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Indennità per servitù di passaggio: quando spetta?

14 Marzo 2022 | Autore:
Indennità per servitù di passaggio: quando spetta?

Come e quanto viene risarcito il proprietario del fondo servente, che deve subire il transito altrui o la collocazione di opere fisse sul suo terreno.

«Chi siete? Cosa portate? Un fiorino. Sì, ma quanti siete?». Tutti conoscono la celebre scena del film “Non ci resta che piangere” di Roberto Benigni e Massimo Troisi, che si accingono a passare la dogana e vengono fermati da un ottuso funzionario che gli chiede la gabella. Fuor di metafora: per passare si paga. E questa dura legge della vita non riguarda soltanto i confini territoriali dello Stato, ma anche le aree private.

Eppure, in certi casi, passare sui terreni altrui è un vero e proprio diritto, tant’è che esistono le servitù di passaggio. Queste servitù possono essere anche coattive, cioè imposte, e vengono sempre trascritte negli atti notarili di acquisto della proprietà, in modo da diventare riconoscibili e opponibili a tutti. Ma siccome tutto ha un prezzo, è prevista una indennità per servitù di passaggio: una somma di denaro che va riconosciuta al proprietario del fondo sul quale si esercita il diritto di transito altrui, o che deve subire la collocazione di opere fisse e stabili che rendono inutilizzabile una parte dell’area.

L’indennità per servitù di passaggio spetta quando il proprietario del fondo che deve subire la servitù ha diritto a una compensazione economica per i danni che il passaggio altrui potrebbe comportare, o comunque quando il terreno interessato dalla servitù subisce un deprezzamento e una diminuzione di valore.

Servitù di passaggio: cos’è e come nasce?

La servitù di passaggio è un diritto reale di godimento che attribuisce la facoltà di attraversare un terreno altrui per accedere al proprio. Ciò può avvenire non necessariamente con il transito di persone (a piedi o a bordo di veicoli) ma anche collocando cose ancorate al suolo o all’edificio in modo stabile, come fili elettrici, pali, tubi o impianti. È chiaro che tutto questo limita fortemente il diritto di proprietà.

Le servitù di passaggio possono essere create con un contratto, o attribuite per testamento, e possono essere acquisite anche mediante l’usucapione, per effetto del passaggio continuato e indisturbato. Il proprietario di un fondo completamente circondato da proprietà altrui e che non ha sbocco sulla pubblica via ha diritto di ottenere il passaggio dal proprietario del fondo vicino: è la servitù di passaggio coattivo, prevista dall’art. 1051 del Codice civile, che si applica anche quando il passaggio esistente è troppo ridotto, o insufficiente ai bisogni del fondo, e non può essere ampliato.

Servitù di passaggio: requisiti e condizioni

Per costituire una servitù di passaggio occorrono due fondi vicini: quello su cui viene posto il peso del passaggio altrui si chiama fondo servente, e quello che gode della possibilità di transito viene definito fondo dominante. I due fondi, ovviamente, devono appartenere a proprietari diversi (non è possibile costituire una servitù su un appezzamento di terreno interamente proprio); tuttavia, un fondo che in precedenza apparteneva ad un unico proprietario e in seguito viene diviso (come accade tra gli eredi), può diventare oggetto di servitù.

Il proprietario del fondo servente non può ostacolare una servitù di passaggio regolarmente costituita (ad esempio, chiudendo la strada con un cancello senza fornire le chiavi a chi è autorizzato a passare), così come il proprietario del fondo dominante non può andare oltre i poteri consentiti dalla servitù stessa (ad esempio, passando con automobili o trattori quando è previsto solo il passaggio pedonale); per maggiori ragguagli sui contrasti reciproci tra i proprietari dei fondi leggi “Come esercitare una servitù di passaggio” e “Come difendere una servitù di passaggio“.

Indennità per servitù di passaggio: quando spetta?

L’art. 1053 del Codice civile riconosce al proprietario del fondo soggetto a una servitù coattiva di passaggio, anche quando il suo terreno non è intercluso (cioè completamente circondato dai fondi altrui) un’indennità «proporzionata al danno causato dal passaggio». L’indennità viene riconosciuta per compensare sia il deprezzamento che il fondo gravato dalla servitù subisce, sia gli eventuali danni che esso potrebbe riportare a causa dell’esercizio del diritto di passaggio coattivo altrui.

Inoltre la norma stabilisce che, quando per realizzare il passaggio è necessario occupare «con opere stabili» una zona del fondo servente, oppure lasciarla incolta, il proprietario del fondo dominante deve, prima di intraprendere le opere, pagare il valore della zona interessata dall’esercizio della servitù (secondo quanto prevede l’art. 1038 Cod. civ. per l’imposizione delle servitù di acquedotto: il medesimo criterio è applicabile anche in questi casi).

Indennità per servitù di passaggio: come si calcola?

Il valore, e il correlativo costo, di una servitù va quantificato caso per caso, in relazione alla tipologia dei fondi e alle caratteristiche del passaggio, che può riguardare persone, veicoli o opere fisse, come un acquedotto, i pali della luce o i binari del treno. Per calcolare il costo di una servitù è opportuno munirsi di una perizia tecnica, redatta da un professionista qualificato, come un agronomo o da un geometra esperto di estimo, che indica l’equivalente economico del peso che il proprietario del fondo servente deve sopportare.

La cifra così determinata da un esperto potrà costituire la base per la richiesta di pagamento dell’indennità per servitù di passaggio, da formulare al proprietario del fondo dominante. In mancanza di accordo tra le parti, occorre instaurare una causa giudiziaria civile.

In questa operazione di calcolo dell’indennità da riconoscere al proprietario del fondo servente, il valore di stima dei terreni costituisce solo un elemento, e non l’unico. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione [1] ha affermato che l’indennità non può essere parametrata solo al valore della superficie del terreno assoggettata a servitù di passaggio, ma deve tenere conto «di ogni altro pregiudizio causato dal transito». Perciò – spiega il Collegio – il giudice che riconosce l’esistenza di una servitù di passaggio coattivo deve determinare l’indennità anche se «il disagio arrecato è minimo». Ciò comporta che la liquidazione dell’indennità va sempre correlata all’effettivo danno causato dal passaggio nel proprio fondo (nella vicenda decisa, il transito avveniva con mezzi meccanici che lasciavano visibili tracce sul terreno).

La Suprema Corte ha affermato il seguente principio di diritto: «l‘indennità dovuta dal proprietario del fondo in cui favore è stata costituita la servitù di passaggio coattivo, pur non rappresentando il corrispettivo dell‘utilità conseguita dal fondo dominante, costituisce un indennizzo dovuto da ragguagliare al danno cagionato al fondo servente, sicché, per la sua determinazione, non può aversi riguardo esclusivamente al valore della superficie di terreno assoggettata alla servitù, dovendosi tenere altresì conto di ogni altro pregiudizio subìto dal fondo servente in relazione alla sua destinazione a causa del transito di persone e di veicoli».


note

[1] Cass. ord. n. 7972 del 11.03.2022.

Autore immagine: canva.com/


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