sez. II. 24/02/2004, n. 3640). Tra questi due limiti fondamentali, cui è tenuto il partecipante alla comunione, quello che concerne il divieto di alterazione della destinazione è in posizione di preminenza, potendosi salvaguardare gli interessi degli altri condomini solo col rispetto della destinazione impressa alla cosa comune (Cass. 18 luglio 1984, n. 4195).

L’art. 1122 c.c. chiarisce espressamente che il condomino debba dare preventivamente notizia all’amministratore di eventuali esecuzioni di opere, il quale ne riferisce all’assemblea. Si tratta, dunque, di un vero e proprio obbligo a cui è tenuto “in ogni caso” chiunque effettui lavori, anche se all’interno del proprio appartamento.

Nonostante, come detto, prima di procedere, sia di norma sufficiente provvedere alla semplice comunicazione all’amministrazione, è comunque necessario verificare se il regolamento condominiale contiene particolari restrizioni o ulteriori prescrizioni in merito all’installazione dei condizionatori. Parte convenuta non solo non ha informato l’amministratore, ma non ha tenuto conto, e quindi in violazione di quanto stabilito espressamente dal regolamento di condominio. Alterando di conseguenza il decoro architettonico del condominio stesso.

In particolare. con la locuzione “decoro architettonico” si intende l’estetica dell’edificio, data dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia, contribuendo a conferirgli una specifica identità (cfr. Cass. n. 1718/2016; Cass., n. 10350/2011; Cas. n. 851/2007).

Il decoro architettonico, dunque, non è un concetto che emerge soltanto in relazione a edifici di particolare pregio artistico, poiché sono sufficienti anche linee semplici a delineare il decoro architettonico di un qualunque stabile.

Secondo la Cassazione (cfr. ord. 28465/2019), il decoro architettonico, che caratterizzi la fisionomia dell’edificio condominiale, è un bene comune, ai sensi dell’art. 1117 c.c., il cui mantenimento è tutelato a prescindere dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si intendono apportare.

Nello stesso senso si è espressa di recente la giurisprudenza di legittimità ribadendo il principio in base al quale “costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricalo condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull’aspetto armonico di esse, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio”(cfr. Cass. Sez. 2, ordinanza n. 18928 dell’11/09/2020).

Rientrano tra le innovazioni vietate, comportanti alterazione delle strutture proprie di parti comuni dell’edificio quelle che violano il decoro architettonico di cui all’art. 1120 comma 2 c.c., con una apprezzabile alterazione delle linee e delle strutture fondamentali dell’edificio o anche di singole parti o elementi dotati di sostanziale autonomia e della conseguenziale diminuzione del valore dell’intero edificio e, quindi, anche di ciascuna delle unità immobiliari che lo compongono (Cass. Civ. Sez 2 25/01/2010, n. 1286), mentre non occorre che il fabbricato, il cui decoro architettonico sia stato alterato dall’innovazione abbia un particolare pregio artistico, nè rileva che tale decoro sia stato già gravemente ed evidentemente compromesso da precedenti interventi sull’immobile, ma è sufficiente che vengano alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità (Cass. civ., Sez. II del 19/06/2019, n. 14455). A tale proposito e opinione consolidata che, legittimamente le norme di un regolamento di condominio aventi natura contrattuale, come nel nostro caso, possono dare del concetto di decoro architettonico una definizione più, rigorosa (Cass. civ. sez. II del 23/05/2012 n. 81748).

3) – La domanda attorea è fondata.

Chiarito il quadro di riferimento normativo e giurisprudenziale applicabile al caso di specie e tenuto conto degli elementi di fatto sopra riassunti e accertati in atti, rileva questo Giudice che, da un lato, tenuto conto dell’evoluzione della tecnica e del costume, con conseguente diffusione generalizzata di sistemi di areazione e refrigeramento forzati, è consentito al singolo condomino, al fine di una piena utilizzazione della propria unità immobiliare la realizzazione di un impianto di condizionamento nel proprio appartamento ma, dall’altro che l’esigenza di refrigerazione delle unità immobiliari private poste in complessi condominiali, deve essere contemperata con il diritto di tutti i condomini a non vedere danneggiato il decoro e l’estetica dello stabile ed il contemperamento dei contrapposti diritti deve realizzarsi in concreto, tenendo conto dei mezzi che la tecnica mette a disposizione degli interessati e dello stato dei luoghi, e nel rispetto di eventuali restrizioni o modalità di installazione inserite nel regolamento condominiale.

Rileva questo Giudice che lo stato, la funzione e l’uso dei luoghi quale descritto, fanno ritenere che l’installazione di un condizionatore sulla facciata condominiale, seppur collocate all’interno della propria terrazza, anche se, astrattamente, non confliggente con la destinazione d’uso della stessa facciata, determini una obiettiva modifica del decoro del fabbricato ed un’alterazione delle sue linee architettoniche, della sua simmetria, della sua estetica, laddove confligge con la oggettivazione di tali elementi compiuta nella delibera condominiale del 29 luglio 2019 e del 12 novembre 2019. Queste, infatti, hanno inteso specificare, il generale dettato dell’art. 5 del regolamento condominiale contrattuale, che prevede l’installazione delle unità esterne in ordine all’altezza delle predisposizioni esistenti, od in mancanza all’altezza del piano di calpestio delle terrazze e comunque in modo da non essere visibili dall’esterno.

Né confligge con tale rilievo l’esistenza di altre circostanze, evidenziate da parte convenuta, che non sono decisive ai fini della risoluzione della presente controversia, quale quella relativa alla esistenza di altri condizionatori su altra facciata condominiale nelle vicinanze. Circostanze tutte che non legittimano certamente l’ulteriore aggravio del decoro dell’immobile complessivamente considerato, come oggettivizzato dalla assemblea condominiale, che rimane l’unica a poter formare la volontà condominiale, laddove la stessa ha ritenuto che per quella specifica facciata oggetto del presente giudizio l’oggettivizzazione del decoro condominiale escludesse la presenza di condizionatori cosi come apposti. Da tali rilievi ne consegue, in estrema sintesi, che la convenuta, in assenza di autorizzazione fornita dalla assemblea condominiale, ha illegittimamente installato le suddette unità, violando le disposizioni del regolamento condominiale, che hanno carattere vincolante e costituiscono obbligo per i condomini prevalendo sull’interesse dei singoli, nonché l’art. 1102 c.c. e determinando una alterazione del decoro condominiale, cosi come oggettivizzato dalla assemblea condominiale.

Tenuto conto di tali osservazioni, ritiene questo Giudice che deve accogliersi la domanda del condominio attore e va condannata parte convenuta alla rimozione dei motori a servizio dell’impianto di condizionamento del suo appartamento posto sulla facciata condominiale. Lavori da eseguirsi a cura e spese di parte convenuta entro il termine di sei mesi dalla notifica della sentenza, considerato congruo in relazione alla natura e all’entità degli interventi da compiersi ed ai luoghi nei quali dovranno essere eseguite le opere.

4) – Deve infine essere accolta la richiesta dell’attore di fissare, ai sensi dell’articolo 614 bis c.p.c.. una somma a carico della convenuta per l’eventuale ritardo nell’esecuzione della condanna.

Delta somma, tenuto conto della natura della prestazione, del danno prevedibile e di ogni altra circostanza utile, viene determinata in euro 10,00 per ogni giorno di ritardo successivo al termine stabilito di sei mesi, decorrenti dalla data di notifica del presente provvedimento. La somma sarà dovuta fino all’esecuzione del provvedimento e comunque (onde evitare che le “astreintes”, per effetto del progressivo cumularsi nel corso del tempo, assumano un ammontare complessivo manifestamente iniquo) per non oltre 150 giorni.

5) – Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo. P.Q.M.

Il Tribunale, in funzione di Giudice unico, ogni ultra istanza disattesa, rigettata o assorbita, cosi provvede:

-accoglieladomandaprincipaledelCondominioXperl’effetto,condanna CFalla rimozione dei motori a servizio dell’impianto di condizionamento del suo appartamento posti sulla facciata condominiale, cosi come installati. Lavori da eseguirsi a cura e spese di parte convenuta entro il termine di sei mesi dalla notifica della sentenza;

– condanna, ex art. 614bis c.p.c., parte convenuta al pagamento, in caso di mancato rispetto dei termini sopra stabiliti, in favore dell’attore, della somma di curo dieci per ogni giorno di ritardo dal compimento dell’opera, sino ad un massimo di 150 giorni:

condanna CF , al pagamento delle spese di lite in favore dell’attore che si liquidano in curo 3.00,00 per competenza, oltre al rimborso delle spese di giustizia, delle spese generali nella misura del 15% ed accessori, come per legge.

Così deciso in Udine il 26 gennaio 2022.

Il Giudice

Dott. Fabrizio Carducci


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube