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Quando scade il mandato di un amministratore di condominio?

3 Agosto 2022 | Autore:
Quando scade il mandato di un amministratore di condominio?

Quanto dura l’incarico dell’amministratore condominiale? Con quale maggioranza l’assemblea conferisce mandato? Prorogatio: cos’è e come funziona?

Ci sono persone che fanno l’amministratore di condominio da così tanto tempo da non ricordare neppure quando hanno cominciato. Eppure, la legge stabilisce chiaramente quanto debba durare questo incarico, prevedendo peraltro tempi molto brevi, salvo rinnovo del mandato da parte dell’assemblea. Chi è scelto per gestire un condominio, dunque, non può cullarsi sul fatto che la sua nomina sia per sempre. Quando scade il mandato di un amministratore di condominio?

Come vedremo a breve, il codice civile non prevede un incarico a tempo indeterminato. Nel caso in cui l’assemblea dimentichi di confermare il mandato, è previsto un tacito rinnovo, che però opera entro determinati limiti temporali. Insomma: si arriva a un punto in cui, se l’assemblea non decide espressamente sulla conferma o sulla nuova nomina, l’incarico dell’amministratore si deve ritenere cessato. Quando scade il mandato di un amministratore di condominio? Scopriamolo insieme.

Amministratore condominio: come si conferisce il mandato?

Il mandato dell’amministratore condominiale è conferito direttamente dall’assemblea con propria deliberazione. Sono quindi i condòmini a scegliere il loro rappresentante, con voto espresso a maggioranza.

Per la precisione, la legge [1] stabilisce che il mandato all’amministratore va conferito con delibera approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

Assemblea: c’è obbligo di nominare un amministratore?

L’assemblea è obbligata a conferire mandato a un amministratore solamente se nell’edificio ci sono più di otto proprietari. Il riferimento non è quindi al numero di persone che vivono in condominio, bensì ai soggetti che sono titolari di unità immobiliari.

Se i proprietari sono più di otto e l’assemblea non provvede al conferimento del mandato, la nomina di un amministratore è fatta dal tribunale su ricorso anche di un solo condomino.

In pratica, se l’assemblea rimane inerte può sostituirsi ad essa qualunque condòmino, facendo ricorso al tribunale e chiedendo che sia il giudice a procedere alla nomina dell’amministratore.

Amministratore: l’accettazione dell’incarico

Secondo la legge [2], contestualmente all’accettazione della nomina l’amministratore comunica:

  • i propri dati anagrafici e professionali;
  • il codice fiscale;
  • il locale ove si trovano i registri condominiali (registro dell’anagrafe, registro dei verbali delle assemblee, registro di nomina e revoca dell’amministratore, registro di contabilità);
  • i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, può prendere gratuitamente visione e ottenere copia dei registri condominiali, previo rimborso della spesa;
  • l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta. In pratica, l’amministratore deve prospettare sin da subito il preventivo per il proprio lavoro. Se non lo fa, la nomina è nulla.

Non è invece obbligatoria l’assicurazione per la responsabilità civile dell’amministratore di condominio, quella che in effetti copre l’amministratore nel caso di inadempimenti (come ad esempio l’inadeguato recupero di tutte le quote condominiali, l’errata gestione degli appalti di lavori per la manutenzione ordinaria e straordinaria, la mancata messa in sicurezza del condominio, ecc.).

L’assemblea può però subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condòmini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato.

In un caso del genere, se il candidato non dovesse presentare la polizza, non potrebbe essere nominato amministratore.

Amministratore condominio: quanto dura il mandato?

Il mandato di amministratore dura un anno e si rinnova per un altro anno nel caso in cui, alla scadenza, l’assemblea non provveda alla conferma o alla sostituzione. Insomma: per legge la nomina dell’amministratore segue la formula 1+1.

Alla scadenza del secondo anno di mandato, dunque, l’amministratore farebbe bene a inserire, all’interno dell’ordine del giorno, la votazione sulla conferma dell’incarico o eventuale nomina di altro soggetto.

Prorogatio: cos’è e come funziona?

Cosa succede se alla scadenza del secondo anno, l’assemblea continua a non prendere alcuna decisione? In questo caso, l’amministratore uscente continuerebbe a svolgere le proprie funzioni in regime di “prorogatio”, così da non lasciare il condominio sfornito di qualsiasi tipo di gestione.

È la legge a stabilire che, alla cessazione dell’incarico, l’amministratore è tenuto ad eseguire le sole attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni.

L’amministratore che opera in prorogatio ha diritto solo al rimborso delle spese e non al compenso vero e proprio, se è in attesa di effettuare il passaggio di consegne con il suo successore.

Se, però, l’assemblea non ha provveduto a trovare nessun sostituto, allora l’amministratore in prorogatio conserva il diritto al corrispettivo (cosiddetta prorogatio onerosa).

Per ulteriori approfondimenti si legga l’articolo dal titolo Amministratore in prorogatio: ha diritto al compenso?

Mandato amministratore: quando scade?

In sintesi, possiamo affermare che il mandato dell’amministratore condominiale ha durata di un anno, che si rinnova tacitamente per un altro anno.

Alla scadenza del secondo anno, se l’assemblea non provvede alla conferma o alla sostituzione, l’amministratore continua a gestire il condominio in regime di prorogatio.


note

[1] Art. 1136 cod. civ.

[2] Art. 1129 cod. civ.

Autore immagine: depositphotos.com


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