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Chi deve essere convocato all’assemblea condominiale?

7 Agosto 2022 | Autore:
Chi deve essere convocato all’assemblea condominiale?

Avviso di convocazione: a chi deve essere comunicato? Comproprietari, usufruttuari e inquilini: quando possono partecipare e votare in riunione di condominio?

L’amministratore gestisce il condominio nell’interesse dei proprietari; si occupa della manutenzione ordinaria, del pagamento delle bollette e delle piccole riparazioni senza dover ottenere il consenso preventivo dell’assemblea. Per gli interventi straordinari, invece, deve sempre agire con la previa autorizzazione dei condòmini. Ma chi sono i soggetti che partecipano alla riunione, assumendo di fatto le decisioni più importanti per la vita dell’intero edificio? Chi deve essere convocato all’assemblea condominiale?

La risposta a questa domanda sembra scontata: partecipano al consesso tutti coloro che sono condòmini. In realtà, oltre alla possibilità che assistano altri soggetti senza diritto di voto (ad esempio, l’avvocato di uno dei condòmini, un parente, ecc.), la legge consente anche ad altre persone di partecipare attivamente all’assemblea, cioè di prendere parte esprimendo il proprio voto. Chi sono costoro? Chi deve essere convocato all’assemblea condominiale? Scopriamolo insieme.

Convocazione assemblea: come funziona?

Per legge [1], è l’amministratore a curare la convocazione dell’assemblea. In sua assenza, può provvedere qualsiasi condomino.

A prescindere da chi lo faccia, l’avviso di convocazione deve sempre contenere la specifica indicazione dell’ordine del giorno, cioè di tutte le questioni che verranno affrontate (approvazione rendiconto consuntivo, conferma o sostituzione amministratore, conferimento incarico ad avvocato per costituirsi in giudizio, ecc.).

Ovviamente, l’avviso di convocazione deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora dell’assemblea o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa.

L’avviso di convocazione deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’assemblea in prima convocazione, e deve essere trasmesso rigorosamente a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata (pec), fax o tramite consegna a mano.

Sono ammessi altri metodi di comunicazione meno “sicuri”, come ad esempio la semplice email, purché però vi sia il consenso dei condòmini a ricevere l’avviso in queste forme.

In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

Avviso di convocazione: a chi deve essere inviato?

Veniamo ora al punto principale di questo articolo: chi deve essere convocato all’assemblea condominiale?

La legge stabilisce che all’assemblea debbano essere invitati tutti gli “aventi diritto”, pena l’invalidità. È evidente che gli aventi diritto possono essere molteplici; quindi, non è solo una prerogativa del proprietario, ma di tutti coloro ai quali la legge riconosce dei diritti in tal senso.

Come detto, sicuramente devono essere convocati i condòmini, cioè coloro che risultano essere i formali proprietari delle singole unità immobiliari.

Accanto a costoro, ci sono altri soggetti che devono essere convocati, soprattutto quando si tratta di deliberare in merito a specifici punti. Queste persone possono essere ricondotte a tre categorie principali:

  • i comproprietari;
  • gli inquilini, cioè coloro che vivono in affitto in condominio;
  • l’usufruttuario.

Approfondiamo la questione e vediamo meglio chi deve ricevere l’avviso di convocazione dell’assemblea di condominio.

Comproprietari: devono essere convocati all’assemblea?

Tutti i comproprietari di un’unità immobiliare hanno diritto a ricevere l’avviso di convocazione all’assemblea condominiale; tuttavia, il diritto di voto spetterà ad uno solo di essi.

Ad esempio, se un appartamento è in comproprietà tra più eredi, l’amministratore dovrà convocarli tutti; solo uno di essi, però, potrà partecipare attivamente all’assemblea, esprimendo un unico voto che vale per tutti.

I comproprietari devono quindi mettersi d’accordo tra loro su quale voto esprimere e poi delegare uno di essi a partecipare all’assemblea.

Se i comproprietari non trovano alcun accordo, ad esempio perché sono due titolari al 50%, ci si potrà rivolgere al giudice affinché decida per loro.

Inquilini: devono essere convocati all’assemblea?

L’inquilino può partecipare all’assemblea condominiale?

La cosiddetta legge sull’equo canone [2] stabilisce che il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.

Di conseguenza, in questi casi, l’inquilino ha il potere di impugnare le delibere viziate, sempre che abbiano a oggetto quanto citato in precedenza.

Usufruttuario: deve essere convocato all’assemblea?

L’usufruttuario deve essere convocato all’assemblea quando bisogna discutere dell’ordinaria amministrazione. È infatti l’usufruttuario che si occupa dell’ordinaria manutenzione dell’immobile in cui vive.

Per quanto riguarda invece la deliberazione inerente alla straordinaria amministrazione, dovrà essere convocato il nudo proprietario.


note

[1] Art. 66 disp. att. cod. civ.

[2] Legge n. 392/78

Autore immagine: depositphotos.com


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