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Morosità condòmini: ecco come deve agire l’amministratore

24 Aprile 2022 | Autore:
Morosità condòmini: ecco come deve agire l’amministratore

Decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per il recupero dei crediti condominiali: cosa deve fare l’amministratore e quando deve chiedere il pignoramento?

In condominio può capitare che non tutti i proprietari siano in regola con le proprie quote. Questo fatto è piuttosto grave perché anche un solo condomino che non paga rischia di mettere in difficoltà tutta la compagine nei confronti dei terzi, come ad esempio appaltatori e fornitori di servizi. Ecco perché la legge impone all’amministratore di agire tempestivamente per recuperare i crediti maturati nei confronti degli inadempienti. Proprio di questo ci occuperemo con il presente articolo: vedremo cioè come deve agire l’amministratore in caso di morosità dei condòmini.

Sin da subito va detto che il Codice civile non solo obbliga l’amministratore ad essere celere nell’agire contro i condòmini morosi, ma fornisce anche uno strumento formidabile per raggiungere questo obiettivo: il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. La legge ha quindi predisposto uno schema che, almeno in teoria, dovrebbe favorire il veloce recupero del credito. Approfondiamo la questione e spieghiamo come deve agire l’amministratore in caso di morosità dei condòmini.

Condòmini morosi: cosa deve fare l’amministratore?

Il Codice civile [1] stabilisce che l’amministratore deve agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dai condòmini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.

In pratica, l’amministratore condominiale ha il preciso obbligo di intraprendere un’azione giudiziaria contro i morosi, entro sei mesi che decorrono da quando il rendiconto e lo stato di riparto sono stati approvati, essendo questo il momento a partire dal quale il credito è esigibile.

Quest’obbligo viene meno soltanto se l’amministratore è espressamente dispensato dall’assemblea, la quale delibera nel senso di concedere un maggior termine ai condòmini morosi.

Decreto ingiuntivo per morosità condòmini: cos’è?

L’amministratore può agire contro la morosità dei condòmini chiedendo al giudice l’emissione di un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.

Nello specifico, la legge stabilisce che, per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo [2].

In pratica, l’amministratore potrà chiedere al giudice un provvedimento che, anche se non definitivo, consente di poter agire con l’esecuzione forzata sui beni del condomino moroso, nonostante l’eventuale opposizione che questi possa fare per far valere le sue ragioni.

Per ottenere il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo è sufficiente presentare al giudice lo stato di ripartizione regolarmente approvato dall’assemblea dal quale risulti il debito del condomino. Tanto basta per avere un provvedimento su cui fondare l’esecuzione forzata, cioè il pignoramento ai danni del debitore.

Morosità condòmini: cosa succede se il bilancio non è approvato?

Abbiamo detto che il rendiconto approvato in assemblea con il relativo piano di riparto è titolo sufficiente ad ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.

Cosa succede se il bilancio non viene approvato, ad esempio perché l’assemblea ritiene che sia errato oppure perché l’amministratore non ha regolarmente convocato la riunione? Sono dovute le quote condominiali senza approvazione bilancio?

Ebbene, in un caso del genere, deve ritenersi che l’amministratore sia comunque obbligato a recuperare i crediti maturati nei confronti dei condòmini morosi, con la differenza che non ci si potrà avvalere del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.

Il piano di riparto è fondamentale solo per ottenere questo speciale decreto di ingiunzione, non per agire in tribunale con le forme ordinarie, ad esempio con atto di citazione.

L’obbligo di pagare gli oneri condominiali prescinde dall’approvazione del rendiconto, essendo invece ricollegato alla mera titolarità dell’unità immobiliare.

In altre parole, il condomino, per il solo fatto di essere proprietario della sua abitazione (o del box, dell’autorimessa, ecc.), è obbligato a pagare la propria quota, in proporzione ai millesimi posseduti.

Distacco utenze morosità condominiale: cos’è?

L’amministratore può giungere perfino a sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, se l’inadempimento si è protratto per un semestre.

La sospensione dei servizi comuni ai condòmini morosi consente quindi all’amministratore di interrompere servizi come l’antenna televisiva o satellitare, l’impianto citofonico, l’uso dell’ascensore, il parcheggio condominiale comune (quando non è aperto, ma è munito di chiavi o telecomando che possono essere tolti ai morosi), la piscina, i campi da tennis e gli altri impianti sportivi o ricreativi.

Per quanto riguarda la sospensione di servizi essenziali come acqua e riscaldamento, la giurisprudenza appare divisa: c’è chi ritiene che anche questi possano essere interrotti (almeno entro certi limiti: ad esempio la legge stabilisce che anche agli indigenti va garantita la somministrazione di un «minimo vitale» pari ad almeno 50 litri al giorno) e chi, invece, ritiene che siano intangibili.

Amministratore: cosa succede se non recupera i crediti dei morosi?

L’amministratore deve agire contro la morosità dei condòmini: come detto, la legge glielo impone. Nel caso in cui tardasse nell’adempiere a questo suo obbligo, rischierebbe di essere revocato dall’assemblea. Ma non solo.

Secondo la legge, l’amministratore che non cura diligentemente l’azione giudiziaria di recupero del credito o la successiva fase del pignoramento, può essere revocato dal giudice su richiesta anche di un solo condomino. Si tratta della revoca giudiziale, prevista dal Codice civile solamente per le gravi irregolarità, cioè per gli inadempimenti particolarmente rilevanti dell’amministratore.

In sintesi, se l’amministratore non si attiva tempestivamente per il recupero dei crediti dai condòmini morosi e non procede velocemente al pignoramento (ad esempio, subito dopo aver ottenuto il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo), rischia di essere revocato su ricorso di un solo condomino all’autorità giudiziaria.


note

[1] Art. 1129 cod. civ.

[2] Art. 63 disp. att. cod. civ.

Autore immagine: depositphotos.com


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