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Il diritto dei condomini sui beni comuni

11 Marzo 2022
Il diritto dei condomini sui beni comuni

Uso delle parti comuni dell’edificio: diritti e doveri dei condomini. Ecco cosa si può fare sulle aree di tutti.

Ogni persona che vive in un condominio ha una doppia proprietà: una esclusiva, che consiste nel proprio appartamento, e una condivisa con gli altri condomini, costruita dalle cosiddette «parti comuni» dell’edificio. Le parti comuni dell’edificio, ossia quelle di proprietà di tutti i condomini, sono genericamente i servizi e i beni necessari per l’esistenza dell’edificio, o quelli destinati permanentemente all’uso o al godimento comune. Vi rientrano quindi le fondamenta, il tetto o il terrazzo, le scale, l’ascensore, i muri perimetrali, il giardino, l’area di accesso ai garage, l’atrio, le tubature, i pozzi e le cisterne e così via (l’elenco è contenuto nell’articolo 1117 del Codice civile ed è esemplificativo).

Ogni condomino può usare i beni comuni in quanto ne è comproprietario per una quota pari ai propri millesimi. Ma il diritto dei condomini sui beni comuni deve conciliarsi con il pari uso di tutti gli altri. In altri termini, chi utilizza un’area comune al condominio deve tenere conto del fatto che anche gli altri condomini devono poterne godere. E quindi non può essere un diritto “esclusivo” o “limitativo” di quello degli altri, come invece succede con l’appartamento.

A regolare il diritto dei condomini sui beni comuni è l’articolo 1102 del Codice civile che pone due importanti limiti: il pari uso e il rispetto della destinazione. In particolare, ciascun condomino può usare liberamente le parti comuni, anche per un fine esclusivamente proprio, purché non alteri la destinazione della cosa e ne consenta un uso paritetico da parte degli altri condomini. A rendere illecito l’uso è sufficiente il mancato rispetto dell’una o dell’altra delle due condizioni appena viste.

Analizziamo questi due aspetti qui di seguito.

Rispetto della destinazione d’uso

Ciascun condomino può servirsi liberamente delle parti comuni purché non ne alteri la destinazione. In pratica, bisogna rispettare la funzione a cui il bene è stato destinato. Ad esempio non si può usare il giardino per parcheggiare i motorini se destinato al passeggio o al gioco dei bambini; così come non si possono lasciare le biciclette nell’androne o sul pianerottolo; non si può trasformare la terrazza in una sala da ballo esclusiva se non lo prevede il regolamento ma può diventare un luogo ove piantare vegetali, stendere i panni, prendere il sole e così via.

Non si può usare l’ascensore per montare carichi pesanti, in quanto destinato al trasporto di persone e di piccoli bagagli. Non si altera la destinazione del cortile se si installano dei serbatoi idrici al servizio esclusivo di alcuni appartamenti purché i manufatti abbiano dimensioni ridotte.

Se un condomino utilizza i beni comuni in modo non conforme alla loro destinazione, l’amministratore deve inviargli una diffida invitandolo a cessare il comportamento molesto.

Se nonostante ciò il comportamento lesivo dovesse continuare, l’amministratore deve convocare l’assemblea condominiale al fine di valutare se agire per le vie legali.

Il diritto al pari uso sui beni comuni

Ciascun condomino può usare le parti comuni dell’edificio, anche se non contemporaneamente o in misura identica agli altri. Così ben è possibile che un condomino utilizzi l’ascensore più volte per trasportare tutti i pacchi della spesa in più viaggi, ma non può occuparlo per un’ora intera, imponendo agli altri condomini di usare le scale.

Allo stesso modo, è possibile collocare un’antenna o i pannelli fotovoltaici sul tetto a condizione che non si occupi tutto lo spazio, escludendo anche gli altri condomini dallo stesso diritto d’uso.

Solo l’unanimità dei consensi (di norma espressa in assemblea) permette di assegnare ad alcuni condomini l’uso esclusivo di un bene condominiale.

Ciascun condomino può fare della cosa comune un utilizzo più intenso, a condizione che ciò non determini:

  • delle servitù a carico del bene comune (per la quale è necessario il consenso unanime dei condomini;
  • invadenze nell’ambito dei coesistenti diritti degli altri proprietari.

Divieto di cessione

Se, nel caso di comunione di più persone sullo stesso bene, ciascun comproprietario può vendere la propria quota, ciò non può succedere per le parti comuni dell’edificio. Tale quota millesimale può essere venduta solo con l’appartamento e mai in modo autonomo. Ad esempio, una persona non può vendere i propri diritti sull’ascensore (rinunciando a utilizzarlo) ma conservando la proprietà dell’unità abitativa.

Indivisibilità

Tutte le parti comuni dell’edificio non possono essere divisibili. Solo in casi eccezionali il giudice può disporre la divisione ma a condizione che essa non renda più scomodo l’uso della cosa comune da parte di ciascun condominio e che la decisione sia presa all’unanimità (si pensi alla divisione delle stradine che conducono a delle villette).

Parti comuni a servizio o uso solo di alcuni condomini

Le parti comuni sono di proprietà di tutti i condomini secondo millesimi, salvo che vi sia un titolo di proprietà che dispone il contrario (ossia un atto di acquisto). Ma anche in assenza di un contratto è possibile che si verifichi l’attribuzione esclusiva di una parte comune ad un solo condomino. Ciò succede se tale parte (pur rientrando nell’elenco legale dei beni comuni) ha caratteristiche strutturali tali da essere al servizio esclusivo di una sola porzione dell’immobile, a vantaggio quindi solamente di alcuni condomini (si pensi al sottotetto per il proprietario dell’ultimo piano, quando esso serve solo a isolarlo dalle intemperie).



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