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Violazione delle distanze tra costruzioni: quali conseguenze

8 Marzo 2022 | Autore:
Violazione delle distanze tra costruzioni: quali conseguenze

Cosa può fare chi lamenta la presenza di una costruzione troppo vicino alla sua proprietà? Si può chiedere la demolizione, l’arretramento e il risarcimento dei danni?

Un tuo vicino ha costruito senza rispettare le distanze legali dalla tua proprietà. Vorresti reagire e ti chiedi quali rimedi ci sono per queste situazioni. Vediamo, dunque, quali conseguenze comporta la violazione delle distanze tra costruzioni.

Per prima cosa bisogna conoscere quali sono le distanze legali da rispettare; da qui si possono individuare le forme di tutela riconosciute in favore del proprietario leso. La legge prevede due rimedi: la demolizione delle opere costruite in violazione delle distanze, con riduzione in pristino dello stato dei luoghi, e il risarcimento del danno. Non sono alternativi, quindi possono essere esercitati contemporaneamente.

Quali sono le distanze legali tra costruzioni?

L’art. 873 del Codice civile dispone che le costruzioni su fondi confinanti devono essere tenute a una distanza non minore di tre metri, a meno che non siano unite o aderenti l’una all’altra. I regolamenti locali, però, possono stabilire una distanza maggiore.

Per i fabbricati la legge [1] impone una distanza minima di 10 metri, che è stabilita per la tutela della salubrità e della sicurezza. Nelle zone sismiche possono essere previste distanze maggiori.

Se tra i fabbricati sono interposte strade destinate al traffico veicolare, i limiti di distanza sono di 5 metri per lato, per le strade di larghezza inferiore a 7 metri, di 7,50 metri per lato, per le strade di larghezza compresa tra 7 e 15 metri, e di 10 metri per lato lungo le strade di larghezza superiore a 15 metri. Gli strumenti urbanistici regionali possono derogare a queste distanze minime.

Per «costruzioni» non si intende solamente un intero edificio, ma anche una sua parte, come ad esempio un terrazzo o un balcone. In questo caso, se la costruzione è munita di parapetto che consente l’affaccio sul fondo del vicino, bisogna rispettare la regola prevista dall’art. 905 del Codice civile per l’apertura di «vedute dirette», che vanno tenute a una distanza non minore di un metro e mezzo, a meno che tra i due fondi non passi una via pubblica. Lo stesso limite di distanza vale anche per gli edifici con finestre, comprese le pareti finestrate e le verande realizzate in ampliamento.

Principio di prevenzione: cos’è e cosa comporta?

In materia di distanze tra costruzioni vige il principio di prevenzione temporale, secondo il quale “vince” chi ha costruito per primo, nel senso che l’altro confinante, se il suo fondo non è ancora edificato, nel momento in cui deciderà di costruire dovrà attenersi alle distanze legali stabilite. In sostanza, la prima costruzione eseguita segna il punto dal quale vanno calcolate le distanze che i proprietari limitrofi devono rispettare.

Così chi costruisce per primo gode del vantaggio della prima mossa e, dunque, di una maggiore libertà, non essendo vincolato alla regola dei tre metri (che segna la distanza tra le costruzioni, non dai confini): ad esempio, può costruire a ridosso del confine, e in tal caso l’altro potrà costruire in aderenza, o in appoggio, e chiedere anche la comunione forzosa del muro che non si trova sul confine, come prevede l’art. 875 Cod. civ.

Violazione distanze tra costruzioni: cosa succede?

Chi viola le distanze tra le costruzioni è soggetto, ad iniziativa del confinante leso, all’azione legale di ripristino delle distanze violate e al risarcimento del danno. Le due azioni non sono alternative, bensì cumulative: possono, quindi, essere esercitate contemporaneamente, tenendo però presente che la prima è una forma di «tutela reale», che incide sullo stato dei luoghi da riportare nello stato precedente, a cura e spese di chi ha costruito in violazione, mentre la seconda ha carattere economico e, di solito, consiste nel pagamento di una somma di denaro.

La scelta tra l’una e l’altra azione, o per entrambe, spetta al proprietario leso, che dovrà citare in giudizio il confinante responsabile di aver realizzato una costruzione violando le norme sulle distanze. Se è stata invocata l’azione di ripristino, il giudice, dopo aver constatato che le distanze non sono state rispettate, emanerà un provvedimento di demolizione (o, se è possibile, di arretramento dell’opera costruita in violazione delle distanze); se è stata avanzata richiesta risarcitoria, la sentenza sarà di condanna a pagare tutti i danni arrecati al proprietario che ha subito una limitazione del suo diritto. L’ammontare del risarcimento dipende dall’entità della lesione del diritto di proprietà e dal tempo di permanenza della costruzione realizzata a distanze illegali.

Ci sono, però, dei casi particolari in cui i giudici ammettono la presenza di costruzioni a distanze inferiori rispetto a quelle fissate dalle norme, quando c’è stata la tolleranza del proprietario. A tal proposito, va ricordato che l’azione per ottenere il rispetto delle distanze legali è un potere inerente al diritto di proprietà e dunque – come afferma la giurisprudenza [2] – non si estingue per corso del tempo, salvi però gli effetti dell’usucapione che, se si compie, dà diritto a mantenere la costruzione a una distanza inferiore a quella legale.

Ad esempio, una recente sentenza della Corte di Cassazione [3] ha ritenuto ammissibile l’acquisto della servitù «per destinazione del padre di famiglia», consentendo di mantenere una costruzione realizzata in violazione delle distanze legali minime. In quel caso, si era verificato l’acquisto per usucapione della servitù che tollerava la costruzione a una distanza minore di quella fissata dal Codice civile e dai regolamenti urbanistici. Leggi anche “Distanze tra edifici: ultime sentenze“.


note

[1] Art. 9 D.M. . n. 1444/1968 (“Limiti di distanza tra i fabbricati“).

[2] Cass. sent. n. 25254/2018, n. 19289/2009 e n. 4395/1985.

[3] Cass. sent. n. 3939/2022.


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