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Vendita immobile tra coniugi in comunione dei beni

6 Marzo 2022
Vendita immobile tra coniugi in comunione dei beni

Come vendere un immobile in comproprietà tra marito e moglie. Tutti gli adempimenti tra compromesso e rogito notarile. 

In caso di vendita di immobile tra coniugi in comunione dei beni bisogna rispettare determinate forme che la legge pone a condizione di validità del rogito notarile. Ad esempio, nessuno dei due coniugi può vendere senza il consenso dell’altro, a meno che il bene fosse escluso dalla comunione stessa. C’è poi da considerare l’eventuale presenza di figli nel caso in cui il bene sia stato inserito in un fondo patrimoniale.

Qui di seguito vedremo come effettuare la vendita immobile tra coniugi in comunione dei beni in modo da comprendere quali passi compiere prima di recarsi dal notaio. Ma procediamo con ordine.

Per vendere un immobile tra coniugi in comunione dei beni ci vuole la firma di entrambi?

Prima di firmare il rogito vero e proprio, ossia l’atto di trasferimento immobiliare dinanzi al notaio, le parti sottoscrivono il compromesso (il cosiddetto contratto preliminare). Il compromesso o la proposta di vendita possono anche essere sottoscritti da un solo coniuge senza perciò essere nulli. Invece per il rogito ci vuole la firma tanto del marito quanto della moglie. 

Nel caso di compromesso firmato da un solo coniuge l’atto – come appena detto – è valido, fermo restando che, entro un anno, l’altro coniuge può impugnarlo; un’eventuale impugnazione però avrebbe effetti solo tra i due coniugi (con la richiesta dell’uno di risarcire l’altro), senza pregiudicare la validità dell’atto nei confronti dell’acquirente che ben potrebbe comunque obbligare i coniugi alla sottoscrizione del rogito notarile. E se questi non dovessero adempiere, l’acquirente potrebbe agire dinanzi al giudice per ottenere o la restituzione del doppio della caparra oppure una sentenza che trasferisca la proprietà dell’immobile.

Il coniuge che non ha firmato il compromesso potrebbe anche rinunciare all’impugnazione, così sanando il difetto di firma: ciò avverrebbe con una dichiarazione espressa che può anche avvenire senza il notaio.

Il compratore non può però rifiutarsi di presentarsi dal notaio e acquistare l’immobile solo per l’assenza del consenso dell’altro coniuge perché è solo quest’ultimo – come abbiamo appena detto – che può contestare la validità dell’atto o può, in alternativa, convalidarla con una dichiarazione espressa.

Attenzione però: la firma di entrambi i coniugi sull’atto di vendita è necessaria solo per gli immobili in comunione. Ricordiamo che non cadono in comunione i beni che, anche se acquisiti dopo il matrimonio, sono il frutto di donazioni, di eredità oppure che sono stati acquistati con il ricavo proveniente dalla vendita di beni ricevuti in eredità o in donazione oppure coi soldi ricavati da un risarcimento del danno.

Se ci sono figli minori bisogna chiedere il permesso al tribunale?

I coniugi possono liberamente vendere un immobile in comunione anche se hanno figli minori, a meno che questi ultimi siano divenuti intestatari dei beni stessi. Ad esempio, un padre che ha intestato la casa al figlio con un atto di donazione non potrà più venderla a meno che non si faccia prima autorizzare dal giudice tutelare. L’autorizzazione verrebbe concessa a patto che il ricavato dalla vendita venga destinato ad esigenze familiari e, comunque, almeno una buona parte, vincolato per il figlio. 

Allo stesso modo, se la coppia ha figli e l’immobile è inserito in un fondo patrimoniale, la vendita è subordinata all’autorizzazione del giudice tutelare per i minori.

Si può vendere un immobile in comunione nel fondo patrimoniale?

La presenza di un fondo patrimoniale non esclude la possibilità di vendita dell’immobile in comunione, salvo – come detto sopra – l’autorizzazione del giudice tutelare in caso di presenza di figli. È chiaro che la vendita comporterà l’estinzione del fondo patrimoniale se costituito unicamente da detto bene. Nulla esclude però che i coniugi possano inserire nel fondo un altro bene.

Davanti al notaio, i coniugi devono essere entrambi presenti?

Dopo aver firmato il compromesso, i coniugi devono recarsi dal notaio, insieme all’acquirente, per firmare il rogito, ossia l’atto di compravendita. Se uno dei due è impossibilitato, può conferire all’altro una procura notarile a sostituirlo. 

Può un coniuge opporsi alla vendita?

È diritto di ciascun coniuge in comunione di opporsi alla vendita dei beni in comunione. L’altro non può a quel punto vendere il bene, né costringerlo. Né può vendere solo la propria quota, atteso che la comunione tra coniugi non è costituita da quote singolarmente cedibili. 

Se manca la firma di uno dei due coniugi l’atto è nullo. La nullità può essere fatta valere dal coniuge escluso in qualsiasi momento. Ma se l’acquirente ha utilizzato il bene per almeno 10 anni, interviene l’usucapione in suo favore e, pertanto, ne rimane proprietario. Quindi, il coniuge danneggiato potrà solo chiedere il risarcimento all’altro.

Cosa deve controllare l’acquirente per sapere se un immobile è in comunione?

È piuttosto improbabile, nella prassi, che l’immobile possa essere venduto ad opera di un solo coniuge, senza il consenso dell’altro. Questo perché, da quando esistono i registri immobiliari telematici, chiunque può verificare, in qualsiasi momento, chi sia il proprietario del bene attraverso una visura immobiliare che si può chiedere presso l’Agenzia delle Entrate. Peraltro, la giurisprudenza ha esteso la responsabilità del notaio a tutti i casi in cui questi non verifichi prima tutti i presupposti di validità dell’atto. Sicché, chi compra da un soggetto che non è l’esclusivo proprietario può poi rivalersi contro il notaio che non lo abbia avvisato dei possibili vizi della compravendita. La responsabilità viene estesa anche all’Agenzia immobiliare che abbia fatto da tramite. 

Come fare a sapere se si è in comunione dei beni?

Potrebbe succedere che i coniugi non sappiano se l’immobile è in comunione o no. Questo succede perché molte coppie si sposano senza prestare attenzione a questo profilo legale. Ebbene, se il matrimonio è stato contratto dopo il 20 settembre 1975, la coppia è in comunione dei beni a meno che non abbia dichiarato una volontà diversa. Per poter verificare tale circostanza si può fare una richiesta di visione dell’atto di matrimonio o delegare tale compito a un notaio. 



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