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Modifica regolamento di condominio area parcheggio: maggioranza o unanimità?

26 Marzo 2022
Modifica regolamento di condominio area parcheggio: maggioranza o unanimità?

È possibile modificare a maggioranza e non all’unanimità il regolamento di condominio con l’inserimento di un articolo che disciplini il parcheggio di autovetture, motocicli e biciclette nelle aree comuni e di un articolo che preveda l’applicazione di sanzioni in caso di violazione?

Per rispondere al quesito del lettore, occorre distinguere, nell’ambito del regolamento di condominio, le clausole regolamentari o assembleari da quelle contrattuali. Le prime disciplinano l’uso dei beni comuni o fissano norme di comportamento dei condomini e dell’amministratore, senza incidere sui diritti dei singoli condomini. Le seconde, invece, fissano regole limitative dei diritti del singolo condomino (esempio classico è quello dei divieti di destinazione del proprio immobile ad uso diverso da quello abitativo). La differenza tra clausole regolamentari e clausole contrattuali incide sulle maggioranze necessarie per la loro approvazione o modifica: mentre per le prime è sufficiente la maggioranza prevista dall’art. 1136 del Cod. civ., per le seconde occorre l’unanimità.

Come statuito dalla Cassazione, le clausole dei regolamenti che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni e quelle che attribuiscono ad alcuni di loro maggiori diritti rispetto agli altri hanno natura contrattuale e sono modificabili soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione, che deve essere manifestato in forma scritta, essendo esse costitutive di oneri reali o di servitù prediali da trascrivere nei registri immobiliari della conservatoria per l’opponibilità ai terzi acquirenti di appartamenti o di altre porzioni immobiliari dell’edificio condominiale; mentre per la variazione di clausole che disciplinano l’uso delle cose comuni è sufficiente la deliberazione assembleare adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, secondo comma, cod. civ. (Cass. civ. n. 5626/2002).

Nel caso di specie, premesso che il regolamento condominiale non prevede attualmente le modalità di utilizzo delle aree destinate a parcheggio né sanzioni per la violazione delle regole, sarebbe necessaria una modifica tale da considerarsi come innovazione ai sensi dell’art. 1120 c.1, cc. In particolare, si tratterebbe “innovazione diretta al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni”. Difatti, la disciplina delle modalità di parcheggio (e la previsione di sanzioni) è certamente diretta all’uso più comodo del bene comune e, non incidendo sui diritti dei singoli condomini, costituisce clausola di natura regolamentare, per la quale è sufficiente la delibera assunta a maggioranza.

Più precisamente, per tale tipo di innovazione occorre la maggioranza prevista dall’art. 1136, c. 5: “Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122 bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio”.

Ne consegue che l’assemblea condominiale potrà modificare il regolamento condominiale inserendo una clausola che disciplini il parcheggio di autovetture, motocicli e biciclette nelle aree comuni e una clausola che preveda l’applicazione di sanzioni in caso di violazione, ai sensi dell’art. 70 disp. att. c.c. Per l’introduzione di tali clausole, non occorre l’unanimità, ma è sufficiente la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresentino almeno i due terzi del valore dell’edificio.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Maria Monteleone



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