Conguaglio spese condominiali dopo rogito: chi paga?

Ripartizione spese condominio tra venditore e acquirente: cosa succede con riferimento al rendiconto inviato dall’amministratore? 

Il conguaglio delle spese di condominio arriva sempre tardi: non prima della fine dell’anno di esercizio, a volte anche dopo. Non è difficile comprenderne le ragioni: a volte la necessità di rifare i conti proviene dall’arrivo delle ultime bollette o delle fatture attinenti alla precedente annualità di gestione. A volte, poi, la revisione del bilancio richiede molto tempo.  

Che succede però se la richiesta di pagamento del conguaglio arriva quando l’immobile è stato ormai venduto a un’altra persona? A dover adempiere sarà l’acquirente o il venditore? Per stabilire chi paga il conguaglio delle spese condominiali dopo il rogito dobbiamo rifarci alle regole generali in tema di ripartizione delle stesse a seguito dell’atto di compravendita.

Tali regole stabiliscono due diverse soluzioni a seconda che si tratti delle spese ordinarie (quelle cioè che si versano mensilmente) o di quelle straordinarie (ossia una tantum, per i lavori di riparazione e interventi di elevato importo, per la manutenzione e le innovazioni).

Per le spese ordinarie, venditore e acquirente sono responsabili in solido per quanto maturato nell’anno in cui il rogito è stato comunicato all’amministratore e per quello precedente. Per i periodi anteriori è responsabile solo il venditore; per quelli successivi solo l’acquirente [1].

Per le spese straordinarie invece conta il momento in cui sono state deliberate: bisognerà cioè verificare chi era il titolare della casa quando l’assemblea ha approvato i lavori.

Questi principi possono ora essere facilmente applicati anche al rendiconto per come qui di seguito spiegheremo.

Rendiconto condominiale spese ordinarie: paga il venditore o l’acquirente?

Se il rendiconto si riferisce alle spese ordinarie relative all’anno in cui è stato sottoscritto il contratto di compravendita dinanzi al notaio (e poi comunicato all’amministratore) o a quello precedente, il condominio può rivolgersi indifferentemente tanto al venditore quanto all’acquirente per ottenere l’importo in questione. È chiaro che se non paga l’uno, l’azione potrà essere intrapresa nei confronti dell’altro. 

L’acquirente che sia stato costretto a corrispondere le spese per un periodo in cui non aveva ancora la disponibilità dell’immobile potrà poi rivalersi nei confronti del venditore chiedendogli la restituzione degli importi. 

Rendiconto condominiale spese straordinarie: paga il venditore o l’acquirente?

Anche se meno frequente, il rendiconto potrebbe riferirsi alle spese straordinarie, ossia per lavori effettuati sul condominio e per i quali siano sopraggiunti degli oneri ulteriori non preventivati. In tali ipotesi, se al momento della delibera che ha approvato tali interventi il proprietario dell’immobile era il venditore sarà questi a dover pagare anche il rendiconto. E viceversa: se l’appartamento era stato già venduto, allora gli oneri ricadranno sull’acquirente. In questo caso, è esclusa anche la possibilità di rivalersi sul venditore atteso che la volontà della spesa è riconducibile proprio all’acquirente, che pertanto era consapevole dell’esborso a cui sarebbe andato incontro.