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Usi illegittimi delle parti comuni in condominio

20 Marzo 2022
Usi illegittimi delle parti comuni in condominio

Comportamenti che non si possono compiere in condominio: quando è illegittimo l’uso degli spazi comuni. 

In base all’articolo 1102 del codice civile, tutti i condomini possono utilizzare le parti comuni dell’edificio (scale, cortile, giardino, terrazza, pianerottoli, ecc.) a condizione però di rispettarne la destinazione d’uso e di non occupare tanto spazio da impedire agli altri di fare lo stesso. È un principio di civiltà, tolleranza e ragionevolezza che impone, a chi abita nello stesso immobile, di convivere rispettandosi a vicenda e facendo un uso consono, e non esclusivo, delle cose comuni. 

Ciò nonostante c’è chi viola tali precetti e – vuoi perché si accaparra gran parte dell’area, vuoi perché se ne appropria a tempo indeterminato, impedendo agli altri ogni ulteriore sfruttamento – fa un uso illegittimo delle parti comuni in condominio. 

Gli esempi sono numerosi. Si pensi a chi parcheggia due o più auto nel cortile quando lo spazio è appena sufficiente per un veicolo a testa; o chi vi abbandona un relitto, privo di assicurazione, impedendo agli altri condomini di utilizzare quello spazio. Si pensi anche a chi chiude il pianerottolo con un cancelletto, appropriandosi dell’intero spazio (anche se, sul piano, è presente un solo appartamento). Ed è ancora il caso di chi piazza sul tetto una lunga schiera di pannelli fotovoltaici, impedendo agli altri condomini di fare altrettanto.

Qui di seguito parleremo appunto degli svariati usi illegittimi delle parti comuni in condominio, al fine di consentire a chiunque di sapere sin dove si estendono i propri diritti. Ma procediamo con ordine. 

Usi legittimi delle parti comuni del condominio

Come anticipato in apertura, ciascun condomino può utilizzare le parti comuni dell’edificio purché non ne snaturi la sua normale destinazione e sempre nel rispetto degli interessi concorrenti degli altri condomini. Può anche usare in modo più intenso la cosa comune, purché non alteri il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari. Ad esempio è ben possibile utilizzare l’ascensore svariate volte nel corso della stessa mattinata se in casa si stanno facendo lavori, ma non tanto da impedire agli altri condomini, per diverse ore, di utilizzare l’impianto. 

Il condomino che abbia in uso esclusivo il lastrico di copertura dell’edificio e che sia proprietario dell’appartamento sottostante ad esso può collegare l’uno e l’altro mediante il taglio delle travi e la realizzazione di un’apertura nel solaio [1].

Si può interrare nel sottosuolo una centrale termica per il proprio impianto di riscaldamento, a condizione che, per le dimensioni del manufatto in rapporto a quelle del sottosuolo o per altre eventuali ragioni di fatto, tale uso non alteri l’utilizzazione del cortile praticata dagli altri condomini, né escluda per gli stessi la possibilità di fare del cortile un medesimo e analogo uso particolare [2].

È possibile abbattere una parete del pianerottolo per dotare l’appartamento di un secondo ingresso. Ed allo stesso modo si può aprire una finestra o una porta sulla facciata dell’edificio a condizione però di non pregiudicarne la stabilità e il decoro architettonico. 

Si può usare il cortile per realizzare un orto personale, purché non si occupi tutto lo spazio. Ed allo stesso modo è legittimo arredare il pianerottolo con piante e fiori sempre purché si renda agevole il passaggio ai vicini e ciò non pregiudichi eventuali allergie di questi ultimi. 

Si può installare una antenna satellitare sul tetto (se non vietato dal regolamento di condominio) facendo passare il filo per la facciata comune. 

Questi sono solo alcuni dei più tipici esempi di usi consentiti della cosa comune. 

Usi illegittimi delle parti comuni del condominio

È infinita la sfilza di sentenze che hanno ritenuto illegittimo l’uso, da parte di uno o più condomini, delle parti comuni. Ecco una prima rassegna. È vietato:

  • piantare un dissuasore di parcheggio o una catena su un’area del cortile per contrassegnare il proprio spazio auto, anche se assegnato dal condominio, in quanto l’aria resta comunque di tutti;
  • utilizzare le scale o il pianerottolo per parcheggiare ciclomotori o biciclette, non essendo questa la loro funzione;
  • utilizzare il proprio posto auto per scaricare legna o altri materiali;
  • sfruttare la terrazza per organizzare feste private;
  • parcheggiare l’auto o la moto nel giardino adibito al passeggio;
  • adattare l’ascensore a montacarichi per oggetti pesanti, che ne potrebbero pregiudicare il funzionamento.

Altri esempi di usi illegittimi delle aree comuni condominiali

Alcuni casi giudiziari ci forniscono ulteriori esempi di usi illegittimi della cosa comune.

Se il proprietario dell’ultimo piano abbatta parte della falda del tetto e della muratura per la costruzione di una terrazza, con utilizzazione per uso esclusivo di parte del sottotetto di proprietà di altro condomino, tale modifica integra un uso non consentito delle cose comuni e, dunque, innovazione vietata.

Non è possibile l’apertura praticata da un condomino nella recinzione del cortile condominiale, senza il consenso degli altri condomini al fine di creare un accesso dallo spazio interno comune ad un immobile limitrofo di sua esclusiva proprietà [3].

E’ illegittima l’installazione e utilizzazione esclusiva, da parte di un condomino titolare di un esercizio commerciale, di fioriere, tavolini, sedie e di una struttura tubolare con annesso tendone [4].

Il proprietario dell’ultimo piano non può trasformare una parte del tetto o della terrazza condominiale in un’area a proprio uso esclusivo: non si tratta infatti di una modifica finalizzata al migliore godimento della cosa comune, bensì all’appropriazione di una parte di questa che viene definitivamente sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri; né assume rilievo il fatto che la parte di tetto sostituita continui a svolgere una funzione di copertura dell’immobile [5].

La delibera assembleare che, nel destinare un’area comune a parcheggio di autovetture, ne disciplini l’uso escludendo uno dei condomini, è nulla se il relativo verbale non è sottoscritto da tutti i condomini, poiché la relativa determinazione, modificando il regolamento condominiale, produce vincoli di natura reale su beni immobili ed è, pertanto, soggetta all’onere della forma scritta a pena di nullità [6].


note

[1] Cass.10.03.2017 n. 6253.

[2] Cass. 12.3.2007, n. 4386.

[3] Cass. n. 26.9.2008, n. 24243

[4] Cass. 24.6.2008, n. 17208

[5] Cass. 5.6.2008, n. 14950

[6] Cass. 17.7.2006, n. 16228.

Autore immagine: depositphotos.com


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