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Contratto preliminare: come tutelarsi

7 Marzo 2022
Contratto preliminare: come tutelarsi

Compromesso: che fare se il venditore o l’acquirente non è adempiente e non vuole più vendere o comprare l’immobile?

In linea generale, il rimedio previsto dalla legge in caso di inadempimento di un contratto è la cosiddetta azione di risoluzione che implica lo scioglimento di ogni vincolo e la possibilità di chiedere, oltre al rimborso dell’eventuale prezzo già versato, il risarcimento. Quando invece si ha a che fare con un contratto preliminare – ciò che comunemente viene detto «compromesso» – è prevista un’ulteriore garanzia: la possibilità di ottenere cioè, tramite il giudice, il trasferimento coattivo dell’immobile. 

Cerchiamo di fare il punto della situazione e vediamo, in caso di contratto preliminare, come tutelarsi. Con la premessa che quanto diremo vale sia per chi ha promesso di vendere che per chi ha promesso di acquistare.

Come funziona il contratto preliminare (compromesso)

Il contratto preliminare non trasferisce la proprietà dell’immobile. Tale effetto si verifica solo all’atto della stipula del rogito notarile, il vero e proprio contratto di compravendita. Il compromesso invece serve solo a vincolare definitivamente e irrevocabilmente le parti a concludere la compravendita. In buona sostanza, una volta firmato il compromesso non ci si può più tirare indietro.

Talvolta, nel preliminare viene concessa all’acquirente la possibilità di entrare immediatamente nel possesso del bene (ad esempio abitandolo o avviando lavori di ristrutturazione). Tale previsione non cambia il fatto che la proprietà del bene continua a permanere in capo al venditore fino a quando questi non sottoscriverà il rogito. 

Cosa succede se il venditore non adempie al contratto preliminare?

Se il venditore, nonostante l’impegno preso con la firma del contratto preliminare, non si presenta dal notaio per il rogito o comunque tenta di posticipare tale data senza una valida ragione, l’acquirente può rivolgersi al giudice, attraverso il proprio avvocato, e chiedere – in tale sede – uno dei seguenti provvedimenti:

  • un ordine di condanna al pagamento del doppio della caparra e il risarcimento per l’eventuale danno che dimostri di aver subito a causa dell’inadempimento (si pensi alla disdetta di un contratto di affitto, al pagamento di perizie o ditte di traslochi, alla richiesta del mutuo alla banca e così via);
  • una sentenza che trasferisca coattivamente la proprietà dell’immobile, sostituendosi così al rogito notarile. In questo modo, la proprietà si trasferisce comunque nonostante l’ostruzionismo del venditore. Oltre a ciò l’acquirente potrà anche pretendere il risarcimento del danno e il rimborso delle spese processuali. In tal caso, infatti, il giudice statuisce, nella sentenza di accoglimento della domanda, che il trasferimento coattivo sarà soggetto alla condizione dell’effettivo adempimento dell’obbligo di pagamento del prezzo da parte dell’acquirente. Ciò non toglie purtroppo che, se il venditore dovesse continuare ad abitare nell’appartamento, bisognerà poi procedere a un ulteriore procedimento volto a togliergli materialmente la disponibilità del bene;
  • cumulare con l’azione di adempimento anche l’azione che la legge concede all’acquirente che lamenti la presenza di un vizio nella cosa oggetto di compravendita, finalizzata a ottenere una riduzione del prezzo o l’eliminazione del vizio [1].

Cosa succede se il venditore non adempie al contratto preliminare?

Quanto appena detto vale anche in caso inverso. Se infatti a non presentarsi dal notaio o a ritardare tale momento in modo ingiustificato è l’acquirente, il venditore può alternativamente: 

  • chiedere al giudice la risoluzione del contratto, trattenendo la caparra ed eventualmente – dietro una prova adeguata – pretendere anche il risarcimento del danno;
  • chiedere al giudice una sentenza che trasferisca coattivamente la proprietà dell’immobile, subordinandola però al pagamento del prezzo da parte dell’acquirente.  

Preliminare: come tutelarsi?

L’acquirente che voglia tutelarsi da possibili comportamenti fraudolenti del venditore può procedere a trascrivere il contratto preliminare nei pubblici registri. In tal caso, la trascrizione – che richiede quantomeno l’autentica notarile delle firme sul compromesso o la redazione con atto pubblico notarile – consente di prevenire il rischio che il venditore alieni lo stesso bene ad altra persona. Difatti, in caso di plurime vendite dello stesso bene, prevale chi, tra i vari acquirenti, ha trascritto per primo il compromesso nei registri immobiliari, indipendentemente dal momento in cui ha sottoscritto il contratto preliminare. 

Una seconda garanzia potrebbe essere costituita da una polizza assicurativa che garantisca l’acquirente dal rischio inadempimento del venditore (e viceversa).


note

[1] Cass. ord. n. 36241 del 23 novembre 2021. In sostanza, la Cassazione conferma la proposizione dell’azione di adempimento con l’azione di riduzione del prezzo, chiarendo che tale cumulo non trova impedimento nel principio per cui vi deve essere necessaria ed esatta corrispondenza tra la cosa oggetto del contratto preliminare e la cosa il cui trasferimento è richiesto con la domanda di esecuzione in forma specifica. Infatti, tale corrispondenza non deve essere intesa nel senso di una rigorosa identità; va solo rispettata l’esigenza che il bene da trasferire non sia oggettivamente diverso, per struttura e funzione, da quello considerato e promesso. Pertanto, se ci sono difformità non sostanziali e non incidenti sull’effettiva utilizzabilità del bene ma solo sul suo valore, il promissario acquirente può esperire l’azione di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo e domandare, cumulativamente e contestualmente, di eliminare le accertate difformità o la riduzione del prezzo.

Autore immagine: depositphotos.com


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