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Cappotto termico: si può fare se il Comune lo vieta?

14 Marzo 2022 | Autore:
Cappotto termico: si può fare se il Comune lo vieta?

Quando è possibile realizzare gli interventi di manutenzione straordinaria previsti dal Decreto Rilancio anche se contrastano con gli strumenti urbanistici locali.

Vorresti realizzare nella tua palazzina un cappotto termico, per migliorare l’efficientamento energetico e sfruttare le agevolazioni fiscali previste, come il Bonus facciate o il Superbonus 110%. Il tuo tecnico, però, ha esaminato il piano regolatore comunale e ha scoperto che nella zona in cui si trova il tuo edificio questo tipo di innovazione non è consentita.

Si può fare il cappotto termico se il Comune lo vieta? In certi casi sì: è possibile superare il divieto quando l’intervento edilizio rientra nella manutenzione straordinaria prevista dal decreto legge Rilancio. Questa norma, emanata durante la pandemia, ha rango legislativo e perciò nella gerarchia delle fonti prevale sugli strumenti urbanistici locali. Lo ha affermato di recente il Tar Lombardia [1], dando via libera all’esecuzione dei lavori che il Comune aveva bloccato.

Il proprietario dell’immobile aveva impugnato l’ordine di rimozione emanato dal Comune e i giudici amministrativi gli hanno dato ragione: in base alle norme varate per superare la crisi economica derivante dalla pandemia, per compiere i lavori di isolamento sulle parti strutturali degli edifici e i prospetti dei fabbricati è sufficiente la Cila, comunicazione di inizio lavori asseverata, e dunque non occorre un provvedimento autorizzativo del Comune.

Cappotto termico: requisiti e autorizzazioni

Il Decreto Rilancio [2] consente l’esecuzione degli «interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio o dell’unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o piu’ accessi autonomi dall’esterno».

Inoltre, questi interventi di realizzazione del cappotto termico sono qualificati come «manutenzione straordinaria» e perciò sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila). La Cila viene predisposta da un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra) e deve attestare gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto di intervento, oppure attestare che la costruzione è stata completata in data anteriore al 1° settembre 1967.

Cappotto termico: le agevolazioni fiscali

Gli interventi di realizzazione del cappotto termico che presentano i requisiti descritti al paragrafo precedente possono beneficiare delle agevolazioni fiscali vigenti, a partire dal Superbonus 110%. Se vuoi conoscere i requisiti tecnici dei materiali isolanti da impiegare, leggi “Superbonus 110%: vincoli più rigidi per cappotti ed impianti”.

Se non si raggiungono i requisiti necessari per accedere al Superbonus – ad esempio perché la superficie interessata è minore del 25% – è possibile far rientrare i lavori del cappotto termico nel Bonus facciate al 90%: questa agevolazione spetta quando gli interventi interessano più del 10% della superficie disperdente lorda dell’edificio (calcolata al netto delle parti piastrellate delle facciate).

Cappotto termico in condominio

Se il cappotto termico viene realizzato su un edificio condominiale, è necessaria una delibera assembleare di approvazione dei lavori e di riparto delle spese tra i comproprietari. Il Decreto Rilancio ha stabilito una maggioranza ridotta rispetto a quella prevista dall’art. 1120 del Codice civile: basta un numero di voti favorevoli della maggioranza degli intervenuti in assemblea, rappresentativi di almeno un terzo del valore dell’edificio. Restano, però, vietate le innovazioni che compromettono la sicurezza o la stabilità dell’edificio o ne ledono il decoro architettonico, cioè l’aspetto estetico del fabbricato.

Di recente, la Corte di Cassazione [3] ha affermato che «l’alterazione del decoro architettonico costituisce un limite imposto alla legittimità dell’innovazione diretta al miglioramento dell’efficienza energetica del fabbricato». Quindi, la tutela del decoro architettonico prevale sulle agevolazioni previste dal Decreto Rilancio per gli interventi di riqualificazione energetica. Perciò, la delibera assembleare di approvazione dei lavori per l’installazione del cappotto termico in condominio può essere impugnata dai condomini dissenzienti ed annullata dal giudice in caso di riscontrata lesione del decoro architettonico dell’edificio (per maggiori ragguagli leggi: “Come opporsi al cappotto termico“).

Cappotto termico: cosa fare se il Comune blocca i lavori?

In caso di riscontrata difformità tra gli interventi di realizzazione del cappotto termico e le previsioni degli strumenti urbanistici locali, a partire dal Piano regolatore generale (Prg), il Comune può ordinare la rimozione dell’isolamento a cappotto termico e di quant’altro risulti difforme dalle prescrizioni impartite, salva la possibilità di ottenere una successiva autorizzazione con permesso di costruire in sanatoria o con Scia (Segnalazione certificata di inizio attività).

Il provvedimento del Comune che ordina la demolizione o rimozione del cappotto termico, però, può essere impugnato davanti al Tar (Tribunale amministrativo regionale) dal proprietario dell’immobile, come è accaduto nella vicenda che abbiamo menzionato all’inizio, per ottenerne l’annullamento. Il Tar Lombardia [1] ha ritenuto che l’ingiunzione di rimozione emanata dal Comune fosse illegittima, poiché «gli interventi di realizzazione del c.d. cappotto termico sono ope legis qualificati come manutenzione straordinaria e, corrispondendo a un interesse pubblico connesso al risparmio energetico, devono ritenersi compatibili anche con una disciplina comunale che ne assegni una diversa qualificazione» (nel caso esaminato, il Comune li aveva considerati lavori di ristrutturazione, come tali vietati dal Piano regolatore).


note

[1] Tar Lombardia, sez. Brescia,  sent. n. 215/2022.

[2] Art. 119 D.L. n.34/2020, conv. con modif., in L. n. 77/2020.

[3] Cass. ord. n. 10371/2021.


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