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Bonus prima casa sulla seconda: ecco come averlo

3 Marzo 2022
Bonus prima casa sulla seconda: ecco come averlo

Agevolazioni fiscali sull’acquisto della seconda casa se la prima non è idonea, troppo piccola o troppo grande.

La caratteristica principale del bonus prima casa è, come dice il nome stesso, che si può avere solo per un solo immobile alla volta. E affinché si possa duplicare una seconda volta è necessario attendere almeno cinque anni dal rogito (a meno che il precedente immobile non venga venduto entro un anno). Ma, a determinate condizioni, è possibile duplicare tale agevolazione fiscale. Come avere il bonus prima casa sulla seconda? La risposta, che non è scritta sulla legge, si trova in numerose sentenze della Cassazione. 

La Corte ha sposato – una volta tanto – una linea pro-contribuente seppur, sul punto, ha spesso trovato contrasti con l’Agenzia delle Entrate.

Per capire tuttavia come avere il bonus prima casa sulla seconda dobbiamo spiegare quali sono i requisiti per rientrare nel beneficio in commento. Lo faremo qui di seguito.

Cos’è il bonus prima casa?

Del bonus prima casa abbiamo parlato diverse volte in questo stesso giornale. Per non volerci ripetere saremo ora più rapidi e schematici. 

Il bonus prima casa consiste in un sostanzioso sconto sulle imposte che l’acquirente è tenuto a versare alla firma del rogito notarile (ossia l’atto di compravendita).

In particolare, chi compra da azienda versa l’Iva al 4% anziché al 10% del prezzo di vendita; l’imposta ipotecaria, di registro e catastale sono pari a 200 euro l’una. 

Chi compra da privato invece versa l’imposta di registro al 2% anziché al 9% del valore catastale dell’immobile; l’imposta ipotecaria e catastale sono pari a 50 euro l’una. 

Chi ha diritto al bonus prima casa?

Può avere il bonus prima casa solo chi non ha altre abitazioni nello stesso Comune. In caso contrario, queste vanno cedute (vendute o donate) prima del nuovo rogito.

Inoltre, non bisogna essere titolari di un altro immobile, ovunque situato, per il quale si sia già usufruito del bonus prima casa. Diversamente, tale immobile va ceduto (venduto o donato) entro 1 anno dal nuovo rogito.

Bisogna trasferire, entro 18 mesi dal rogito, la propria residenza nel Comune ove si trova il nuovo immobile (non necessariamente allo stesso indirizzo).

Il nuovo immobile non deve essere di lusso (A/1, A/8 o A/9).

Non si può vendere l’immobile acquistato con tale agevolazione fiscale prima di 5 anni dall’acquisto a meno che, entro un anno, non si acquisti una nuova abitazione da destinare a prima casa.

Può avere il bonus prima casa chi ha, nello stesso Comune, un’altra abitazione?

Come dicevamo in partenza, a determinate condizioni è possibile ottenere il bonus prima casa anche sulla seconda. Secondo la Cassazione [1], ha diritto alle agevolazioni sulla prima casa il contribuente che possiede nello stesso Comune un altro immobile inidoneo alle esigenze abitative del suo nucleo familiare. L’inidoneità può essere:

  • soggettiva: è il caso dell’immobile divenuto troppo piccolo per il nucleo familiare che nel frattempo si è ingrandito con l’arrivo dei figli o, al contrario, troppo grande perché la famiglia si è scomposta (ad esempio con l’indipendenza economica dei figli);
  • oggettiva: è il caso dell’immobile rovinato da un terremoto e quindi da ristrutturare. 

In tema di agevolazioni prima casa, «l’idoneità» della casa di abitazione pre-posseduta nel medesimo Comune di quello ove si trova il nuovo – purché acquistata senza agevolazioni – va valutata sia in senso oggettivo (effettiva inabitabilità), che in senso soggettivo (fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative). 

Dunque, può ottenere il beneficio fiscale chi è proprietario di un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato. 

Nell’ambito dell’inidoneità di tipo oggettivo non sussistono ragioni per distinguere tra una inidoneità oggettiva derivante da caratteristiche strutturali o fisiche dell’immobile, alla quale conseguirebbe il diritto ad usufruire dell’agevolazione, ed una inidoneità, anch’essa oggettiva, ma derivante da vincoli giuridici gravanti su tale immobile, che tale diritto invece escluderebbe [2].

Prima casa in affitto

Secondo la Cassazione [3], l’inidoneità della prima casa che consente l’acquisto di una seconda con le agevolazioni fiscali può derivare anche da un impedimento di natura giuridica come la presenza di diritti di terzi: un usufrutto, un contratto di locazione, ecc.

Pertanto, se la prima casa viene data in affitto a terzi, il contribuente ne può acquistare un’altra da adibire a prima casa con l’agevolazione fiscale in questione. Questa tesi è, però, avversata dall’Agenzia delle Entrate [4] secondo cui non può avvalersi dell’agevolazione “prima casa” in sede di acquisto di un’abitazione chi abbia già la proprietà di un’altra casa nel medesimo Comune che sia concessa in locazione. 

Approfondimenti

Per maggiori informazioni:


note

[1] Cass. ord. n. 20981/2021.

La Nota II bis) come oggi in vigore ed applicabile al caso di specie posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, prevede l’applicazione agevolata dell’imposta di registro agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione “non di lusso” e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse a condizione che: a) l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività; b) nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare; c) nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le predette agevolazioni. 

A seguito di tale modifica parte della giurisprudenza continuava a ritenere ancora esistente il requisito dell’idoneità benché la norma di fatto non lo prevedesse più, almeno letteralmente. In altri termini, secondo tale orientamento l’idoneità sarebbe intrinseco alla nozione di abitazione (cfr. Cass. Civ., 18129/09). Secondo altro indirizzo, invece, va valorizzata la nuova formulazione della norma per cui non assume alcun interesse la situazione soggettiva del contribuente ma solo la classificazione catastale del bene (cfr. Cass.Civ., 14770/17).

[2] Cfr. Cass. Civ., 19989/2018 e Cass. Civ., 20300/2018, Cass. 8771/2000 e, da ultimo, 2565/2018.

[3] Cass. sent. n. 19989/2018 del 27.07.2018. Sulla stessa scia Cass. sent. n. 2565/2018, 18128/2009 e 100/2010 (avallate da Corte Costituzionale n. 203/2011), Cass. sent. n. 3921/2014,  21289/2014, n. 2278/2016 e 27376/2017; Ctp Alessandria 22/2010; Ctp Matera 820/2011; Ctr Puglia 134/2013; Ctr Lombardia 2970/2014; Ctr Lombardia 4272/2015. In senso contrario: Cass. sent. n. 25646/2015, 25521/2016, 14740/2017, 19255/2017.

[4] Ag. Entrate risposta a interpello n. 378/19 del 10.09.2019.

Cass. civ., sez. V, ord., 22 luglio 2021, n. 20981

Presidente Manzon – Relatore Fanticini

Rilevato che:

con avviso di liquidazione emesso dall’Ufficio Territoriale di Bressanone-Brunico, l’Agenzia delle Entrate revocava l’agevolazione “prima casa” fruita da K.W. per l’acquisto di un immobile in data (omissis) e recuperava a tassazione l’IVA dovuta (Euro 53.400) irrogando le relative sanzioni; la contribuente aveva dichiarato di non vantare altri diritti reali su immobili ubicati nel medesimo Comune, ma da un successivo controllo emergeva che la stessa era proprietaria, già prima del (omissis), dell’abitazione censita al C.F. di (omissis), foglio (omissis), part. (omissis), sub.

22, cat. A/2, e del cespite di cui al foglio (omissis), mapp. (omissis), sub. 30, acquistata in data (omissis); – la Commissione Tributaria di primo grado di Bolzano adita dalla K. – la quale affermava la sussistenza del requisito dell’impossidenza di altro immobile in ragione dell’inidoneità dei cespiti precedentemente acquistati ad essere adibiti ad abitazione della contribuente e della sua famiglia – annullava l’avviso e compensava le spese; – la Commissione Tributaria di secondo grado di Bolzano, con la sentenza n. 84/1/14 dell’1/8/2014, respingeva l’appello dell’Agenzia delle Entrate e quello incidentale della K. e compensava le spese; – avverso tale decisione l’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione affidato ad un unico motivo; – resiste con controricorso, contenente ricorso incidentale (fondato su un motivo), K.W., la quale ha depositato memoria ex art. 380-bis.1 c.p.c..

Considerato che:

1. Con l’unica censura l’Agenzia ricorrente deduce (ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3), violazione e falsa applicazione del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, allegata Tariffa, Parte Prima, art. 1, n. 1), lett. b), nota II-bis, per avere la C.T.R. ritenuto che, ai fini dell’agevolazione “prima casa”, il requisito dell’impossidenza di altri immobili sia integrato anche quando l’abitazione già in proprietà è inidonea alle soggettive esigenze abitative della famiglia del contribuente; al contrario, ad avviso dell’Agenzia, il requisito predetto è fondato su un elemento oggettivo, costituito dalla mancanza di altri immobili ad uso abitativo nella titolarità del contribuente. Il motivo è infondato. Il D.L. 22 maggio 1993, n. 155, art. 16, apportando modifiche al T.U. Imposta di Registro, aveva prescritto, per il riconoscimento dell’agevolazione, che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiarasse di non possedere un altro fabbricato “idoneo ad abitazione” nel medesimo Comune, ma la successiva L. 28 dicembre 1995, n. 549 (con l’art. 3, comma 131), ha innovato il testo normativo che, nella versione applicabile all’epoca dell’acquisto della K. (e tuttora vigente), stabilisce “che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare”. Anche dopo tale innovazione legislativa e, dunque, in relazione al testo vigente, la giurisprudenza di questa Corte ha prevalentemente aderito all’opzione interpretativa secondo cui la mera titolarità di un cespite immobiliare non è ostativa al riconoscimento dell’agevolazione, la quale spetta, invece, al contribuente impossidente di un immobile che possa essere adibito ad abitazione. In tal senso, ex multis, Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 19989 del 27/07/2018 , Rv. 649937-01, ha affermato che “In tema di agevolazioni fiscali per la prima casa, ai sensi del D.P.R. n. 131 del 1986, allegata Tariffa, art. 1, nota II-bis, nel testo (applicabile “ratione temporis”) modificato dalla L. n. 549 del 1995, art. 3, comma 131, il concetto di “idoneità” della casa pre-posseduta – ostativo alla fruizione del beneficio (ed espressamente previsto nella previgente normativa) – deve ritenersi intrinseco alla nozione stessa di “casa di abitazione”, da intendersi quale alloggio concretamente idoneo, sia sotto il profilo oggettivo-materiale che giuridico, a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato” e Cass., Sez. 5, Sentenza n. 2565 del 02/02/2018, Rv. 646929-01, ha statuito che “In tema di agevolazioni prima casa… “l’idoneità” dell’abitazione pre-posseduta va valutata sia sotto il profilo oggettivo (effettiva inabitabilità), che sotto quello soggettivo (fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative), nel senso che il beneficio trova applicazione anche nell’ipotesi di disponibilità di un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato.” (nello stesso senso si sono recentemente pronunciate anche Cass., Sez. 6-5, Ordinanza n. 5051 del 24/02/2021, Cass., Sez. 6-5, Ordinanza n. 18091 del 05/07/2019, e Cass., Sez. 6-5, Ordinanza n. 18092 del 05/07/2019). Inoltre, nel dichiarare inammissibile la questione di legittimità costituzionale del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, allegata Tariffa, Parte Prima, art. 1, n. 1, lett. b), nota II-bis (sollevata in riferimento agli artt. 3 e 53 Cost., ed ai principi di ragionevolezza, razionalità e non contraddizione), la Corte Cost., con l’ordinanza n. 203 del 6 luglio 2011, ha espressamente riconosciuto che “le agevolazioni in esame rispondono alla ragionevole ratio di favorire l’acquisto di un’abitazione nel luogo di residenza o di lavoro a vantaggio di chi, nello stesso luogo, non abbia la possidenza di un’altra casa di abitazione obiettivamente idonea a soddisfare le sue esigenze”. Da tale decisione trae ulteriore conferma l’interpretazione secondo cui non è di ostacolo all’applicazione delle agevolazioni “prima casa” la circostanza che l’acquirente dell’immobile sia al contempo proprietario di altro immobile (acquistato senza agevolazioni nel medesimo Comune) che, per qualsiasi ragione, sia inidoneo, per le ridotte dimensioni, ad essere destinato a sua abitazione. Nella fattispecie, la Commissione Tributaria di secondo grado ha escluso, con accertamento in fatto insuscettibile di sindacato di legittimità, che l’immobile già in titolarità della K., della superficie complessiva (netta) di 47,81 mq., fosse idoneo ad essere adibito alle esigenze abitative della famiglia della contribuente, costituita da un nucleo di cinque persone. 2. Col ricorso incidentale la K. denuncia (ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3) la violazione e falsa applicazione del D.Lgs. n. 546 del 1992, art. 15,

per avere la C.T.R. compensato le spese del giudizio nonostante la soccombenza dell’Agenzia delle Entrate. Il motivo è infondato. Il giudice d’appello ha compensato le spese in ragione di un contrasto interpretativo nel quale la tesi dell’Agenzia delle Entrate non è stata reputata implausibile, in quanto basata sul dato letterale della disposizione. La C.T.R. non ha posto le spese del giudizio a carico della parte vittoriosa, né ha reso una motivazione illogica o stereotipata: ne consegue l’infondatezza della doglianza, dato che il giudice ha fatto applicazione dell’

art. 92 c.p.c., comma 2, come modificato dal D.L. n. 132 del 2014 , convertito dalla L. n. 162 del 2014 (norma dichiarata incostituzionale con sentenza della Corte Cost. n. 77 del 2018, nella parte in cui non prevede che il giudice possa compensare le spese tra le parti, parzialmente o per intero, anche qualora sussistano altre analoghe e gravi ragioni) – e “il sindacato della Corte di cassazione, ai sensi dell’ art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, è limitato ad accertare che non risulti violato il principio secondo il quale le spese non possono essere poste a carico della parte totalmente vittoriosa, per cui vi esula, rientrando nel potere discrezionale del giudice di merito, la valutazione dell’opportunità di compensarle in tutto o in parte, sia nell’ipotesi di soccombenza reciproca che in quella di concorso di altri giusti motivi” (ex multis, Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 8421 del 31/03/2017, Rv. 643477-02). 3. In conclusione, sia il ricorso principale, sia quello incidentale sono da respingere. In ragione della reciproca soccombenza, si dispone la compensazione delle spese del giudizio di cassazione. 4. Poiché la ricorrente principale è un’Amministrazione dello Stato esonerata dal versamento del contributo unificato, va escluso il suo obbligo di versare l’ulteriore importo pari a quello dovuto per il ricorso principale, ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, nel testo introdotto dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17 (Cass., Sez. 3, Sentenza n. 5955 del 14/03/2014, Rv. 630550-01; Cass., Sez. 6-L, Ordinanza n. 1778 del 29/01/2016, Rv. 638714-01), mentre deve darsi atto della sussistenza dei presupposti per il predetto versamento ex art. 13, comma 1-quater, da parte della ricorrente incidentale.

P.Q.M.

La Corte: respinge il ricorso principale e il ricorso incidentale; compensa le spese del giudizio di legittimità; ai sensi del

D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte di K.W., dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso incidentale, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis.


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