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Chi ha diritto di partecipare all’assemblea condominiale?

4 Marzo 2022
Chi ha diritto di partecipare all’assemblea condominiale?

Affitto, usufrutto, avvocato, consulenti, parenti, comproprietari: chi ha diritto al voto durante la riunione di condominio? 

Dinanzi alla domanda «chi ha diritto di partecipare all’assemblea di condominio?» verrebbe facile e spontaneo rispondere: i condomini, ossia i proprietari dei vari appartamenti. Ma non sempre il titolare è anche il detentore dell’immobile. Sicché, a volte, può succedere che l’appartamento sia dato in affitto, in comodato o in usufrutto. In questi casi, chi deve essere convocato alla riunione di condominio? 

Le risposte poi si moltiplicano se si considerano una serie di altri ricorrenti dubbi: un estraneo può partecipare all’assemblea? E l’amministratore può assistere alle riunioni, specie quando si parla di lui e del suo operato? È possibile invitare un parente o magari il proprio avvocato affinché possa difendere l’inquilino? Che succede se l’appartamento è in comproprietà tra coniugi o tra più coeredi? E se invece si tratta di una casa che il giudice ha assegnato all’ex moglie a seguito del divorzio?

Sul punto sarà bene fare un po’ di precisazioni prima che possano insorgere liti sul diritto alla privacy (frequentemente richiamato quando in assemblea si presentano estranei) o sulla validità delle delibere. Ecco allora chi ha diritto di partecipare all’assemblea di condominio e quando questo diritto può essere esercitato.

Inquilino in affitto: ha diritto di partecipare all’assemblea di condominio?

L’affittuario ha diritto di partecipare all’assemblea di condominio quando si decide di servizi di riscaldamento e di condizionamento dell’aria. Si tratta in genere delle decisioni inerenti alla ripartizione dei costi. In tali casi ha anche il potere di impugnare le relative delibere. È chiaro dunque che se, nella stessa assemblea, si deciderà su uno dei punti che competono all’inquilino e su un altro che compete invece al locatore, entrambi avranno diritto a presentarsi. Si tenga tuttavia conto che l’amministratore è tenuto a inviare l’avviso di convocazione solo al padrone di casa: dovrà essere quest’ultimo a dover poi avvisare il conduttore.

La legge stabilisce inoltre che il conduttore ha diritto di intervenire nelle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni (parcheggio, installazione antenna centralizzata, ecc.). In questi casi, però, non ha diritto di voto. Pertanto, il conduttore non può impugnare la decisione dell’assemblea condominiale di nomina dell’amministratore e di approvazione del regolamento e del bilancio preventivo.

Usufruttuario: ha diritto di partecipare all’assemblea di condominio?

L’usufruttuario ha diritto a partecipare all’assemblea, e quindi anche a votare, negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell’edificio, il diritto di voto spetta invece al proprietario.

Comodatario e partecipazione in assemblea di condominio

Spesso, succede che l’appartamento venga dato in prestito con un contratto di comodato verbale o scritto. In questi casi si applicano le regole già viste per la locazione. Pertanto, il comodatario ha diritto di voto, al posto del proprietario, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

Ex coniuge titolare del diritto di abitazione nella casa coniugale

Può succedere – anzi, succede spesso – che, all’esito di una separazione o di un divorzio, il giudice assegni la casa coniugale alla moglie poiché è presso di questa che vanno a vivere i figli. Difatti, il diritto di abitazione spetta al genitore collocatario della prole (in assenza di figli non vi può pertanto essere alcuna assegnazione della casa).

In questo caso, poiché le spese condominiali sono sempre imputate al proprietario dell’immobile, l’amministratore dovrà convocare quest’ultimo e non il coniuge titolare del diritto di abitazione. Potrebbe però succedere (anche se di rado) che il giudice, nell’attribuire al coniuge collocatario dei figli il diritto di abitazione, gli addossi le spese condominiali ordinarie. Questo però non cambierebbe il fatto che all’assemblea dovrà partecipare solo l’intestatario dell’appartamento. Anche l’amministratore dovrà rivolgersi a quest’ultimo per riscuotere da questi i contributi. Pertanto, le vicende tra marito e moglie riguardano solo i loro rapporti interni e non toccano invece il condominio: per quest’ultimo, l’unico e solo interlocutore (sia sul piano attivo, dei diritti, che passivo, degli obblighi) resta il proprietario dell’appartamento.

Comproprietario: ha diritto di partecipare all’assemblea di condominio?

Se la casa è in comproprietà tra due coniugi, l’avviso di convocazione può essere inviato a uno solo dei due. Se invece si tratta di soggetti non conviventi (ad esempio, coeredi), l’avviso va inviato a tutti.

Per quanto invece riguarda la partecipazione in assemblea, l’esercizio del voto può essere espresso una sola volta, nonostante la titolarità dell’immobile in capo a più soggetti. Quindi, i comproprietari dovranno nominare un rappresentante (anche tra uno di loro stessi) affinché partecipi all’assemblea e manifesti un’unica volontà.

L’amministratore può partecipare all’assemblea di condominio?

Nessuna norma di legge impone la presenza dell’amministratore di condominio durante la riunione dell’assemblea. La sua presenza non è obbligatoria, ma è opportuna. Dunque, l’amministratore ha il potere di partecipare all’assemblea di condominio, ma se gli viene chiesto dalla maggioranza dei condomini di allontanarsi – ad esempio per discutere di questioni che riguardano la sua gestione o eventuali responsabilità – sarà tenuto ad allontanarsi. 

Sul punto leggi: L’amministratore deve partecipare all’assemblea di condominio?

Un estraneo o un parente può partecipare all’assemblea di condominio?

Veniamo ora al caso in cui uno dei condomini voglia far partecipare un parente, un amico o il proprio avvocato all’assemblea di condominio. Questi soggetti, in quanto estranei al condominio, non hanno alcun diritto, né il condomino in questione può imporre la loro presenza. Presenza pertanto che, per non invalidare la delibera, dovrà essere autorizzata dalla maggioranza dei partecipanti. E ciò per ovvie ragioni di privacy: durante la riunione infatti possono venir fuori nomi di condomini morosi, di pagamenti e altre questioni private. 

Quanto detto finora non può valere nei confronti dell’estraneo che partecipa all’assemblea per delega di un condomino. La legge, infatti, attribuisce al condomino il diritto di delegare chiunque, dunque anche un soggetto che non abita nell’edificio, purché non si tratti dell’amministratore.

Si presume che il soggetto delegato sia una persona di fiducia del delegante e in ogni caso non potrebbe essere “espulso” dall’assemblea perché significherebbe espellere il condomino che in quel momento rappresenta.

Quindi, si può dare la delega a partecipare all’assemblea al proprio avvocato, a un amico, a un parente: una scelta di tale tipo non determina alcuna violazione della privacy e non può essere oggetto di opposizione da parte degli altri condomini. 



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