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Se l’amministratore sbaglia i conteggi: che fare?

16 Marzo 2022
Se l’amministratore sbaglia i conteggi: che fare?

Delibera condominiale annullabile e non nulla quella che ripartisce le spese sbagliando i millesimi. 

Cosa succede se l’assemblea di condominio approva il riparto delle spese di condominio effettuato dall’amministratore ma questi ha eseguito male i conteggi, imponendo ad alcuni condomini il pagamento di quote superiori rispetto ai relativi millesimi? Se nessuno si accorge dell’errore prima della votazione, bisognerà impugnare la delibera assembleare, in un momento successivo, rivolgendosi al giudice. Il tutto però nel rispetto dei termini di legge. Cerchiamo allora di capire che fare se l’amministratore sbaglia i conteggi dei millesimi e come opporsi all’eventuale richiesta di pagamento. 

Chiariamo subito che, se l’errore non è dell’amministratore ma delle stesse tabelle, allora il vizio non riguarda la delibera che resta valida. Bisognerà chiedere la rettifica o revisione delle tabelle secondo le apposite procedure. È ciò che succede quando, ad esempio, chi ha predisposto i millesimi, ha commesso un errore di valutazione circa il valore dei singoli appartamenti o quando uno di questi è cambiato nel tempo. Sul punto leggi Modifica dei millesimi in condominio: come variare le tabelle

La questione che noi vogliamo affrontare in questo articolo è invece diversa e coincide con quella dell’errore di calcolo da parte del capo condomino, pur in costanza di tabelle millesimali corrette. Dunque, che fare se l’amministratore sbaglia i conteggi? 

Abbiamo già anticipato che è necessario impugnare la delibera di condominio, impugnazione che deve essere necessariamente preceduta dal tentativo di mediazione presso uno degli organismi (privati) situati nel luogo ove ha sede il tribunale competente. L’organismo convocherà le parti tentando tra loro un accordo. Se questo non riesce ci si potrà rivolgere al tribunale.

Qui arriva l’aspetto più delicato. È noto che due sono i tipi di vizi che possono riguardare una delibera condominiale: 

  • la nullità: si tratta dei vizi più gravi, che non si possono sanare;
  • l’annullabilità: si tratta dei vizi meno gravi. 

In caso di nullità, la delibera può essere impugnata da qualsiasi condomino senza limiti di tempo. Non c’è quindi prescrizione o decadenza per l’azione. 

In caso di annullabilità, invece, può impugnarla solo chi da questa ha subìto un danno e pur sempre entro 30 giorni. Il termine decorre, per gli assenti, dalla comunicazione del verbale di assemblea mentre, per i presenti e gli astenuti, dal giorno della votazione. 

Ebbene, si comprende che stabilire se la delibera sia nulla o annullabile incide sensibilmente sui diritti del condomino. Nel secondo caso infatti questi non potrebbe più cointestare la richiesta di pagamento presentata dall’amministratore (anche con un decreto ingiuntivo) se prima, ossia nei 30 giorni, non si è attivato per impugnare la delibera condominiale.

Nel caso che ci interessa, secondo la Cassazione [1], l’errore dell’amministratore nei conteggi delle quote non determina un vizio di nullità ma di annullabilità della delibera condominiale. Con la conseguenza che questa andrà contestata entro massimo 30 giorni. Risultato: se nessuno dei condomini attiva la mediazione e si rivolge al giudice entro tale lasso di tempo, l’errore si sana e non può più essere contestato. Neanche con una successiva opposizione a decreto ingiuntivo. 

Come chiarito dalla Suprema Corte proprio di recente [1] «il semplice errore non inficia del tutto il valore del deliberato assembleare. È perciò annullabile e non nulla la delibera di approvazione del bilancio condominiale che nel riparto delle spese di riscaldamento, e solo in relazione a quelle, ha applicato tabelle millesimali sbagliate, con un totale superiore a mille. La conseguenza è che tutti conteggi pregressi restano validi». 

Il che significa anche che non è possibile chiedere il rimborso di quanto pagato in esubero per le annualità precedenti seppur frutto anche queste dello stesso errore che si è trascinato nel tempo: e ciò perché appunto i termini per la contestazione sono ormai scaduti. 


note

[1] Cass. sent. n. 8185/2022. La pronuncia si sofferma altresì sulle cause di annullabilità e nullità alla luce della sentenza della Cassazione a Sezioni unite 9839/2021 che, volendo favorire la stabilità delle decisioni assembleari, ha limitato a rari casi specifici (mancanza degli elementi costitutivi essenziali, contrarietà alla legge, impossibilità giuridica dell’oggetto e modifiche dei criteri di ripartizione stabiliti dalla legge valevoli anche per il futuro) la nullità dei deliberati condominiali. Nonostante la prolungata adozione di un criterio sbagliato di ripartizione delle sole spese per il riscaldamento – concludono i giudici di legittimità – non si rientra, nel caso in esame, in alcuna delle previsioni di nullità.

Autore immagine: depositphotos.com


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1 Commento

  1. Si legge “(…) In caso di nullità, la delibera può essere impugnata da qualsiasi condomino senza limiti di tempo. Non c’è quindi prescrizione o decadenza per l’azione”.
    E su questo siamo d’accordo… Infatti, verificatosi in Assemblea su richiesta di alcuni condòmini un estemporaneo “rimescolamento arbitrario delle carte” – variazione dei mm in corso d’opera con pretesa di darle validità RETROATTIVA, cioè ex tunc invece che ex nunc – è quanto ho fatto valere proprio alcuni anni fa là dove in quell’occasione era stato votato un cambio di mm che quei geni di lorsignori (in malafede) avrebbero voluto appunto far valere ex tunc. Mal glie ne incolse… Risultato: unico su 40 condòmini, autoriduzione per quanto spudoratamente sottratto con l’inganno, sempre in attesa di… atto di citazione, sic! Sono a disposizione!!!

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