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Distacco riscaldamento centralizzato: quando e come si può

18 Marzo 2022 | Autore:
Distacco riscaldamento centralizzato: quando e come si può

Il regolamento condominiale può vietare ai proprietari di creare un impianto autonomo? Cosa fare se l’assemblea si oppone al passaggio?

Molti proprietari di appartamenti situati in edifici condominiali decidono di distaccarsi dal riscaldamento centralizzato e di installare un impianto autonomo. La legge lo consente, e anzi favorisce questo passaggio, per ragioni di efficientamento energetico. Ma spesso il condominio si oppone. Così bisogna sapere quando e come si può compiere il distacco dal riscaldamento centralizzato, soprattutto nei casi in cui il regolamento condominiale contiene clausole che ostacolano, limitano o addirittura impediscono questo diritto.

E bisogna anche sapere quali spese si dovranno continuare a pagare dopo l’avvenuto distacco dall’impianto comune. Infatti ci sono alcune voci di costo che il proprietario resosi autonomo deve ancora versare al condominio, per contribuire al mantenimento dell’impianto centralizzato, che è e rimane un bene comune, a prescindere dall’utilizzo che ciascuno ne fa.

Distacco riscaldamento centralizzato: quando si può fare e quando no

L’articolo 1118 del Codice civile dispone che «il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini. In tal caso, il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma».

Da questa disposizione si comprende che il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato è consentito in tutti i casi in cui:

  • non crea disfunzioni all’impianto centralizzato (requisito tecnico);
  • non comporta un aumento di spesa per gli altri condomini che rimangono allacciati all’impianto comune (requisito economico).

Riparto spese dell’impianto di riscaldamento centralizzato

La norma civilistica che abbiamo esaminato dispone che il proprietario distaccato – e che dunque ha rinunciato a servirsi dell’impianto condominiale – rimane tenuto a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria e a quelle di conservazione e messa a norma dell’impianto di riscaldamento (o di condizionamento) centralizzato, che, essendo una parte comune dell’edificio, rimane ancora di sua comproprietà.

Chi si è distaccato, quindi, non deve più sostenere i costi di manutenzione ordinaria, come le spese di esercizio e di funzionamento, a partire dall’acquisto del carburante, dell’energia elettrica o del combustibile utilizzato per l’accensione dell’impianto. Invece dovrà ancora contribuire al riparto delle spese straordinarie, come la sostituzione della caldaia.

Regolamento condominiale e distacco dal riscaldamento centralizzato

Il regolamento condominiale non può impedire il distacco ai singoli condomini. Abbiamo visto che questa è una facoltà prevista dalla legge, ad eccezione di due soli casi  (squilibri di funzionamento o aggravi di spesa).

La Corte di Cassazione, però, ammette che il regolamento condominiale di natura contrattuale (è tale quello approvato specificamente da tutti i condomini nei rispettivi atti di acquisto della proprietà) può prevedere a carico dei proprietari che si distaccano dall’impianto centralizzato il pagamento di una quota prefissata, in percentuale, sulle spese di funzionamento [1].

Regolamento condominiale e obbligo di contribuzione alle spese

L’assemblea può decidere di addebitare anche ai condomini che si sono distaccati dall’impianto centralizzato una quota per i consumi involontari dovuti alle dispersioni di calore che si propagano anche nelle unità divenute autonome (per ulteriori informazioni leggi “distacco riscaldamento centralizzato: quali spese?“).

Così la Corte di Cassazione ha ritenuto «valida la clausola del regolamento contrattuale che, in ipotesi di rinuncia o distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato, ponga, a carico del condomino rinunciante o distaccatosi, l’obbligo di contribuzione alle spese per il relativo uso in aggiunta a quelle, comunque dovute, per la sua conservazione», quando si ravvisa «l’esigenza dell’uso razionale delle risorse energetiche e del miglioramento delle condizioni di compatibilità ambientale».

Clausola di divieto di distacco dall’impianto centralizzato

Una recente sentenza della Corte di Cassazione [2] ha affermato che è nulla la clausola contenuta nel regolamento condominiale, che vieta il distacco dal riscaldamento centralizzato.

Tale previsione, infatti, viola il diritto individuale di ogni condomino, che del resto – sottolinea la Suprema Corte – è sancito direttamente dalla legge con normativa inderogabile [3], in quanto «diretta al perseguimento di interessi sovraordinati, quali l’uso razionale delle risorse energetiche e il miglioramento delle condizioni di compatibilità ambientale». La sentenza, in linea con le pronunce precedenti [4], rileva che «una clausola regolamentare contenente un incondizionato divieto di distacco, sarebbe perciò nulla o non meritevole di tutela».

Approfondimenti


note

[1] Cass. ord. n. 12580/2017.

[2] Cass. sent. n. 8553 del 16.03.2022.

[3] Art. 1118, co. 4, Cod. civ. art. 26, co. 5, L. n. 10/1991 e art. 9, co. 5, D.Lgs. n. 102/2014.

[4] Cass. sent. n. 28051/2018.


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