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Affitti brevi: cosa comunicare all’Agenzia Entrate

21 Marzo 2022 | Autore:
Affitti brevi: cosa comunicare all’Agenzia Entrate

Gli adempimenti fiscali per i contratti di locazione immobiliare di durata non superiore a 30 giorni: soggetti obbligati, contenuto, termini e sanzioni.

Se dai in locazione a turisti o ad occupanti occasionali un appartamento in città, una stanza di casa o una villetta al mare o in montagna con la formula dell’affitto breve, devi sapere cosa comunicare all’Agenzia delle Entrate.

Per questi contratti non c’è obbligo di registrazione, ma, ovviamente, bisogna sempre pagare le imposte dovute sui canoni percepiti. Il Fisco è molto attento a questo tipo di contratti, perché la loro breve durata consente a molti di sfuggire alla tassazione. Per combattere questo fenomeno, di recente è stato introdotto l’obbligo del “codice antievasione“, una sorta di etichetta identificativa per chi pubblica un annuncio o mette un inserzione di affitto dei propri immobili.

È stata così creata una banca dati, che viene alimentata anche dalle comunicazioni all’Agenzia delle Entrate degli affitti brevi, di cui ora ti parleremo. L’Agenzia delle Entrate ha emanato un nuovo documento di prassi [1] per chiarire quali sono gli adempimenti da effettuare. Gli obblighi riguardano i soggetti che esercitano attività di intermediazione, come le agenzie immobiliari, e i gestori dei portali telematici, che attualmente sono molto utilizzati per mettere in contatto i proprietari con gli affittuari.

Locazione breve: cos’è e come funziona

Il contratto di locazione breve – comunemente noto come “affitto breve” –  è quello utilizzato per affittare un immobile ad uso abitativo (categoria catastale da A/1 ad A/11) per una durata non superiore a 30 giorni. Il contratto può anche prevedere la fornitura della biancheria e di pulizia dei locali e l’uso della rete wi-fi. Se invece vengono forniti altri servizi aggiuntivi (come la colazione, l’auto a noleggio, la guida turistica) la prestazione rientra nel regime dell’attività di impresa.

Possono stipulare i contratti di locazione brevi – direttamente o tramite intermediari immobiliari – le persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività di impresa, dunque non le società. Il regime delle locazioni brevi si applica anche ai contratti di sublocazione, di comodato (quando il comodatario concede il godimento dell’immobile a terzi) e all’affitto di singole stanze di un appartamento.

Locazione breve: regime fiscale e tassazione

I redditi derivanti dai canoni percepiti per la locazione breve sono imponibili Irpef, come redditi fondiari, ma è possibile optare per la cedolare secca sugli affitti, che offre la tassazione all’imposta sostitutiva con aliquota del 21%, anziché in base a quella per gli scaglioni di reddito complessivo. Questo consente un notevole risparmio fiscale; il regime è, comunque, opzionale e la sua applicazione deve essere chiesta dal locatore.

Se il locatore affitta annualmente più di 4 immobili con la formula del contratto di locazione breve deve munirsi di partita Iva, in quanto la sua attività viene considerata imprenditoriale [2].

Affitti brevi: la comunicazione degli intermediari

Se il contratto di locazione breve non viene concluso direttamente tra il proprietario e l’affittuario, ma tramite intermediari immobiliari o gestori di portali telematici che mettono in contatto chi cerca un immobile con chi vuole affittarlo, bisogna porre in essere una serie di adempimenti ulteriori rispetto alla dichiarazione dei redditi o all’applicazione della cedolare secca.

In particolare, la locazione breve stipulata fra le parti deve essere comunicata per legge [3] all’Agenzia delle Entrate, attraverso i servizi telematici del portale, indicando, entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto, l’ammontare della ritenuta d’imposta del 21% applicata sui corrispettivi pagati dall’affittuario.

Affitti brevi: quando l’intermediario diventa sostituto d’imposta

Gli intermediari immobiliari e i gestori dei portali, se incassano per conto del proprietario i canoni di locazione, sono tenuti ad applicare, in qualità di sostituti d’imposta, la ritenuta fiscale quando versano al locatore la somma percepita. Per lo stesso motivo, gli intermediari devono certificare al locatore l’ammontare delle ritenute operate [4].

Così, ad esempio, se il proprietario di un immobile ha dato ad un’agenzia immobiliare l’incarico di affittarlo con la formula della locazione breve, l’agente immobiliare deve comunicare i dati del contratto ed effettuare la ritenuta, anche quando aveva inserito l’offerta di locazione su una piattaforma online.

Affitti brevi: cosa deve contenere la comunicazione all’Agenzia Entrate

La comunicazione degli intermediari all’Agenzia delle Entrate deve contenere queste informazioni:

  • nome, cognome e codice fiscale del locatore;
  • anno di riferimento della locazione e durata del contratto;
  • indirizzo e dati catastali dell’immobile;
  • importo del corrispettivo lordo.

La novità è rappresentata dalla previsione dell’anno di riferimento e dei dati catastali dell’immobile; queste informazioni non erano previste nelle comunicazioni precedenti, fino al 2021.

Omessa comunicazione all’Agenzia delle Entrate: sanzioni

L’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati è punita con una sanzione amministrativa pecuniaria da 250 a 2.000 euro; la sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione corretta avviene entro i 15 giorni successivi alla scadenza.

Approfondimenti


note

[1] Agenzia Entrate, provv. n. 86984 del 17.03.2022.

[2] Art. 1, co.595, L. n. 178/2020.

[3] Art. 4 D.L. n. 50/2017.

[4] Art. 4 D.P.R. n. 322/1998.


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