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Prove contro il condominio

10 Marzo 2022
Prove contro il condominio

Un condomino può testimoniare nella causa con il condominio? Quali prove utilizzare in un processo?

Il problema principale di ogni causa sono le prove. Più che l’esistenza del diritto fatto valere, conta la possibilità di dimostrarne l’esistenza. Perché, se anche si dovesse ritenere che la pretesa azionata davanti al giudice sia astrattamente fondata, in assenza di prove, l’istanza del cittadino va comunque rigettata.

In materia condominiale, le controversie non vanno esenti dalla regola dell’«onere della prova»: chi fa valere un proprio diritto deve anche dimostrare i fatti a fondamento del diritto stesso. Di qui la domanda: quali sono le prove contro il condominio che si possono portare in processo? Come può difendersi chi intende agire contro il condominio o resistere a un’azione da quest’ultimo intentatagli? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Prove contro il condominio: quali sono?

La materia condominiale non è diversa da tutte le altre controversie civili. Vale quindi il principio della “tipicità” dei mezzi di prova: le prove sono solo quelle contemplate dal Codice, anche se oggi la giurisprudenza si sta aprendo anche a prove atipiche, come le email o gli screenshot delle chat.

Possiamo distinguere le prove in due grandi categorie: le prove scritte e le prove orali.

Le prove scritte sono costituite dai documenti, che possono essere le scritture private (quelle cioè redatte in assenza di pubblico ufficiale) e in atti pubblici (quelle cioè prodotte da notai e altri pubblici ufficiali). Solo queste ultime fanno piena prova di quanto in esse contenuto. Le scritture private invece hanno valore solo se non contestate dalla parte contro cui sono prodotte: una contestazione che però non può essere generica ma deve poggiare su eccezioni concrete e credibili.

Tra le prove orali invece ci sono la testimonianza, la confessione, il giuramento. 

Come si atteggiano concretamente queste prove nell’ambito della materia condominiale? Lo vedremo nei successivi paragrafi. 

I documenti del condominio 

Ciascun condomino può chiedere copia della documentazione condominiale all’amministratore, il quale vi deve provvedere con sollecitudine, anche e soprattutto se ciò serve per la tutela dei diritti in tribunale. L’ostruzionismo potrebbe essere contrastato con un ricorso in via d’urgenza al giudice che ordinerebbe all’amministratore l’esibizione di tutte le carte in suo possesso.

A richiesta del condomino, l’amministratore deve esibire i verbali d’assemblea, il regolamento di condominio, le pezze giustificative delle spese, le fatture e i pagamenti effettuati, i bilanci, il rendiconto, l’anagrafe condominiale, gli estratti conto. Per quanto riguarda questi ultimi, in assenza di collaborazione da parte dell’amministratore, il condomino può rivolgersi direttamente alla banca, presentando una copia della raccomandata inviata al capo condomino e da questi inevasa.

Dinanzi alla richiesta del condomino di avere copia della documentazione, l’amministratore non può chiedere un compenso aggiuntivo se non il rimborso dei costi per la carta relativa alle fotocopie.

Le testimonianze

Il problema principale nelle cause condominiali è la testimonianza. Come noto, l’articolo 246 del Codice di procedura civile stabilisce l’incapacità a testimoniare di tutti coloro che possono avere un interesse nel giudizio. Attenzione però a non cadere in equivoci: l’«interesse» cui fa riferimento il Codice non è quello economico ma giuridico. In pratica, non può testimoniare né chi è parte del giudizio (ad esempio l’attore, il convenuto, il terzo chiamato in causa), né chi potrebbe esserlo avendo la possibilità di agire o di essere citato da altri nel medesimo processo. Dunque, solo la persona che non è legittimata a proporre un’azione giudiziale può testimoniare.

Ora, se si tiene conto che il condominio non è un ente a sé stante come una società o un’associazione, ma un ente privo di personalità giuridica, da considerare solo come la sommatoria dei condomini, se ne deduce che i singoli condòmini non possono testimoniare nella causa che vede coinvolto il loro condominio. Essi infatti sono già parte del giudizio, anche se costituiti non individualmente ma a mezzo ed in persona dell’amministratore pro tempore. Questo è l’orientamento prevalente sposato dalla Cassazione [1].

Anche il resto della giurisprudenza [2] è della stessa opinione: i condòmini sono privi della capacità di testimoniare nelle liti che coinvolgono il condominio: non possono cioè testimoniare nelle liti che coinvolgono il condominio poiché l’eventuale sentenza di condanna è immediatamente azionabile nei confronti di ciascuno di essi. Si pensi a una causa avviata da una persona caduta a causa di un gradino pericolante e rivolta ad ottenere il risarcimento: il condomino, in quanto indirettamente parte in causa poiché potrebbe dover rispondere del debito, non può testimoniare, né a favore, né contro il condominio. 

In teoria, il condòmino potrebbe testimoniare a favore o contro il proprio condominio solo quando non sono in gioco i propri interessi, il che si verifica quando, nel caso di sentenza di condanna, il condomino-testimone non verrebbe chiamato a rispondere del debito: si pensi alla causa intrapresa contro una parte del condominio che non sia comune a tutti e di cui rispondano solo alcuni condomini. 

Dunque, deve ritenersi valido il principio per cui, se con riguardo alle cause relative a beni comuni si ritiene che i condomini non siano terzi rispetto al condominio, rispetto alle cause relative a beni di appartenenza del singolo o solamente di alcuni condòmini, coloro che non sono proprietari formali potrebbero essere validamente chiamati a testimoniare.

L’amministratore però può testimoniare in quanto soggetto estraneo al condominio [3], a meno che non abbia un interesse personale e diretto (come nel caso di personale responsabilità), ma sempre nelle cause in cui questi non sia costituito in rappresentanza del condominio stesso. 

Atti notarili

Una prova tipica nel processo contro il condominio sono gli atti notarili, quelli da cui risultano le compravendite dei singoli appartamenti. Essendo «pubblici», tali atti possono essere liberamente consultabili da ciascun condomino, facendone richiesta ad un notaio di fiducia, anche relativamente ad appartamenti dei vicini e non al proprio. 

Dall’atto di vendita è possibile verificare quali beni e diritti il costruttore ha ceduto all’acquirente, in modo da poter accertare eventuali pretese infondate da parte di questi. Difatti, tutto ciò che non è stato venduto rientra nelle parti comuni dell’edificio, che appartengono cioè al condominio nella sua interezza.


note

[1] Cass. civ., sez. II, 24 maggio 2000, n. 6813

[2] Trib. Savona, sent. n. 38/22 del 14.01.2022.

Autore immagine: depositphotos.com

TRIBUNALE SAVONA SENTENZA 14 GENNAIO 2022 N. 38

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI SAVONA

In composizione monocratica in persona del dott. Stefano Poggio

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

Nel procedimento RG 851/2019

tra

Sig.ra (…) nata a B. il (…) (C.F. (…)) con gli avvocati Fr.As. e Mo.To. che la rappresentano e difendono per mandato in atti – Attrice

CONDOMINIO (…) D/E/F (C. F. (…)) in persona del suo amministratore pro-tempore sig. (…) (C.F. (…)) nella qualità di legale rappresentante della Amministrazioni Condominiali S.a.s. di (…) con sede in L. (S.), Via (…) (C. F. e P.I. (…)), elettivamente domiciliata in Genova, Via (…) presso e nello studio dell’Avv. Lu.De. (C. F. (…)) che lo rappresenta e difende per mandato in atti

– Convenuto

Oggetto: responsabilità ex art. 2051 c.c…

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. L’attrice citava l’ente convenuto riferendo di essere caduta rovinosamente a terra transitando nel cortile del Condominio (…) ove abita inciampando a causa di un tombino non fissato, malfermo e traballante, procurandosi varie lesioni.

Si costituiva il Condominio rilevando come al momento del sinistro vi fosse una perfetta visibilità, onde la causa del danno sarebbe da ascriversi alla esclusiva responsabilità della danneggiata, tanto più che la stessa abita nel caseggiato da oltre 10 anni e conosceva benissimo lo stato dei luoghi.

2. Le circostanze riferite dall’attrice non hanno trovato conferma dall’escussione dei testi.

Le parti hanno molto dibattuto circa la capacità a testimoniare della sig.ra (…), in quanto partecipante al condominio convenuto.

In proposito va detto che essa è certamente incapace di testimoniare a favore del condominio (cfr. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 17199 del 27/08/2015: “I singoli condomini sono privi di capacità a testimoniare nelle cause che coinvolgono il condominio (nella specie, per il risarcimento dei danni derivanti da una caduta sul pianerottolo condominiale) poiché l’eventuale sentenza di condanna è immediatamente azionabile nei confronti di ciascuno di essi”), essendo privo di rilevo a tal fine, che la stessa sia meramente usufruttuaria dell’alloggio in cui vive, come eccepito dall’attrice all’udienza del 22.7.2020: certamente anche l’usufruttuario riveste la qualità di condomino almeno quanto alla gestione ordinaria dello stabile, partecipando alle relative spese: l’art. 1004 c.c. pone in capo a questi infatti “le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa”.

 Il teste (…), inoltre, smentiva l’assunto attoreo per cui il tombino per cui è causa apparisse regolare, tanto che rispondendo in relazione al capo 4 (“Vero che il tombino di cui trattasi ad occhio nudo appariva regolare, come gli altri presenti nel cortile”) affermava: “Non è vero, confermo che la situazione del tombino è quella che ho descritto in risposta al capo 3”, mentre in risposta al capo 3 affermava che il tombino presentava la sua copertura “un po’ sollevata rispetto al piano del marciapiede”.

Lo stesso teste, interrogato in controprova riferiva ancora che “all’ora in cui ho soccorso l’attrice era ancora chiaro e si vedeva bene con la luce naturale; non mi pare che vi fossero foglie, carta o altri materiali sul tombino o nei pressi, ma non posso affermarlo con certezza poiché la mia attenzione era solo rivolta alla mia collega”.

Il sig. D., quindi, dichiarava che il tombino era solo di poco sollevato rispetto al livello del marciapiede e tale affermazione è confermata dal teste (…) il quale, in qualità di perito assicurativo, aveva provveduto ad esaminare i luoghi di causa riferendo poi all’udienza del 22.7.21 che il tombino presenta un “dislivello rispetto al terreno di 1,5 cm”.

Nessuna notizia utile proveniva infine dal marito dell’attrice, sig. (…), il quale non era presente al momento del sinistro.

Soprattutto è dirimente il fatto che tutti i testi escussi confermavano che al momento del fatto la zona era perfettamente illuminata e ben visibile.

Le dichiarazioni testimoniali sono confortate dall’esame delle fotografie prodotte in giudizio, dalle quali si può apprezzare il modesto dislivello tra tombino e marciapiede, che avrebbe potuto essere superato con la diligenza ordinaria, tanto più da un soggetto che pacificamente ha una pregressa conoscenza dello stato dei luoghi che frequenta quotidianamente.

Ne consegue l’impossibilità di accoglimento della domanda dell’attrice in virtù dei principi espressi in un caso analogo da Cassazione 18100/2020 di seguito in parte ritrascritta:

“Va premesso che il caso fortuito, che ben può essere costituito dal comportamento della vittima, inteso come fattore che, in base ai principi della regolarità o adeguatezza causale, esclude il nesso eziologico tra cosa e danno, è stato sottoposto ad un profondo esame da tre pronunce di questa Corte regolatrice, cui si intende dare seguito: Cass. 01/02/2018, nn. 2478, 2480, 2482. Tali pronunce, e quelle successive che vi si sono conformate (da ultimo, cfr., ad esempio, Cass. 08/10/2019, n. 25028), hanno messo a fuoco i seguenti caratteri della responsabilità ex art. 2051 c.c..

a) in primo luogo, integra il caso fortuito, quale fattore estraneo alla sequenza originaria, avente idoneità causale assorbente e tale da interrompere il nesso con quella precedente, tutto ciò che non è prevedibile oggettivamente, ovvero tutto ciò che rappresenta un’eccezione alla normale sequenza causale (imprevedibilità quindi intesa come obiettiva inverosimiglianza dell’evento);

b) il caso fortuito può essere integrato dalla stessa condotta del danneggiato quando essa si sovrapponga alla cosa al punto da farla recedere a mera “occasione” della vicenda produttiva di danno, assumendo efficacia causale autonoma e sufficiente per la determinazione dell’evento lesivo, così da escludere qualunque rilevanza alla situazione preesistente;

c) il riconoscimento della natura oggettiva del criterio di imputazione della responsabilità da cose in custodia si fonda sul dovere di precauzione imposto al titolare della signoria sulla cosa custodita, in funzione di prevenzione dei danni che da essa possono derivare; tuttavia, l’imposizione di un dovere di cautela in capo a chi entri in contatto con la cosa risponde a un principio di solidarietà (ex art. 2 Cost.), che comporta la necessità di adottare condotte idonee a limitare entro limiti di ragionevolezza gli aggravi per i terzi, in nome della reciprocità degli obblighi derivanti dalla convivenza civile, di tal modo che, quando il comportamento del danneggiato sia apprezzabile come ragionevolmente incauto, l’indagine eziologica sottende un bilanciamento fra i detti doveri di precauzione e cautela;

d) quando manchi l’intrinseca pericolosità della cosa e le esatte condizioni di essa siano percepibili in quanto tali, ove la situazione comunque ingeneratasi sia superabile mediante l’adozione di un comportamento ordinariamente cauto da parte dello stesso danneggiato, va allora escluso che il danno sia stato cagionato dalla cosa, ridotta al rango di mera occasione dell’evento, e va considerato ritenuto integrato il caso fortuito.

Applicando tali principi alla vicenda per cui è causa, pur dovendosi premettere che non è compito di questa Corte stabilire se il giudice di merito abbia proposto la migliore ricostruzione possibile dei fatti nè di condividerne la giustificazione, dovendo solo verificare se la giustificazione sia compatibile con il senso comune e con i limiti di una plausibile opinabilità di apprezzamento (Cass. 17/06/2009, n. 14098), si ritiene che, nel caso di specie, il Tribunale non abbia affatto violato le norme di legge che regolano il regime della responsabilità ex art. 2051 c.c. ed abbia fatto buon governo dei principi della giurisprudenza di questa Corte, ritenendo accertata la mancanza di un nesso di causalità tra la presenza del tombino e dell’avvallamento e la caduta, posto che la situazione dei luoghi e l’orario diurno erano prova del fatto che l’uso dell’ordinaria diligenza avrebbe evitato la caduta; il che è conforme ai principi in precedenza richiamati”.

3. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo ex D.M. n. 55 del 2014.

P.Q.M.

Il Tribunale di Savona definitivamente pronunciando nel procedimento RG 851/2019 così decide:

1) Respinge le domande dell’attrice;

2) Condanna l’attrice alla refusione delle spese di lite in favore del convenuto che liquida in Euro 2.800,00 per competenze professionali oltre accessori di legge ed oltre refusione delle spese di CTU e di CTP.

Così deciso in Savona il 14 gennaio 2022. Depositata in Cancelleria il 14 gennaio 2022.


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