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Gazebo in condominio

9 Marzo 2022
Gazebo in condominio

Si può far rimuovere il gazebo realizzato in condominio senza il consenso dell’assemblea?

Un gazebo, se stabile e realizzato per far fronte ad esigenze durature, richiede sempre il rilascio del «permesso di costruire» da parte del Comune, a prescindere dal tipo di materiali utilizzati. Solo quando la sua installazione è transitoria (come nel caso di una copertura per un ricevimento), esso rientra nell’edilizia libera e non necessita di autorizzazioni. Se però il gazebo si inserisce in un condominio si pongono ulteriori problemi: quello relativo all’uso delle parti comuni su cui viene fissato, al rispetto delle distanze tra costruzioni e del diritto di veduta dei vicini. 

Sui limiti al gazebo in condominio si è più volte espressa la giurisprudenza. Qui di seguito sintetizzeremo due importanti pronunce che possono fornire importanti chiarimenti su come muoversi in tali ipotesi.

Il gazebo sul cortile

Il cortile o il giardino del condominio è di tutti i condomini. Ciascuno ne può fare l’uso che vuole a condizione che rispetti due limiti fissati dall’articolo 1102 del codice civile:

  • non può occupare tanto spazio da impedire il paritetico uso della cosa comune da parte degli altri condomini; tutti devono cioè poter usufruire, se non proprio dello stesso spazio occupato in quel momento dal condomino, di uno spazio simile per i propri e differenti scopi;
  • non può alterare la destinazione dell’area che le è stata impressa dal costruttore. Così, ad esempio, un giardino non può diventare parcheggio di auto così come il parcheggio non può diventare area dove accatastare la legna da ardere. 

Inoltre il gazebo non può violare il decoro architettonico dell’edificio.

Alla luce di ciò bisogna valutare se l’installazione del gazebo, eventualmente ancorato alle mura perimetrali dell’edificio ed insistente sul marciapiede condominiale, possa considerarsi una violazione di tale norma. Secondo la Cassazione [1] la risposta è negativa. Al riguardo, i giudici hanno rilevato che un condomino che agisce in giudizio per conseguire la rimozione di un gazebo realizzato su parti comuni deve dare la prova del danno ossia del superamento dei limiti dell’uso paritetico del bene comune previsti dall’articolo 1102 Codice civile. Bisogna quindi dimostrare che dalla installazione del gazebo siano derivati pregiudizi all’utilizzo del muro perimetrale. 

Nel caso di specie non era stata fornita neanche la prova della lesione al decoro dell’edificio. La Cassazione pertanto conclude affermando che, se un condomino agisce in giudizio per ottenere la rimozione di un gazebo realizzato sulle parti comuni, la liceità dell’opera va accertata alla luce dell’ articolo 1102 Codice civile («ciascun condomino può servirsi della cosa comune a patto che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri il pari uso»). Nel caso in cui i limiti del pari uso della cosa comune siano stati travalicati dovranno essere provati dal condomino che agisce.

Il rispetto delle distanze e del diritto di veduta

Quando il gazebo è troppo vicino al balcone o alla finestra del condomino del piano superiore si pone il problema del rispetto delle distanze e del diritto di veduta dei vicini che si trovano al di sopra di esso. A riguardo, seppur il codice civile impone il rispetto di una distanza di almeno tre metri tra costruzioni confinanti, tale limite difficilmente può essere rispettato in condominio. Questo perché lo spazio tra un piano e l’altro, ormai sempre più risicato, non consente di estendere i vincoli alle distanze dal confine, previste in senso orizzontale dal codice civile, anche alle proprietà separate in senso verticale (come appunto negli edifici condominiali). Ciò implica, secondo il tribunale di Roma [2], che non si possa smantellare il gazebo che, a conti fatti, seppur più vicino di tre metri al piano sovrastante, non toglie luce, aria e possibilità di affaccio. 

Non resta quindi che affidarsi al rispetto del già richiamato articolo 1102 cod. civ. Con la conseguenza che se il gazebo non viola il decoro architettonico, non altera la destinazione dei beni comuni (ad esempio la terrazza condominiale) e non pregiudica il pari uso della cosa comune non va rimosso, sempre che sia stato autorizzato dal Comune. 

Un abuso la condotta del condomino consistente nella stabile e pressoché integrale occupazione di una porzione comune dell’edificio condominiale, mediante il collocamento di attrezzature ed impianti fissi funzionale al miglior godimento della sua proprietà individuale [3].

Il gazebo e la lesione del decoro architettonico 

Più problematico il rapporto tra il gazebo e l’estetica del palazzo. La Cassazione [4] ha precisato che «deve essere demolito il gazebo che non si armonizza col contesto che lo circonda, peggiorando così lo stato preesistente, perché costruito con materiali che contrastano con quelli usati per il terrazzo condominiale, anche se l’edificio non ha pregi architettonici e la costruzione del manufatto è stata eseguita sulla parte del lastrico solare di cui il proprietario dell’appartamento dell’ultimo piano ha l’uso esclusivo».

Esistono tuttavia dei precedenti che sostengono che un gazebo che non sia ancorato alla facciata dell’edificio non potrebbe mai violare il decoro architettonico. E ciò perché tale concetto riguarda le linee dell’edificio e non anche gli spazi separati da questi, come appunto i manufatti realizzati nel cortile, a distanza dal palazzo.


note

[1] Cass. ord. n. 5809/2022.

[2] Trib. Roma sent. del 4 gennaio 2013 n. 65/2013

[3] Cass. civ., sez. VI, 23/06/2017, n. 15705.

[4] Cass. sent. n. 24305/2008.


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