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Il tentativo di conciliazione in condominio

13 Marzo 2022
Il tentativo di conciliazione in condominio

Il regolamento non può limitare l’esercizio dei diritti processuali dei condòmini. Resta l’obbligo della mediazione. 

Si parla poco della possibilità che un regolamento condominiale possa imporre ai condomini, prima di agire in giudizio, un tentativo di conciliazione. La questione è poco dibattuta perché, in materia di condominio, già esiste l’obbligo della mediazione obbligatoria. Tuttavia, ci si è comunque chiesto se una clausola di tale tipo potrebbe essere ritenuta valida. La questione sull’ammissibilità del tentativo di conciliazione in condominio è stata di recente affrontata dalla Cassazione con una interessantissima ordinanza [1] che val la pena commentare.

Il diritto alla difesa e l’arbitrato

L’articolo 24 della Costituzione stabilisce il diritto di ogni cittadino di ricorrere al giudice per la tutela dei propri diritti. Il Codice di procedura civile prevede tuttavia che le parti, prima che insorga una controversia o anche dopo che la stessa è sorta, posso accordarsi per deferire la decisione, anziché davanti alla magistratura ordinaria, davanti a degli arbitri privati. È ciò che si chiama «arbitrato». La clausola inserita in un contratto, in un regolamento o in uno statuto societario in cui si stabilisca l’obbligatorietà dell’arbitrato si chiama «clausola compromissoria o «clausola arbitrale».

All’esito del procedimento arbitrale – di gran lunga più rapido di quello giudiziario anche se, in gran parte dei casi, più costoso – viene emesso un lodo, ossia la decisione; quest’atto ha lo stesso valore ed efficacia di una sentenza resa dal tribunale. Sicché, in caso di inadempimento, la parte vincitrice può rivolgersi all’ufficiale giudiziario per intentare il pignoramento.

La legge stabilisce che l’arbitrato è possibile solo per quei diritti «disponibili», tra i quali sono esclusi ad esempio quelli in materia di famiglia (separazioni, divorzi, adozioni, ecc.), di stato delle persone (interdizione, inabilitazione, ecc.) e, salvo diversa previsione nei contratti collettivi, in materia di lavoro dipendente. 

Il tentativo di conciliazione imposto dal regolamento di condominio

Il problema che si è posto dinanzi alla Cassazione è se sia possibile che un regolamento di condominio imponga all’amministratore o ai condomini, prima di intentare una causa in tribunale, il previo esperimento di un tentativo di conciliazione.

Secondo la Corte, il regolamento di condominio disciplina l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese, le norme sul decoro dell’edificio e dell’amministrazione e i diritti e gli obblighi dei condòmini, ma non può prevedere un vero e proprio obbligo di fare precedere, all’instaurazione di un giudizio, una tentativo amichevole di conciliazione tra le parti in conflitto.

Seppur il regolamento possa astrattamente contenere tale clausola, il tentativo di conciliazione non può essere considerato obbligatorio, ossia condizione ostativa per avviare il successivo giudizio. Quindi, se anche tale onere non viene rispettato e la parte intraprende la causa senza prima tentare la conciliazione, il giudizio è ugualmente procedibile. 

«La previsione del regolamento del condominio di fare precedere l’instaurazione del giudizio da un tentativo amichevole di conciliazione non è causa di improcedibilità dell’azione» dice la Cassazione, «poiché tale clausola non introduce una forma di arbitrato di qualsiasi natura».

Del resto, secondo la Cassazione, l’amministratore del condominio è legittimato, senza la necessità di autorizzazione dell’assemblea condominiale, ad instaurare il giudizio relativo alle parti comuni condominiali qualora siano rientranti negli atti conservativi dei diritti. 

La clausola del regolamento di condominio la quale preveda che un tentativo di amichevole composizione della lite preceda il giudizio non determina una preclusione all’azione poiché non integra una «clausola compromissoria». Da tale clausola non deriva alcuna preclusione all’esercizio dell’azione giudiziaria, in quanto i presupposti per la validità del procedimento sono stabiliti nel pubblico interesse e possono trovare il loro fondamento solo nella legge e non nell’autonomia privata [2].

Le mediazione obbligatoria

In materia condominiale, del resto, esiste già l’obbligo di mediazione obbligatoria previsto dalla legge, da esperire presso uno degli organismi situati nel luogo ove si trova il tribunale competente. La mediazione è obbligatoria in caso di liti che derivano dal mancato rispetto o dall’errata applicazione delle disposizioni relative al condominio. 

La mediazione è un procedimento stragiudiziale per mezzo del quale i soggetti coinvolti in una controversia tentano di raggiungere un accordo (detto conciliazione).

In ambito immobiliare e condominiale, per alcune materie la mediazione è obbligatoria.

La mediazione è obbligatoria in caso di liti condominiali che derivano dal mancato rispetto o dall’errata applicazione delle disposizioni relative al condominio come ad esempio:

  • esecuzione delle deliberazioni dell’assemblea dei condomini e osservanza del regolamento di condominio;
  • uso delle cose comuni e prestazione dei servizi nell’interesse comune;
  • riscossione dei contributi ed erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
  • compimento degli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio;
  • rendiconto della gestione;
  • mancato pagamento dei compensi professionali in favore dell’amministratore.

La parte coinvolta in una controversia (o ciascuna delle parti coinvolte) inizia la mediazione inoltrando una domanda a un organismo di mediazione competente presso il quale operano i cosiddetti mediatori, che hanno il compito di svolgere in concreto l’attività di mediazione.

L’arbitrato nel condominio 

Il fatto che il regolamento condominiale non possa porre un obbligo di conciliazione preventivo prima di avviare l’azione giudiziale in tribunale non esclude però che lo stesso regolamento possa contenere una clausola arbitrale, stabilendo così che tutte le controversie in materia condominiale siano decise da arbitri.

I vantaggi sono evidenti: tempi obbligatoriamente rapidi (240 giorni è il termine massimo), la specializzazione delle figure professionali che si vanno a scegliere per la risoluzione delle controversie e, molto spesso, procedure più agili per arrivare ad ottenere il lodo arbitrale che ha valenza di un primo grado di giudizio.


note

[1] Cass. ord. n. 4711/2022.

[2] Cass. sent. n. 5985/1979.

Autore immagine: depositphotos.com


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