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Quando è possibile fare un soppalco in casa?

8 Marzo 2022
Quando è possibile fare un soppalco in casa?

Autorizzazioni e permessi per realizzare un soppalco in un condominio o in una villa: regole e licenze. 

Il proprietario di un appartamento può fare, all’interno di esso, qualsiasi lavoro ritenga utile purché rispetti la normativa edilizia comunale e, nello stesso tempo, in caso di abitazione in condominio, non pregiudichi la stabilità dell’edificio. Se poi l’opera affaccia all’esterno, deve rispettare il decoro architettonico del fabbricato. 

In questi tre vincoli si sostanziano tutte le regole relative alle opere private. Il punto è che, molto spesso, chi non conosce perfettamente la legge e le sentenze che la applicano, ha difficoltà ad adottare concretamente questi tre criteri generali. Ed, a riguardo, una domanda piuttosto ricorrente è la seguente: quando è possibile fare un soppalco in casa? Sul punto potremmo sinteticamente risolvere la questione nel seguente modo.

Quando il soppalco è di piccole dimensioni, ampio appena ad ospitare qualche valigia e utile come ripostiglio, l’opera non richiede autorizzazioni amministrative, né va comunicata all’amministratore di condominio, essendo di impatto modesto, se non del tutto insignificante.

Quando invece il soppalco è rivolto a realizzare una superficie abitabile, come un vano letto o un piccolo soggiorno per la tv, esso richiede il permesso di costruire con la pratica edilizia da presentare al Comune. Va poi fatta una comunicazione all’amministratore affinché venga messo al corrente delle opere. 

La giurisprudenza si è spesso trovata dinanzi al quesito: quando è possibile fare un soppalco in casa? Ecco alcune importanti indicazioni in merito. 

Soppalco: quando è necessario il permesso di costruire?

Di recente, il Consiglio di Stato [1] ha stabilito la necessità del permesso di costruire quando il soppalco è di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente, con incremento delle superfici e, in prospettiva, un ulteriore carico urbanistico. 

Si rientra invece nell’ambito degli interventi edilizi minori, per i quali il permesso di costruire non è richiesto, quando il soppalco sia tale da non incrementare la superficie dell’immobile.  

Anche l’altezza del soppalco, e non solo la sua estensione, può essere dirimente per comprendere se sia o meno una superficie vivibile. 

Al riguardo, deve distinguersi tra le ipotesi in cui la realizzazione di un soppalco, per le sue limitate caratteristiche di estensione e per le modeste dimensioni, anche avuto riguardo alla sua altezza, non determini la creazione di un ambiente idoneo ad incrementare la superficie utile o il carico urbanistico, dalle ipotesi in cui, in base alle concrete caratteristiche dell’opera, la realizzazione di soppalchi, per le dimensioni non modeste, determini una modifica della superficie utile ampliando in maniera significativa la superficie calpestabile [2].

Di recente, il Tar Salerno [3] ha detto che «La costruzione di un soppalco rientra nell’ambito degli interventi edilizi minori, per i quali non è richiesto il permesso di costruire, allorquando non sia suscettibile di incrementare la superficie dell’immobile, ossia quando lo spazio realizzato col soppalco consista in un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da renderlo assolutamente non fruibile al soggiorno delle persone».

A tutt’altra conclusione si perviene quando trattasi di locale fruibile, con aumento di superficie dell’immobile in cui è collocato e con conseguente ulteriore carico urbanistico: in tal caso, occorre ciò che un tempo andava sotto il nome di «licenza edilizia» e che ora si chiama «permesso di costruire» o titolo edilizio [4].

Come sinteticamente ha precisato sempre il Tar Salerno [5], «in materia edilizia la realizzazione di un soppalco integra un intervento la cui consistenza deve essere apprezzata caso per caso, con la conseguenza che esso sarà riconducibile all’ambito della ristrutturazione edilizia, laddove sia idoneo a generare un maggiore carico urbanistico mentre potrà considerarsi un intervento minore nel caso in cui i lavori siano tali da dare vita a una superficie accessoria, non utilizzabile per il soggiorno delle persone». 

La violazione di tali regole determina un abuso edilizio che, se non sanato, può determinare l’obbligo di demolizione dell’opera. 

Ogni condomino può presentare in Comune una richiesta di accesso agli atti amministrativi per verificare se il vicino di casa ha presentato tutte le carte e i progetti e sia in regola con le autorizzazioni. Il Comune è tenuto a consentire l’esibizione di tali documenti. 

Soppalco: è necessario il permesso del condominio? 

Come anticipato in apertura, la realizzazione di un soppalco non richiede alcuna autorizzazione da parte del condomino. Ma quando l’opera è consistente, è necessario avvisare di ciò l’amministratore di condominio ai sensi dell’articolo 1122 del Codice civile. La comunicazione è informale e non richiede il rispetto di formule prestabilite. A riguardo abbiamo pubblicato un modello nel seguente articolo: Lavori in casa, comunicazione all’amministratore, fac simile

Soppalco: orari dei lavori

Non in ultimo, per quanto riguarda gli orari dei lavori, bisogna sempre fare in modo di dare il minor fastidio ai vicini, lasciando che gli operai svolgano le proprie attività non prima delle 9 e non oltre le 18.


note

[1] Cons. Stato, sent. n. 1213/22 del 21.02.2022.

[2] Tar Lazio, Roma, 13 luglio 2017 n. 8465; Consiglio di Stato, sezione IV, 3 settembre 2014, n. 4468

[3] Tar Salerno, sent. n. 402/2021.

[4] Cons. Stato, sez. VI, 11 febbraio 2022, n. 1002 ; T.a.r. Lazio, Roma, sez. II bis, 18 luglio 2018, n. 8132; Cons. Stato, sez. VI, 9 luglio 2018, n. 4166; Tar Campania, Napoli, sez. IV, 27/09/2018, n. 5645; Tar Sardegna, Sez. II, 23 settembre 2011, n. 952; Tar Lombardia, Milano, Sez. II, 11 luglio 2011, n. 1863; Tar Campania, Napoli, Sez. II, 21 marzo 2011, n. 1586

[5] Tar Salerno, sent. n. 2055/2019.

Autore immagine: depositphotos.com


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