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Ristrutturare l’edificio condominiale: obblighi dei condomini

4 Settembre 2014 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 4 Settembre 2014



Alcune regole di base per comprendere come si debba correttamente procedere per effettuare ristrutturazioni in ambito condominiale e se si sia sempre obbligati a pagare per i relativi lavori.

 

Sono spesso occasione di accesi dibattiti le questioni relative alle ristrutturazioni dell’edificio condominiale.

Tali lavori, come è normale che sia in ogni condominio, devono essere discussi e approvati in assemblea, convocata con un ordine del giorno che abbia chiaramente, fra i punti in discussione, quello della ristrutturazione dell’edificio.

In assenza di assemblea e di votazione secondo le maggioranze che a breve indicheremo, nessun condomino è obbligato a pagare quote per lavori eseguiti: in tale circostanza, a rispondere di tutte le spese non potrà che essere il soggetto (amministratore o condomini) che abbia autorizzato l’esecuzione dei lavori.

È pertanto doveroso, qualora si reputi necessario provvedere a lavori di ristrutturazione, chiedere (meglio se inviando raccomandata con ricevuta di ritorno) all’amministratore di porre all’ordine del giorno tale questione.

Se l’amministratore non dovesse, entro dieci giorni, dare risposta, l’assemblea può essere convocata dagli stessi condomini, purché siano non meno di due e rappresentino almeno 1/6 dei millesimi tabellari: in tale assemblea verrà quindi discussa l’opportunità di procedere alla ristrutturazione.

La maggioranza richiesta dalla legge per l’approvazione di opere qualificabili come ordinaria amministrazione è della metà più uno degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno 1/3 dei millesimi. Se, invece, le opere da eseguirsi consistono in innovazioni – cioè opere che migliorino o rendano più comodo l’uso delle cose comuni – la maggioranza richiesta è della metà più uno degli intervenuti che rappresentino almeno i 2/3 dei millesimi.

Nel caso in cui, poi, che vi sia l’urgenza di provvedere ad opere di riparazione di cose comuni, qualora sia impossibile attendere la convocazione e la deliberazione dell’assemblea o avvertire l’amministratore perché sia lui ad intervenire, la legge [1] autorizza il singolo condomino ad anticipare lui stesso le spese per chiederne poi il rimborso agli altri condomini comproprietari.

Circa, infine, le modalità di pagamento dei lavori, ciascun condomino verserà la sua quota sul conto corrente condominiale obbligatorio per legge [2], provvedendo a tale incombenza alle scadenze stabilite nel capitolato sottoscritto con la ditta esecutrice e richiamato nella delibera assembleare.

Se il conto corrente non è stato aperto dall’amministratore – ipotesi di scuola visto che ora è obbligato a farlo per legge – all’apertura dello stesso sono comunque tenuti tutti i condomini [3].

Nel momento in cui l’assemblea delibera l’inizio di lavori che hanno ad oggetto opere di manutenzione straordinaria o innovazioni deve altresì essere costituito un fondo speciale in cui vengono raccolte le somme dedicate al pagamento delle ditte incaricate di svolgere gli interventi programmati (per un approfondimento a riguardo, leggi l’articolo “Fondo condominiale per i lavori straordinari”).

Il fondo viene realizzato con i versamenti in anticipo – secondo il piano SAL – degli stessi condomini (leggi anche: “Fondo lavori solo a SAL”).

note

[1] Art. 1134 cod. civ.

[2] Art. 1129 cod. civ.

[3] Art. 1105 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com


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2 Commenti

  1. sono proprietaria di un appartamento dato in affitto. La presenza di umidità in una stanza ha fatto si che dovessi intervenire con lavori di coibentazione su una parete. A chi spetta pagare la pitturazione della parete ???

  2. Buongiorno, stavo leggendo il vostro blog, e ho pensato di chiederle anche io una domanda. Sono un condomine e nel nostro palazzo, stanno decidendo di sostituire la caldaia dell’impianto centralizzato e rifare una parte di attico solare. Per la caldaia sono d’accordo anche io, ma il pezzo dell’attico a me non compete visto che fa tetto di un condomine e io abitando al primo piano ma non sotto la parte lesa quindi dovrei pagare una parte anche io? Per quanto riguarda la caldaia ho fatto fare dei preventivi su Edilnet.it che costerebbero un po meno di quelli della ditta dell’amministratore perchè l’amministratore non vuole prenderli in considerazione? Grazie anticipatamente per la risposta

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