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Il condominio causa danni ad un terzo: di chi è la responsabilità?

30 Luglio 2022 | Autore:
Il condominio causa danni ad un terzo: di chi è la responsabilità?

Chi paga il risarcimento provocato dai beni comuni del condominio? Cosa succede se l’amministratore è negligente?

Il condominio è responsabile dei danni che provoca alle persone, siano esse condòmini o estranee all’edificio. Si potrebbero fare tanti esempi: dalla pavimentazione sconnessa del cortile che causa una caduta al gradino rotto della scala, dalla tegola del tetto che precipita colpendo un passante alle immissioni della canna fumaria che arrivano sino alla proprietà vicina. In tutti questi casi, il condominio provoca un danno che dovrà risarcire. In che modo? Chi è colui che verrà chiamato in giudizio a risponderne? Di chi è la responsabilità quando il condominio causa danni a un terzo?

Bisogna sapere che il condominio, nei confronti dei terzi, si presenta come un soggetto unitario, rappresentato dal suo amministratore. Quando bisogna citare in giudizio il condominio, quindi, l’atto va notificato al solo amministratore; in assenza di questi, occorre invece notificare l’atto a tutti i condòmini.

L’amministratore invece non va citato se il danno non è stata causato da una parte comune del condominio, bensì da una proprietà privata. Ad esempio, se ci sono perdite d’acqua dal piano superiore, delle infiltrazioni risponderà il proprietario dell’appartamento, non il condominio. Allo stesso modo, se i calcinacci di un balcone aggettante precipitano al suolo danneggiando una vettura, la responsabilità sarà del proprietario del balcone. Di chi è la responsabilità quando il condominio causa danni a un terzo? Scopriamolo insieme

Danni causati dal condominio: quali sono?

Quali sono i danni causati dal condominio? Possono essere definiti tali solo quelli provenienti dalle parti comuni, cioè da quei beni che appartengono pro quota a ciascun condomino.

Non sono danni causati dal condominio quelli provocati da beni di proprietà privata del singolo condomino, come ad esempio l’abitazione o il box auto.

Parti comuni del condominio: quali sono?

Per legge [1], sono parti comuni del condominio:

  • tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
  • le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria (incluso l’alloggio del portiere), la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
  • le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo .

Se un pedone inciampa e cade a causa della pavimentazione sconnessa del cortile, dell’androne, del parcheggio o del suolo su cui sorge l’edificio, la responsabilità del danno è dell’intero condominio. Lo stesso dicasi se la caduta è stata provocata da un gradino malfermo o dall’ascensore non funzionante.

Insomma: ogni volta che il danno è riconducibile alla cattiva manutenzione di una parte comune, la responsabilità sarà attribuibile all’intero condominio.

Danneggiato dal condominio: chi può essere?

Chi può essere la persona danneggiata dal condominio? Il danno provocato dai beni comuni può riguardare tanto un condomino quanto una persona estranea al condominio, come ad esempio un parente o un amico che si è recato in visita presso uno degli inquilini dell’edificio.

Condominio causa danni a terzo: chi è responsabile?

Il condominio che causa danni a un terzo mediante una delle proprie parti comuni è tenuto al risarcimento. Ma chi dovrà concretamente pagare?

Come detto in apertura, la responsabilità per i danni causati dal condominio grava su tutti i condòmini, i quali quindi dovranno pagare ciascuno in base ai propri millesimi di proprietà.

Chi subisce un danno dovrà citare in giudizio il condominio in persona del suo legale rappresentante, cioè l’amministratore; all’esito, se il giudice riconoscerà la responsabilità del condominio, condannerà lo stesso a pagare il risarcimento.

A pagare, quindi, saranno tutti i condòmini, ciascuno pro quota, in base ai millesimi di proprietà, esattamente come avviene una normale ripartizione delle spese.

Ma cosa succede se i condòmini ritengono che la responsabilità sia soltanto dell’amministratore? Mettiamo il caso che l’assemblea abbia deliberato a favore della manutenzione della facciata condominiale, ma l’incarico all’appaltatore non sia stato conferito in tempo per via dei ritardi dell’amministratore, favorendo così il distacco di intonaco che ha causato il danno delle autovetture sotto parcheggiate.

Oppure, si pensi all’amministratore che dovrebbe, autonomamente e senza attendere il consenso dell’assemblea, procedere alla riparazione di piccoli guasti, come ad esempio quello riguardante un gradino instabile, ma che non vi procede, favorendo così la caduta di un pedone.

In tutti questi casi di inadempienza, il condominio può “scaricare” la colpa sull’amministratore?

Condominio causa danni a terzo: è responsabile l’amministratore?

Nel caso di danni causati a terze persone, a rispondere sono sempre i condòmini, i quali restano responsabili per l’inadempimento dell’amministratore nei confronti dei terzi rimasti danneggiati.

In altre parole, se il danno del terzo è causato da una negligenza dell’amministratore, il quale avrebbe dovuto tempestivamente provvedere alla riparazione dei beni comuni (lo scalino rotto, la pavimentazione dissestata, ecc.), a rispondere del risarcimento sarà sempre l’intero condominio.

I condòmini, tuttavia, potranno poi rivalersi nei confronti dell’amministratore che non ha svolto bene i suoi doveri, potendolo non solo revocare ma anche chiedergli i danni per non aver svolto adeguatamente il suo mandato.

Quindi:

  • verso i terzi danneggiati risponde sempre il condominio;
  • verso l’amministratore, il condominio potrebbe agire nel caso di sua negligenza.

Danni a terzo: quando il condominio non è responsabile?

Il condominio non è responsabile dei danni ai terzi se riesce a dimostrare il caso fortuito [2], e cioè che il danno è derivato da un evento imprevisto non attribuibile ad alcuno.

Ad esempio, se un fulmine colpisce un albero posto nel giardino del condominio e il tronco si abbatte su un’auto, il condominio non risponderà del danno in quanto non avrà avuto alcuna colpa nell’evento.

Ugualmente, nessun risarcimento è dovuto se il pregiudizio è stato causato dalla negligenza del danneggiato stesso. È il caso del gradino rotto opportunamente segnalato, in cui però inciampa una persona distratta perché intenta a consultare il proprio cellulare.


note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Art. 2051 cod. civ.

Autore immagine: depositphotos.com


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