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Come si ripartisce il compenso dell’amministratore?

2 Agosto 2022 | Autore:
Come si ripartisce il compenso dell’amministratore?

Condominio: quali sono i criteri di ripartizione delle spese? Quando c’è l’obbligo di nominare l’amministratore?

Chi vive in condominio deve far fronte non solo alle spese inerenti al proprio appartamento ma anche a quelle che riguardano le parti comuni, come ad esempio le scale, l’ascensore, l’impianto centralizzato di riscaldamento, ecc. A questi costi si aggiungono quelli riguardanti il compenso dell’amministratore, il quale non presta il proprio servizio gratuitamente. Proprio di questo aspetto ci occuperemo nel presente articolo. Come si ripartisce il compenso dell’amministratore?

Per rispondere a questa domanda bisogna necessariamente spiegare quali sono i criteri di ripartizione delle spese che si adottano all’interno di un condominio. In linea di massima, a meno che il regolamento contrattuale non stabilisca il contrario, è la legge a specificare come si dividono i costi tra i singoli condòmini. Questi princìpi possono ovviamente essere utilizzati anche per l’amministratore. Vediamo allora come si ripartisce il compenso dell’amministratore.

Amministratore: chi lo nomina?

Va innanzitutto detto che l’amministratore di condominio è nominato dall’assemblea con le maggioranze stabilite dalla legge, e cioè con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (cioè, 500 millesimi) [1].

Amministratore condominio: è obbligatorio?

La nomina di un amministratore è obbligatoria solo nei condomini con più di otto proprietari. In altre parole, solo negli edifici con almeno nove condòmini bisogna necessariamente procedere alla nomina di un amministratore.

In questi casi, se l’assemblea non procede, la nomina dell’amministratore è fatta dal giudice su ricorso di uno o più condòmini o dell’amministratore dimissionario.

Ripartizione spese condominiali: come funziona?

La ripartizione delle spese condominiali, cioè di tutte le spese che sono riconducibili alla gestione delle parti comuni dell’edificio (cortile, ascensore, scale, tetto, ecc.), segue un principio fondamentale: quello dei millesimi.

Praticamente, tutte le spese condominiali vengono divise tra i condòmini, che pagano in proporzione al valore delle singole proprietà, valore che in genere è espresso nelle tabelle millesimali.

Ciò significa che, in condominio, chi più ha più paga, nel senso che maggiore è il valore della proprietà, maggiore è il dovere di contribuire alle spese.

Ad esempio, chi possiede un appartamentino pagherà sicuramente meno di chi vive al piano attico.

Questo criterio di ripartizione delle spese può essere derogato solamente dal regolamento contrattuale, cioè dal regolamento:

  • approvato dall’assemblea all’unanimità;
  • redatto dall’originario proprietario del fabbricato e poi accettato all’interno dei singoli atti d’acquisto sottoscritti dai condòmini.

Condominio: gli altri criteri di ripartizione delle spese

Accanto al criterio generale secondo cui le spese vengono divise in base ai millesimi, la legge [2] stabilisce altre due regole:

  • se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Ad esempio, le spese dell’ascensore dovranno essere maggiori per chi abita ai piani alti rispetto a chi sta al pianterreno; nulla deve pagare invece il condomino che è proprietario solo di un box interrato non raggiunto dall’ascensore.
  • se un edificio ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità. Ad esempio, le spese dell’ascensore sito nella scala A sono pagate solo dai condòmini che vivono in quella scala, e non anche dai condòmini della scala B.

Amministratore: come si ripartisce il compenso?

Come si divide tra i condòmini il compenso dell’amministratore? Quale criterio si utilizza?

Ebbene, non ci sono dubbi che il compenso dell’amministratore vada diviso tra tutti i condòmini in ragione dei millesimi di proprietà. Si applica quindi il comune criterio di ripartizione, a meno che il regolamento contrattuale non stabilisca il contrario (ad esempio, prevedendo una ripartizione “paritaria”).

Vanno poi fatte delle precisazioni: in un condominio, infatti, possono vivere persone diverse dai proprietari, come ad esempio l’inquilino in affitto, il comodatario o l’usufruttuario. Come si dividono le spese dell’amministratore in questi casi? È presto detto:

  • l’amministratore è pagato dal locatore/proprietario e non dal conduttore;
  • l’amministratore è pagato dal proprietario e non dal comodatario;
  • l’amministratore è pagato in concorso (al 50%) tra nudo proprietario e usufruttuario (a cui sono equiparati gli altri soggetti titolari di diritto reale, come il diritto d’uso e di abitazione).

Amministratore: qual è il suo compenso?

La legge non prevede nulla a proposito del compenso dell’amministratore. Ciò significa che il suo ammontare è determinato in base agli accordi con i condòmini.

In genere, gli amministratori presentano all’assemblea un preventivo del corrispettivo richiesto. Oltre al compenso annuale, può essere previsto un rimborso spese (ad esempio, per le raccomandate con cui si convoca l’assemblea).

Nell’ipotesi in cui nel condominio siano svolti lavori straordinari, l’amministratore può chiedere un compenso aggiuntivo, ma solo qualora tale eventualità sia stata prevista nel preventivo presentato in sede di nomina.

Di solito il compenso dell’amministratore varia a seconda delle dimensioni del condominio, della presenza del servizio di portineria o del giardino e del numero di condòmini; pertanto, non è possibile fornire un’indicazione di massima su quale sia il compenso annuale.


note

[1] Art. 1136 cod. civ.

[2] Art. 1123 cod. civ.

Autore immagine: depositphotos.com


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