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Che fare se l’appartamento in affitto presenta problemi

13 Marzo 2022
Che fare se l’appartamento in affitto presenta problemi

Cosa deve fare l’inquilino per tutelarsi nel caso di vizi dell’immobile dato in locazione. La risoluzione del contratto, la disdetta anticipata, la riduzione del canone di affitto. 

Tra gli obblighi del proprietario di casa vi è quello di consegnare, all’affittuario, l’appartamento in condizioni tali da poter servire all’uso pattuito. Un obbligo però che si protrae nel tempo, dovendo questi mantenere l’immobile in buono stato di manutenzione, fermo restando il dovere dell’inquilino di provvedere alle piccole opere di manutenzione ordinaria, quelle cioè che comportano spese modeste.

Ma che fare se l’appartamento in affitto presenta problemi? Come deve comportarsi il conduttore dinanzi ad eventuali vizi dell’immobile? La questione è sempre stata al centro di numerosi contenziosi. Sicché, la Cassazione ha fornito interessanti chiarimenti in merito. Ecco alcune delle questioni che si pongono più di frequente.

Se l’appartamento ha dei problemi si deve pagare l’affitto?

In generale, l’obbligo del pagamento del canone di locazione viaggia su un binario diverso rispetto a quello del locatore di mantenere l’immobile in buono stato di manutenzione. Sicché, se anche quest’ultimo non adempie ai propri doveri, il conduttore non potrà sospendere il canone né autoridurlo, dovendo prima rivolgersi al giudice affinché accerti i danni. 

La giurisprudenza ha sempre detto che solo laddove l’appartamento sia completamente inservibile, tanto da impedire all’affittuario di utilizzarlo, è possibile interrompere il pagamento del canone. Di recente, la Cassazione ha mitigato il rigore di tale principio stabilendo che il potere di “autotutela” dell’inquilino ricorre non solo quando questi sia costretto a lasciare la casa per le condizioni fatiscenti e/o pericolose in cui si trova (ad esempio impianto elettrico non a norma), ma anche quando comunque è costretto a vivere in condizioni precarie (si pensi a chi non può più utilizzare alcune camere per via della caduta di acqua dal soffitto o a chi è costretto a vivere senza acqua calda o riscaldamenti).

Cosa fare se ci si accorge di vizi nell’immobile?

Se, dopo la firma del contratto di affitto, l’inquilino si accorge di vizi che non potevano essere facilmente visti in sede di primo accesso all’immobile (la verifica che normalmente si fa prima di concludere la scrittura privata), questi può recedere dal contratto, può cioè chiedere la risoluzione dello stesso (anche se non è ancora intervenuta la scadenza) oppure chiedere una riduzione del canone. 

Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati dai vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna.

Tuttavia, se l’affittuario ha dichiarato espressamente nel contratto che l’appartamento è idoneo all’uso esonerando il locatore da ogni inadempienza, non può più agire per chiedere la risoluzione del contratto. Questo perché spettava alla diligenza del conduttore la constatazione dei detti vizi, non potendosi escludere che il conduttore ritenga di realizzare i suoi interessi assumendosi il rischio economico dell’eventuale riduzione dell’uso pattuito ovvero accollandosi l’onere delle spese necessarie per adeguare l’immobile locato all’uso convenuto, in cambio di un canone inferiore rispetto a quello richiesto in condizioni di perfetta idoneità del bene al predetto uso [1].

Affitto di appartamento con abuso edilizio

Potrebbe succedere che, dopo la stipula del contratto di affitto, l’inquilino si accorga della presenza di abusi edilizi o dell’assenza del certificato di agibilità. In questi casi, il contratto resta valido, ma il locatore potrà ugualmente recedere da esso prima della scadenza se di ciò non era stato previamente informato dal locatore [2].

Anche nell’affitto di immobili per uso commerciale, la presenza di abusi o la mancanza di titoli autorizzativi necessari o indispensabili ai fini dell’utilizzo del magazzino configurano un inadempimento del locatore alle proprie obbligazioni. Con conseguente possibilità di chiedere la risoluzione del contratto.

Non sussistono i requisiti per la risoluzione del contratto quando il conduttore, essendo a conoscenza della destinazione d’uso dell’immobile locato, ad esempio, commerciale e non artigianale, al momento in cui al contratto venne data attuazione e, quindi, anche della inidoneità dell’immobile a realizzare il proprio interesse, abbia accettato il rischio economico dell’impossibilità di utilizzazione dell’immobile stesso come rientrante nella normalità dell’esecuzione della prestazione [3].

Quali sono i vizi dell’appartamento che incidono sul contratto di affitto?

Si considerano «vizi della cosa locata» quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l’integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale o legale anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione.

Non sono vizi i guasti o i deterioramenti dovuti alla naturale usura o le infiltrazioni, fermo restando tuttavia, anche in questi casi, l’obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni. Diversamente, l’inquilino può recedere dal contratto, dando disdetta senza dover neanche rispettare il preavviso.

Stesso discorso per quanto riguarda il cattivo funzionamento degli scarichi e la difettosa tenuta dei pluviali e delle tubazioni idriche.  

Come anticipato in apertura, se l’inquilino continua a vivere nell’appartamento sebbene non pienamente a causa dei vizi della cosa imputabili al locatore, non è giustificabile il rifiuto di prestare l’intero canone, può però giustificarsi una riduzione dello stesso che sia proporzionata all’entità del mancato godimento.

Limite di responsabilità 

Spesso succede che il contratto di locazione preveda degli esoneri di responsabilità da parte del locatore per eventuali vizi dell’immobile. Tali esoneri vengono di solito sintetizzati con la clausola: «Il conduttore ha preso visione delle condizioni dell’immobile che ritiene di proprio gradimento, accettandolo nello stato di fatto e di diritto in cui si trova ed esonerando il locatore da ogni responsabilità»· Ebbene, un patto di tale tipo non ha effetto se il locatore li ha in mala fede taciuti al conduttore oppure se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della casa.

Pericoli per la salute dell’inquilino 

Se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo dovuto a titolo di canone. Potrà farlo ricorrendo al giudice, in assenza di accordo con il locatore.

Vizi sopravvenuti

Quanto appena detto per i vizi sussistenti al momento della conclusione del contratto (o preesistenti ad esso) vale anche in caso di vizi sopravvenuti nel corso della locazione.


note

[1] Cass. 31.3.2008, n. 8303.

[2] Cass. 24.10.2007, n. 22312.

[3] Cass. 21.01.2011 n. 1398.

Autore immagine: depositphotos.com


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