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Cos’è la presunzione di condominialità?

24 Aprile 2022 | Autore:
Cos’è la presunzione di condominialità?

Quali sono le parti comuni del condominio? Cos’è il titolo? Come dimostrare che un’area o un bene non sono in comproprietà ma di titolarità esclusiva?

Cos’è il condominio? È quell’edificio in cui ci sono parti di proprietà privata e parti di proprietà comune. Si tratta di una risposta sintetica ma che rende bene l’idea. Le parti di proprietà privata sono ovviamente le abitazioni, nonché tutti quei locali in cui può accedere soltanto il titolare (autorimessa, box, cantina, ecc.). Le parti comuni sono invece tutte le altre, e sono fondamentali per l’esistenza stessa del fabbricato: sarebbe inimmaginabile un palazzo senza scale o ascensore, ad esempio. Con questo articolo ci soffermeremo su un particolare aspetto: vedremo cos’è la presunzione di condominialità.

Questo principio diventa molto importante quando è contestata la titolarità di una determinata area. Si prenda come esempio il lastrico solare: molto spesso il condomino dell’ultimo piano ne rivendica la proprietà oppure l’uso esclusivo solamente perché vi può accedere più facilmente. Lo stesso dicasi per il condomino che ha l’accesso privilegiato al cortile. In ipotesi del genere, a chi appartiene la zona contesa? È qui che entra in gioco la presunzione di condominialità. Cos’è? Scopriamolo insieme.

Parti comuni del condominio: quali sono?

La legge [1] stabilisce quali sono le parti comuni del condominio, cioè quelle che devono ritenersi in comproprietà tra tutti i condòmini.

Se il titolo non stabilisce il contrario, sono parti comuni:

  • tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
  • le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria (incluso l’alloggio del portiere), la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
  • le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo.

Titolo: che cos’è?

Abbiamo detto che l’elenco delle parti comuni condominiali stabilite dalla legge può essere derogato solamente dal titolo. Di cosa si tratta?

In tema di condominio, il “titolo” può identificare due documenti diversi:

  • l’originario atto d’acquisto delle singole unità immobiliari. In pratica, si tratta del contratto di compravendita stipulato con l’originario unico proprietario dell’intero edificio (che in genere è la società che l’ha costruito);
  • il regolamento contrattuale, cioè il regolamento votato all’unanimità da tutti i condòmini riuniti in assemblea.

Solo uno di questi due “titoli” può derogare all’elenco delle parti comuni, stabilendo ad esempio che il lastrico è di proprietà esclusiva del condomino dell’ultimo piano oppure che nel parcheggio possono sostare solamente le auto di chi non ha un box privato.

Presunzione di condominialità: cos’è?

Per “presunzione di condominialità” si intende quel principio secondo cui le parti dell’edificio che non sono espressamente attribuite dal titolo alla proprietà esclusiva di uno dei condòmini devono intendersi comuni, cioè condominiali.

Ad esempio, se il regolamento contrattuale non stabilisce nulla a proposito del parcheggio, si intenderà (si “presumerà”) che sia a disposizione di tutti i condòmini e non solo di alcuni di essi; se i titoli d’acquisto non stabiliscono chiaramente che sul lastrico può accedere solo il condomino dell’ultimo piano, allora vorrà dire che tutti potranno goderne.

Insomma: presunzione di condominialità significa che i beni rientranti nell’elenco stabilito dalla legge si presumono comuni fino a prova contraria, prova che può essere fornita soltanto dimostrando che il titolo stabilisce il contrario.

Condominio: come si dimostra la proprietà esclusiva?

Secondo la giurisprudenza [2], tocca al condomino interessato a rivendicarne la proprietà esclusiva l’onere di dimostrare di essere in possesso di un titolo che gli attribuisce la titolarità di una determinata area, non essendo sufficiente dimostrare il “rapporto privilegiato” che ha con il bene in questione.

Ad esempio, il fatto che il condomino che vive all’ultimo piano possa più agevolmente degli altri raggiungere il lastrico o il tetto non è un fatto rilevante per attribuire la proprietà del bene al singolo.

Secondo i giudici, per far scattare la presunzione di comproprietà è sufficiente l’intrinseca attitudine del bene al servizio o al godimento collettivo e, cioè, che lo stesso «sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condòmini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne afferma la proprietà esclusiva darne la prova» [3].

Chi vuole dimostrare il contrario deve fornire prova che esista un’espressa riserva a favore di uno soltanto dei condòmini risultante dagli atti di compravendita (a partire dal primo in assoluto, che ha dato vita al condominio), essendo irrilevanti i semplici dati catastali o la circostanza per cui il lastrico sia da una sola unità immobiliare o serva all’uso esclusivo di un singolo condominio [4].

In alternativa al titolo inteso come documento (regolamento contrattuale o atto d’acquisto), la proprietà privata di un bene altrimenti condominiale può essere rivendicata attraverso l’usucapione: anche l’usucapione, infatti, costituisce valido titolo di proprietà, che si estende su tutte le aree e i beni su cui il singolo condomino ha esercitato, per almeno venti anni, un possesso ininterrotto e pacifico, esattamente come se fosse stato il legittimo proprietario esclusivo.


Per “presunzione di condominialità” si intende quel principio secondo cui le parti dell’edificio che non sono espressamente attribuite dal titolo alla proprietà esclusiva di uno dei condòmini devono intendersi comuni, cioè condominiali.

note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Trib. Roma, sent. n. 3184 del primo marzo 2022.

[3] Cass., ord. n. 3310 del 5 febbraio 2019.

[4] Cass., ord. n. 22339 del 6 settembre 2019.

Autore immagine: depositphotos.com


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