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Che cos’è la soletta del balcone?

3 Agosto 2022 | Autore:
Che cos’è la soletta del balcone?

Come si dividono le spese di manutenzione dei balconi aggettanti e dei balconi incassati in condominio?

In condominio le spese di manutenzione dei beni comuni devono essere divise tra tutti i condòmini, in base al valore espresso all’interno delle tabelle millesimali. Si tratta di un criterio generale che può essere derogato soltanto dal regolamento contrattuale adottato all’unanimità. Talvolta è la stessa legge a stabilire princìpi diversi che trovano applicazione in alcune circostanze particolari. È ciò che può accadere quando occorre effettuare alcuni interventi di manutenzione che riguardano i balconi. Con questo articolo ci occuperemo di uno specifico aspetto: vedremo cioè che cos’è la soletta del balcone.

L’argomento può sembrare bizzarro, perfino fuori luogo in un contesto giuridico. In realtà, la legge dà molta importanza alla struttura dei balconi quando si tratta di ripartire le spese in condominio. Questo è proprio uno dei casi in cui la divisione delle spese avviene seguendo un criterio particolare, a seconda che il balcone sia di tipo aggettante o incassato. Se l’argomento t’interessa e vuoi saperne di più, prosegui nella lettura: vedremo insieme che cos’è la soletta del balcone e come si dividono le spese.

Balconi in condominio: di chi è la proprietà?

Non ci sono dubbi che i balconi appartengono all’abitazione di cui rappresentano un’estensione. Il proprietario dell’immobile è quindi proprietario anche del balcone dal quale può affacciarsi. A nessuno verrebbe in mente di dire che la casa spetta al condomino e il balcone al condominio.

Ma allora perché parlare di come si dividono le spese, visto che è pacifica la proprietà esclusiva di questi beni? Perché, come vedremo di qui a un istante, bisogna distinguere tra balconi incassati e balconi aggettanti. Vediamo qual è la differenza.

Balconi incassati: quali sono?

I balconi incassati sono quelli che non sporgono dall’edificio, ma che si inseriscono all’interno della sua facciata.

La conseguenza è che la pavimentazione del balcone funge allo stesso tempo da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore, come se fosse un solaio.

Balconi aggettanti: quali sono?

I balconi aggettanti sono invece quelli che sporgono dalla facciata dell’edificio, protendendosi nel vuoto. In questo senso, i balconi aggettanti rappresentano un’estensione vera e propria dell’immobile, una proiezione verso l’esterno.

A differenza dei balconi incassati, il piano di calpestio non funge da copertura del piano inferiore.

Soletta del balcone: cos’è?

La soletta del balcone è una parte della struttura che forma il piano di calpestio, cioè il pavimento del balcone.

Per essere più precisi, la soletta è quell’elemento che si pone a metà tra il piano calpestabile (superiore) e il sottobalcone (detto anche cielino) che rappresenta il solaio per chi abita di sotto.

Trovandosi al centro, la soletta non è immediatamente visibile né a chi sta sopra (proprietario del balcone) né a chi sta sotto (proprietario del piano inferiore).

Balconi: chi paga la manutenzione?

La legge prevede un criterio speciale per quanto riguarda la divisione delle spese di manutenzione dei balconi incassati, in considerazione del fatto che questa tipologia di balcone funge da solaio per chi sta al piano di sotto.

Secondo il codice civile [1], le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando però:

  • a carico del proprietario del piano superiore, la copertura del pavimento;
  • a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Per i balconi aggettanti, invece, non si pone alcun problema di divisione delle spese con il proprietario del piano inferiore: trattandosi di struttura che sporge e si protende nel vuoto, esso non funge da copertura e, pertanto, tutti i costi di manutenzione sono a carico del titolare.

Soletta del balcone aggettante: chi paga le spese?

Chi paga le spese della soletta del balcone aggettante? Come detto, la soletta è un elemento mediano, che si pone tra la parte inferiore del balcone (quella che funge da solaio) e la parte superiore (il piano di calpestio).

Ebbene, proprio perché la soletta non funge da soffitto per il piano inferiore, si deve ritenere che essa sia di titolarità esclusiva del proprietario del balcone, con la conseguenza che sarà quest’ultimo a sopportare tutte le spese.

La mancanza di una sua funzione divisoria tra i due piani implica l’insussistenza del necessario presupposto per ritenerla di proprietà comune tra i proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastante.

Soletta del balcone incassato: chi paga le spese?

Diversa è la situazione per i balconi incassati i quali, non sporgendo rispetto ai muri perimetrali dell’edificio, non sono prolungamento dell’alloggio.

Per i balconi incassati la soletta fa parte del solaio e, pertanto, ha funzione di separazione, copertura e sostegno dei diversi piani dello stabile condominiale; di conseguenza, la spesa relativa deve essere a carico di ciascuno dei proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, in ragione della metà.


note

[1] Art. 1125 cod. civ.

Autore immagine: depositphotos.com


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