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Comprare casa su carta: cosa vuol dire?

8 Marzo 2022 | Autore:
Comprare casa su carta: cosa vuol dire?

Quali sono i vantaggi e i rischi per chi compra immobili ancora non costruiti; quali tutele legali sono previste a favore dell’acquirente in caso di fallimento del costruttore.

Si può acquistare una cosa che non c’è, che non è ancora venuta fisicamente ad esistenza? In certi casi sì, come quando si acquista un immobile da un’impresa che lo ha progettato e lo sta costruendo. Il contratto è valido, anche se presenta alcune peculiarità. Cosa vuol dire comprare su carta? Il compratore va sulla fiducia, perché non può visitare l’immobile e non può neppure prenderne possesso e andare ad abitarvi prima che la costruzione sia completata. Intanto però deve pagare, in acconto o come caparra, una piccola parte del prezzo pattuito: è necessario per “bloccare” l’affare. Proprio per questo motivo è necessario che la stipula avvenga mediante contratto preliminare di compravendita (il cosiddetto “compromesso”).

Come tutti i contratti atipici, anche questo presenta vantaggi e rischi. I vantaggi possono essere notevoli, perché un immobile costa parecchio, ma con questa formula si può risparmiare una cifra consistente; per lo stesso motivo anche i rischi possono essere pesanti: c’è il pericolo di perdere tutti i soldi versati e di trovarsi con un pugno di mosche in mano. Vediamo, quindi, cosa vuol dire comprare su carta e quali sono le tutele offerte dalla legge in caso di insolvenza del costruttore che non consegna l’appartamento promesso: il caso tipico è quello del fallimento.

Comprare sulla carta: quali vantaggi?

Il principale vantaggio dell’acquisto di un immobile sulla carta sta nel fatto che non bisogna pagare il prezzo tutto insieme. A parte l’anticipo iniziale (che di solito va tra il 10% ed il 25%, secondo le comuni condizioni commerciali). I versamenti vengono dilazionati nel tempo. Le rate successive vengono programmate in base allo stato di avanzamento dei lavori (in breve: “Sal“), nel quale è descritto il piano dettagliato delle opere da realizzare progressivamente. Infine, quando la costruzione è completata, al momento del rogito di compravendita si versa il saldo finale.

Il fatto di comprare sulla carta consente anche di ottenere un notevole sconto, che può arrivare fino a un terzo del prezzo di mercato di un immobile analogo già ultimato; senza contare il fatto che si compra una casa nuova che, con ogni probabilità, non dovrà essere ristrutturata negli anni successivi e sarà a norma nelle finiture e negli impianti.

Un altro importante vantaggio è la personalizzazione: acquistando un immobile ancora da costruire è possibile chiedere – nei limiti del progetto e dei regolamenti urbanistici ed edilizi vigenti nella zona – alcune modifiche rispetto all’appartamento standard. Ad esempio, si può decidere, d’intesa con il costruttore, di impiegare un determinato tipo di materiali, di rivestimenti e di impianti elettrici, idrici e sanitari, o di realizzare alcune modifiche nella distribuzione interna dei locali.

Infine, per il costruttore che vende sulla carta il vantaggio è ovvio: l’impresa costruttrice finanzia i suoi lavori strada facendo, grazie all’apporto periodico di denaro fornito dagli acquirenti, senza bisogno di ricorrere a capitali esterni per pagare fornitori, materiali impiegati e manodopera.

Comprare sulla carta: quali rischi?

Sul lato opposto della medaglia ci sono, inevitabilmente, anche i rischi dell’acquisto di una casa sulla carta. Il primo inconveniente è legato al fattore tempo: dal momento del contratto iniziale (e del primo versamento) fino a quando si entrerà effettivamente nell’immobile acquistato possono trascorrere alcuni anni. Durante questo periodo possono succedere molte cose: potrebbero verificarsi imprevisti e ritardi che dilazionano i tempi di consegna e, in particolare, il costruttore potrebbe fallire.

Per tutelare l’acquirente da queste eventualità, la legge [1] prevede che il costruttore debba rilasciare all’acquirente un’idonea garanzia patrimoniale, da costituire attraverso una fideiussione bancaria o assicurativa. Inoltre, il venditore deve stipulare anche un’assicurazione sull’immobile, di durata almeno decennale, a copertura del rischio di perimento dell’edificio e di gravi difetti costruttivi. Queste tutele sono irrinunciabili e ogni clausola contraria è nulla.

Cosa succede se il costruttore fallisce?

In caso di fallimento del costruttore prima della stipula del rogito definitivo di compravendita e dunque di consegna dell’immobile, l’acquirente vanta un diritto legale di prelazione, se l’immobile è adibito ad abitazione principale. Grazie alla prelazione l’acquirente, una volta determinato il prezzo di vendita all’asta dell’immobile nella procedura esecutiva, deve essere informato della data fissata per la vendita e così può versare tale somma e aggiudicarsi la casa; oppure, se preferisce, può rinunciare alla prelazione. Una recente sentenza della Corte Costituzionale [2] ha dichiarato incostituzionale la norma che subordinava la prelazione in favore dell’acquirente all’ottenimento, da parte dell’impresa venditrice, del permesso di costruire.

Esiste anche un Fondo di solidarietà a tutela di coloro che sono rimasti vittime del fallimento dell’impresa costruttrice con la quale avevano stipulato un contratto preliminare di acquisto di un immobile sulla carta ma l’impresa è entrata in crisi irreversibile prima di consegnare il bene promesso nel contratto (e in gran parte già pagato dai promissari acquirenti). Grazie all’apporto di questo fondo è possibile recuperare, almeno in parte, le somme versate al momento dell’acquisto, che altrimenti andrebbero perdute, in quanto notoriamente le percentuali di soddisfazione dei creditori fallimentari sono piuttosto basse.


note

[1] L. n. 210/2004, D.Lgs. n. 122/2005 e D.Lgs. n. 14/2019.

[2] C. Cost. sent. n. 43/2022.


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