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Superbonus 110%: cosa succede se un condomino è contrario?

12 Maggio 2022 | Autore:
Superbonus 110%: cosa succede se un condomino è contrario?

Cosa succede se un condomino non vuole partecipare al Superbonus? In assemblea serve la maggioranza o l’unanimità? Chi beneficia delle detrazioni?

In condominio non è mai facile trovare un accordo, soprattutto se bisogna approvare interventi che comportano spese superiori a quelle ordinarie. Anche quando si tratta di beneficiare di particolari agevolazioni non si riesce ad essere totalmente d’accordo. È ciò che accade con il Superbonus 110%: nonostante i vantaggi previsti dallo Stato, c’è sempre chi si opporrà. D’altronde, è diritto di ciascun proprietario quello di non aderire. Con il presente articolo parleremo proprio di questo specifico argomento: vedremo cioè cosa fare se un condomino è contrario al Superbonus 110%.

Sin da subito va detto che la legge, prevedendo che non tutti potessero essere d’accordo, ha stabilito che l’adesione del condominio al Superbonus 110% possa essere deliberata dall’assemblea a maggioranza; non occorre quindi l’unanimità. Se però anche un solo proprietario si oppone potrebbero sorgere dei problemi, riguardanti ad esempio la cessione del credito oppure le parti del condominio oggetto dell’intervento. Se l’argomento t’interessa e vuoi saperne di più, prosegui nella lettura: vedremo insieme cosa fare se un condomino è contrario al Superbonus 110%.

Superbonus 110%: cos’è?

Il Superbonus 110% è stato introdotto dalla legge [1] per incentivare i lavori di efficientamento energetico (Super ecobonus) e di adeguamento antisismisco (Super sismabonus).

L’incentivo consiste in una detrazione del 110% che si applica sulle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022, da ripartire in cinque quote annuali di pari importo. Per la parte di spesa sostenuta nell’anno 2022, la ripartizione è in quattro quote annuali.

Ad esempio, a fronte di una spesa di 50mila euro si beneficerà di una detrazione di 55mila euro (110%), da ripartire in 5 quote annuali da 11mila euro.

Il Superbonus 110% consente di poter effettuare interventi come l’isolamento termico dell’involucro dell’edificio (il cosiddetto “cappotto”), la sostituzione degli impianti termici, la sostituzione degli infissi, le schermature solari, l’installazione di impianti fotovoltaici, dei sistemi di accumulo, delle colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici, ecc.

Superbonus 110%: quando i lavori sono gratis?

Come detto, il Superbonus consente di beneficiare di una detrazione pari al 110% delle spese sostenute: ciò significa che i soldi spesi per gli interventi verranno recuperati sotto forma di detrazione fiscale, cioè di sconto sulle tasse da pagare.

Il Superbonus consente però di beneficiare di un’ulteriore modalità di pagamento: lo sconto in fattura. Con questo strumento, l’impresa o le imprese che hanno effettuato i lavori applicano uno sconto fino al 100% del valore della fattura e il cittadino effettua così i lavori senza alcun esborso monetario.

L’impresa si vedrà in questo modo riconosciuto un credito d’imposta pari al 110% dell’ammontare dello sconto applicato, da utilizzare sempre in cinque quote annuali di pari importo.

Ad esempio, se il valore complessivo dei lavori è pari a 10mila euro e l’impresa decidesse di applicare uno sconto pari al 100% della fattura, si vedrà riconosciuto un credito di 11mila euro.

Alternativamente, il contribuente può sempre sostenere direttamente il costo dei lavori e decidere poi se utilizzare la detrazione in compensazione per pagare meno tasse o cedere il credito d’imposta a terzi (istituti di credito compresi).

Insomma, grazie al Superbonus 110% la persona che commissiona i lavori può:

  • pagare di tasca propria e poi portare tutto in detrazione;
  • non pagare nulla grazie allo sconto in fattura;
  • cedere il credito d’imposta.

Superbonus condominio: quale maggioranza?

Quali maggioranze in condominio per interventi con il Superbonus? La legge sul punto è molto chiara: le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi ad oggetto l’approvazione degli interventi che rientrano nel Superbonus 110% sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.

Quindi, per approvare gli interventi che beneficiano del Superbonus è sufficiente che voti a favore la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno 333 millesimi. Nessuna unanimità, quindi.

Superbonus 110: cosa succede se un condomino è contrario?

Poiché per l’approvazione degli interventi che rientrano nel Superbonus 110% non occorre l’unanimità, si può procedere a detti lavori anche nel caso in cui uno o più condòmini siano contrari.

Attenzione, però: se il condomino contrario esprime una maggioranza millesimale superiore a quella dei favorevoli, la delibera non è valida.

Ad esempio, se i favorevoli rappresentano 400 millesimi mentre i dissenzienti, pur essendo la minoranza degli intervenuti in assemblea, ne rappresentano di più (ad esempio, i restanti 600 millesimi), allora la delibera non può essere approvata e, se lo fosse, sarebbe annullabile nel consueto termine di 30 giorni.

Secondo la Cassazione [2], la regola per cui la deliberazione assunta dall’assemblea condominiale è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio va intesa nel senso che coloro che abbiano votato contro l’approvazione non devono rappresentare un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore.

E ciò vale anche nel caso di un solo condomino dissenziente che, però, possiede la maggioranza dei millesimi. Quindi, se un solo condomino che rappresenta 600 millesimi si oppone ai restanti favorevoli che ne hanno 400, la delibera del Superbonus non potrà passare [3].

Quanto appena detto vale però soltanto se il voto contrario è manifestato in assemblea. In altre parole, affinché la maggioranza dei millesimi possa prevalere su quella delle teste occorre che il voto contrario sia espresso. Ciò vuol dire che non basta astenersi o non partecipare per ottenere la bocciatura della delibera regolarmente votata da 1/3 dei condòmini.

Superbonus: può riguardare le parti private?

Chiarito in che modo va adottata la delibera che approva il Superbonus 110% e cosa succede se un condomino è contrario, va fatta una precisazione:

  • se gli interventi non vanno ad intaccare la proprietà del condomino contrario e sono stati approvati dalla maggioranza in assemblea, allora le unità contrarie non potranno contestare i lavori (salvo quanto detto nel precedente paragrafo);
  • se invece la maggioranza ha approvato i lavori, ma questi interventi invadono la sfera privata del condomino contrario, serve necessariamente l’unanimità dei voti.

In pratica, la votazione sul bonus non può intaccare le proprietà private di chi è contrario. La delibera sarebbe altrimenti invalida. Ad esempio, non si può obbligare il condomino contrario a cambiare la sua caldaia con una di ultima generazione.

Accollo spese Superbonus: cos’è e come funziona?

L’opposizione di uno o più condòmini potrebbe creare problemi per quanto riguarda la detrazione fiscale collegata al Superbonus 110%.

Come ricordato dall’Agenzia delle Entrate [4], la legge prevede la possibilità che il condominio o i condòmini che intendono usufruire della detrazione possano farsi carico dell’intera spesa per poter beneficiare del 110%. Si tratta di un vero e proprio accollo delle spese che esonera dalla partecipazione i condòmini dissenzienti.

La legge dice infatti che le deliberazioni dell’assemblea, aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condòmini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 del valore dell’edificio, a condizione che i condòmini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.

In pratica, con un’apposita delibera (distinta da quella con cui si approvano i lavori) è possibile stabilire che siano solo i condòmini favorevoli ad accollarsi le spese e a fruire del Superbonus 110%, se uno o più proprietari degli immobili presenti nell’edificio non sono d’accordo all’esecuzione dei lavori.

In questa ipotesi, in caso di non corretta fruizione del Superbonus (ad esempio, per via di irregolarità urbanistiche, ecc.), ne risponderanno esclusivamente i condòmini che ne hanno fruito. Resta quindi escluso da ogni rischio chi non ha approvato i lavori e non ha partecipato all’esecuzione degli stessi.

In sintesi: se un condomino è contrario al Superbonus 110%, gli interventi potranno essere ugualmente effettuati se deliberati dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.

Con un’ulteriore e successiva delibera adottata con le stesse maggioranze, i condòmini favorevoli possono decidere di sostenere tutte le spese e beneficiare delle agevolazioni tipiche del Superbonus, escludendo i condòmini contrari.

Quindi, se un condomino vota contro il Superbonus 110, gli altri condòmini favorevoli possono comunque accedere al bonus facendosi carico della cessione del credito.

Delibera approvazione Superbonus: si può impugnare?

Se la delibera che decide sul Superbonus 110% è approvata con le maggioranze di legge viste sopra, non c’è possibilità che i condòmini contrari possano opporsi ai lavori a patto che, ovviamente, la documentazione sottoposta all’assemblea consenta ai proprietari di valutare correttamente la tipologia di lavori da effettuare, i tempi, le modalità e i costi che restano a carico.

In caso contrario, i condòmini che hanno votato contro il Superbonus 110% hanno la possibilità di impugnarla per la mancanza degli elementi essenziali e, così, di bloccare l’avvio del cantiere nel caso in cui non sia dettagliata la tipologia di interventi che andranno ad incidere sulla proprietà privata, soprattutto nel caso in cui il condominio dovesse optare per il cappotto.

In caso di coibentazione, infatti, occorre che i proprietari vengano messi a conoscenza del dettaglio delle misure del cappotto che andranno a restringere la superficie a disposizione dei balconi, le modalità e i costi per lo smontaggio degli eventuali motori dei climatizzatori, operazione necessaria per evitare i ponti termici, l’obbligo di spostamento delle soglie delle finestre, ecc.

Infine, può essere impugnata la delibera che approva il Superbonus 110% se si sono espressi in maniera contraria tanti condòmini che rappresentino la maggioranza dei millesimi, o comunque un valore proprietario superiore a quello che ha sostenuto la decisione.


note

[1] D.L. “Rilancio” n. 34 del 19 maggio 2020.

[2] Cass., sent. 25558/2020.

[3] App. Catanzaro, sent. n. 460 del 28 aprile 2022.

[4] Agenzia delle Entrate, risposta n. 620 del 22 settembre 2021.

Autore immagine: depositphotos.com


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3 Commenti

  1. buongiorno, ma se un condomino è contrario al cappotto e l’ assemblea a maggioranza lo ha votato, è obbligato a pagare anche lui, o lo paga solamente chi lo ha votato? è stato preventivato un costo di 246.000 di cui solo 200.000 coperti dal 110%, io mi oppongo in quanto non ho quota parte dei 46.000 euro mancanti, opponendomi sono in diritto a non pagare quella quota?

  2. Buongiorno, la seguente risposta dell’ Agenzia delle Entrate, “risposta n. 620 del 22 settembre 2021”, cita i condomini “misti”, mi saprebbe dire cosa significa?

    1. Buongiorno,
      per condominio misto si intende un condominio dove sono presenti sia unità immobiliari residenziali che unità immobiliari non residenziali.

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