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Spese riscaldamento centralizzato: chi è esonerato?

4 Marzo 2022 | Autore:
Spese riscaldamento centralizzato: chi è esonerato?

Quali costi deve sostenere chi si è distaccato dall’impianto condominiale?

In caso di distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato molti credono che non bisogna pagare più nulla al condominio. In realtà, non è così: esistono alcuni costi comuni da ripartire fra tutti i condomini, anche con chi è passato al riscaldamento autonomo. Si tratta, in particolare, dei «costi involontari» dovuti alle dispersioni di calore e delle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto, che resta una parte comune del condominio, e dunque continua a gravare anche su chi si è distaccato.

Allora chi è esonerato dalle spese di riscaldamento centralizzato? Praticamente nessuno per l’intero, ma molti in buona parte, perché dal momento del distacco non sono più tenuti a contribuire alle spese di funzionamento dell’impianto. A ben vedere c’è un’ipotesi che rende il condomino distaccato totalmente immune dalle vicende dell’impianto centralizzato: l’assemblea potrebbe deliberare di esonerarlo da tutte le spese. Ma se adotta questa soluzione gli altri condomini potrebbero opporsi e invocare la nullità della decisione. La nullità di una delibera condominiale può essere rilevata e fatta valere senza limiti di tempo (a differenza dell’annullabilità, che va eccepita entro 30 giorni dall’adozione o dalla comunicazione del verbale, per gli assenti alla riunione).

Le conseguenze della declaratoria di nullità di una delibera dell’assemblea di condominio sono importanti e aiutano a capire meglio chi può essere esonerato dalle spese di riscaldamento centralizzato e chi, invece, deve continuare a partecipare, ed entro quali limiti, pur avendo realizzato il suo impianto autonomo. Ad esempio, una recente sentenza del tribunale di Savona [1] ha dichiarato nulla, per violazione di legge, una delibera che esonerava il condomino distaccato dalla partecipazione al riparto dei costi involontari, perché in questo modo ci sarebbe stato un ingiusto incremento dei costi sopportati dagli altri condomini. In materia condominiale, infatti, bisogna ragionare sempre nell’ottica comune, anziché in termini di vantaggio personale ed esclusivo.

Distacco dall’impianto centralizzato: condizioni

L’articolo 1118 del Codice civile sancisce che nessun condomino può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni, che è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene e viene calcolato con il consueto criterio millesimale. Il condomino non può neppure sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, a meno che ciò non sia espressamente disposto da leggi speciali.

Per quanto riguarda le condizioni di distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato, la medesima norma civilistica prevede che «il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini. In tal caso, il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma».

Partecipazione alle spese dell’impianto centralizzato

Ogni condomino ha piena facoltà di distaccarsi dal riscaldamento centralizzato e può installare – ovviamente, a sue spese – un impianto di riscaldamento autonomo, a condizione che ciò non comporti un pregiudizio al funzionamento dell’impianto comune e non aumenti le spese degli altri condomini. Però il condomino distaccato, anche quando ha rinunciato a servirsi del riscaldamento, o del condizionamento, centralizzato deve continuare a pagare una quota di spese, perché l’impianto è una parte comune e dunque rimane ancora di sua comproprietà.

Così chi ha realizzato il distacco e si è reso autonomo non dovrà più sostenere i costi di manutenzione ordinaria e neppure le spese di funzionamento e di esercizio (le cosiddette spese d’uso), cioè quelle relative ai consumi di carburante e di energia elettrica, ma rimane tenuto a partecipare al riparto delle spese di manutenzione straordinaria, come la sostituzione della caldaia, e a quelle necessarie per la conservazione e la periodica messa a norma dell’intero impianto centralizzato.

Esonero dai consumi involontari: è possibile?

I consumi involontari sono quelli che non dipendono dall’azione di chi accende o spegne l’impianto di riscaldamento. Consistono, essenzialmente, nelle dispersioni di calore che inevitabilmente si propaga negli altri appartamenti. La giurisprudenza prevalente li fa rientrare nei costi di manutenzione e gestione dell’impianto [2].

L’assemblea condominiale può decidere di addebitare anche ai condomini che si sono distaccati dall’impianto centralizzato la loro quota di consumi involontari, in aggiunta alle spese di conservazione dell’impianto comune (per maggiori dettagli leggi “distacco riscaldamento centralizzato: quali spese?“). La nuova sentenza del tribunale di Savona che abbiamo esposto all’inizio [1] ha sottolineato che i consumi involontari vanno considerati come una «quota di inefficienza dell’impianto», alla quale tutti i condomini devono concorrere, perché «anche coloro che non scaldano la propria unità beneficiano di fatto degli effetti della dispersione del calore erogato nelle unità contigue».

Di conseguenza, è invalida la delibera assembleare che esonera alcuni condomini dalla partecipazione a tali spese di consumo involontario, in quanto la quota di inefficienza complessiva dell’impianto deve gravare anche sulle unità immobiliari che non si avvalgono più del riscaldamento centralizzato; altrimenti si avrebbero quegli «squilibri di funzionamento e aggravi di spesa» per gli altri condomini, che il Codice civile vieta.


note

[1] Trib. Savona, sent. n. 115 del 10.02.2022.

[2] Cass. sent. n. 12580/2017 e n. 9526/2014; Trib. Roma, sent. n. 8/2019 e n. 4652/2020; Trib. Savona, sent. n. 502/2018.

[3] Trib. Venezia, sent. n. 1506 del 20.07.2021.


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