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Infiltrazioni lastrico solare: chi ha la responsabilità?

5 Agosto 2022 | Autore:
Infiltrazioni lastrico solare: chi ha la responsabilità?

Manutenzione lastrico condominiale: come si dividono le spese? Chi paga se il lastrico è di proprietà esclusiva?

In condominio l’amministratore deve curare la manutenzione di tutte le parti comuni, come ad esempio delle scale, del tetto, dell’ascensore, ecc. Quando si tratta di interventi ordinari, volti a riparare piccoli guasti oppure ad eseguire sostituzioni periodiche, egli può procedere senza dover attendere il consenso dell’assemblea. Quando invece la manutenzione è di tipo straordinario, allora occorre necessariamente l’autorizzazione dei condòmini, salvo che si tratti di interventi urgenti. L’amministratore invece non è tenuto a curare le parti di proprietà privata, la cui manutenzione compete invece al singolo condomino. Con questo articolo vedremo chi ha la responsabilità delle infiltrazioni dal lastrico solare.

Come diremo nel prosieguo, la risposta a questa domanda dipende dalla natura del lastrico, e cioè se esso è condominiale oppure di proprietà esclusiva. Contrariamente a quanto si possa credere, anche in quest’ultimo caso il condominio non può dirsi totalmente estraneo agli eventuali danni causati dalle perdite d’acqua: il lastrico, infatti, conserva sempre una fondamentale funzione di copertura dell’edificio. Chi ha la responsabilità delle infiltrazioni dal lastrico solare? Scopriamolo insieme.

Lastrico solare: che cos’è?

Il lastrico solare rappresenta la sommità di un fabbricato che, a differenza del tetto, è piana e, quindi, calpestabile.

Secondo la Cassazione [1], per lastrico solare deve intendersi la superficie terminale dell’edificio che abbia la funzione di copertura delle sottostanti unità immobiliari, comprensiva di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione.

Lastrico solare: è parte condominiale?

Secondo la legge [2], il lastrico solare, esattamente come il tetto, è un bene condominiale, a meno che il “titolo” non disponga diversamente. Cosa vuol dire ciò?

Significa che il lastrico si presume sempre parte comune dell’intero fabbricato, salvo che il regolamento adottato all’unanimità oppure gli atti d’acquisto originari di cui sono in possesso i condòmini non stabiliscano diversamente, prevedendo ad esempio che il lastrico spetta in modo esclusivo al condomino che vive all’ultimo piano.

Si parla in questi casi di “presunzione di condominialità” del lastrico, nel senso che si presume appartenga in comproprietà a tutti i condòmini, salvo dimostrare il contrario.

Lastrico solare: si può usucapire?

Il lastrico solare condominiale potrebbe diventare privato se usucapito. Ad esempio, uno dei condòmini potrebbe utilizzarlo in maniera esclusiva, inibendo l’accesso agli altri. Se ciò avvenisse per almeno venti anni consecutivi, allora potrebbe acquistare la proprietà esclusiva del lastrico.

Lastrico solare: chi paga la manutenzione?

Le spese di manutenzione del lastrico solare condominiale gravano su tutti i condòmini, in proporzione alle quote millesimali possedute da ciascuno.

Insomma: la manutenzione del lastrico comune viene pagata ripartendo la spesa tra tutti, come avviene generalmente per qualsiasi altra spesa.

Le cose cambiano se il lastrico solare è di proprietà esclusiva o affidato in uso esclusivo: in questa circostanza, le spese non gravano totalmente sul singolo condomino proprietario, ma in parte anche su tutti gli altri.

Per la precisione, la legge [3] dice che, quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condòmini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico dei restanti condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

In pratica, le spese di manutenzione del lastrico solare esclusivo si dividono così:

  • 1/3 a carico del proprietario o usuario esclusivo;
  • 2/3 a carico del condominio, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Perché porre a carico del condominio la manutenzione di un bene di proprietà esclusiva? Perché il lastrico, anche quando non è comune, continua a svolgere un’essenziale funzione di copertura dell’intero edificio, funzione di cui beneficiano tutti.

Infiltrazioni lastrico solare: chi è responsabile?

Dal lastrico solare potrebbero provenire delle infiltrazioni che danneggiano chi si trova al piano immediatamente inferiore. Ciò capita spesso in quanto, trovandosi sulla sommità, il lastrico copre l’edificio e riceve l’acqua piovana. Chi paga i danni per le infiltrazioni dal lastrico solare?

Anche in questo caso, come in quello analizzato nel paragrafo superiore, bisogna distinguere:

  • se il lastrico solare è comune, allora tutti i condòmini dovranno partecipare al risarcimento dei danni e alla riparazione, ciascuno in proporzione ai millesimi;
  • se il lastrico solare è esclusivo, allora la responsabilità (e, di conseguenza, le spese) saranno per 1/3 a carico del proprietario mentre, per la restante parte, a carico del condominio.

Secondo la Corte di Cassazione [4], poiché il lastrico solare svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se è attribuito in uso esclusivo, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condòmini, in concorso con il proprietario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.

Pertanto, dei danni provocati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, vale a dire i condòmini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, e il titolare della proprietà dell’uso esclusivo nella misura del terzo residuo.


note

[1] Cass., sent. n. 11771 del 6 maggio 2019.

[2] Art. 1117 cod. civ.

[3] Art. 1126 cod. civ.

[4] Cass., Sez. un., sent. n. 2672/2016

Autore immagine: depositphotos.com


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