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Usucapione abbreviata: come funziona

3 Marzo 2022 | Autore:
Usucapione abbreviata: come funziona

Come appropriarsi di un terreno o di un immobile in tempi più brevi di quelli ordinari. Quali caratteristiche deve avere il possesso.

Tutti sanno che si può diventare proprietari di un bene per usucapione, quindi senza averlo acquistato o ereditato; ma non esiste solo il classico termine ventennale di possesso continuato. La legge prevede anche una forma di usucapione abbreviata: bastano 10 anni.

Per ottenere questa abbreviazione dei termini, però, non basta soltanto il possesso (altrimenti sarebbe troppo facile usucapire): occorrono anche altri requisiti, primo fra tutti la buona fede. Ma in certi casi è possibile “ereditare” anche questo stato d’animo da un familiare defunto che ci ha lasciato il possesso di un immobile o di un terreno, e noi abbiamo continuato a esercitarlo dopo la sua morte. Vediamo, quindi, come funziona l’usucapione abbreviata.

L’usucapione ordinaria

L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà di un bene anche in assenza di un contratto di compravendita, di un testamento o di una qualsiasi altra attribuzione volontaria compiuta dal proprietario. Per i beni immobili, come i fabbricati e i terreni, l’usucapione si compie quando si realizza il «possesso continuato» per 20 anni (art. 1158 Cod. Civ.).

Trascorso questo periodo di tempo, il possessore può diventare proprietario con una sentenza del tribunale civile (a seguito di una causa instaurata contro il precedente proprietario) per intervenuta usucapione. La pronuncia giudiziaria ha effetto retroattivo, sin dalla data di inizio del termine di possesso continuato ventennale.

L’usucapione abbreviata

L’usucapione abbreviata si consegue in soli 10 anni di possesso continuato. Si verifica quando il possessore aveva acquistato il bene da chi non ne era proprietario, ma in forza di un titolo idoneo a trasferire la proprietà (ad esempio, un contratto di compravendita) che dopo la stipula è stato trascritto nei registri immobiliari.

L’art. 1159 del Codice civile precisa che «l’usucapione si compie col decorso di dieci anni dalla data di trascrizione» dell’atto di acquisto: dunque, la trascrizione è indispensabile, ed è solo a partire da questo momento che inizia il conteggio del termine decennale.

Per l’usucapione della «piccola proprietà rurale» (art. 1159 bis Cod. civ.) i termini utili per usucapire sono ulteriormente ridotti: per l’usucapione ordinaria basta il possesso continuato per 15 anni (anziché 20) e per l’usucapione abbreviata sono sufficienti 5 anni, che anche in questo caso decorrono dalla data di trascrizione dell’atto.

Il possesso di buona fede

Il possesso valido per conseguire l’usucapione deve essere avvenuto in buona fede. Questo è un punto determinante: il possesso si considera in buona fede quando è iniziato in modo tale. In altre parole, basta che la buona fede vi sia stata nel primo momento – dunque, nell’usucapione abbreviata all’atto dell’acquisto dal non proprietario – anche se poi il possessore ha preso consapevolezza dell’appartenenza della cosa ad altri. In questo caso, la malafede successiva non rileva ai fini dell’usucapione.

Ma quando il possesso necessario per usucapire può dirsi di buona fede? Secondo l’art. 1147 del Codice civile è possessore di buona fede «chi possiede ignorando di ledere l’altrui diritto», a meno che la sua ignoranza non dipenda da colpa grave. E, soprattutto, «la buona fede è presunta e basta che vi sia stata al momento dell’acquisto».

Al contrario, l’art. 1163 del Codice civile stabilisce che il possesso conseguito in modo violento, o clandestino, non giova per l’usucapione, fino a quando la violenza o la clandestinità è cessata: solo a partire da quel momento i termini utili per usucapire iniziano a decorrere.

La successione del possesso

Non è necessario aver posseduto personalmente per tutto il tempo necessario ad usucapire: anche nell’usucapione abbreviata si applica la regola della successione del possesso. In sostanza, quando avviene un trasferimento ereditario il possesso del dante causa si unisce a quello dell’erede. Così, se il possessore attuale – quello che vanta il diritto di usucapione – aveva ricevuto il bene per successione universale, il periodo di possesso compiuto del defunto si somma al suo, ai fini del computo dei termini. Questo significa che l’erede potrà avvantaggiarsi dell’usucapione abbreviata anche quando è personalmente in malafede, se il suo dante causa possedeva in buona fede.

Una recente pronuncia della Corte di Cassazione [1] si è occupata proprio della possibilità di unire il possesso altrui in favore di chi intende usucapire. La Suprema Corte ha precisato che il decennio necessario per far maturare l’usucapione abbreviata decorre dalla data di trascrizione del titolo di acquisto da parte del primo possessore. Quindi, bisogna sempre verificare se e quando il titolo precedente era stato trascritto nei registri immobiliari.

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note

[1] Cass. ord. n. 6728 del 01.03.2022.


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