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Chi può votare in assemblea condominiale?

7 Agosto 2022 | Autore:
Chi può votare in assemblea condominiale?

Chi ha diritto di partecipare alla riunione dei condòmini? Quando devono essere convocati anche gli inquilini e gli usufruttuari?

Chi partecipa all’assemblea di condominio? I condòmini, ovviamente. Ci sono tuttavia anche altri soggetti che, in determinate occasioni, sono chiamati a prendere parte alla riunione e ad esprimere il loro voto. Non si tratta di semplici spettatori ma di soggetti direttamente interessati alle decisioni. Chi sono costoro? Chi può votare in assemblea condominiale?

Il caso più classico è quello dell’inquilino che vive in affitto all’interno dell’edificio condominiale. È chiaro che il conduttore sia interessato alle decisioni che si prendono, visto che è lui a vivere nello stabile. Tuttavia, la legge stabilisce che possa votare in assemblea soltanto in specifiche circostanze.

Lo stesso dicasi per l’usufruttuario, cioè per colui che vive nell’immobile e lo gestisce (quasi) come se ne fosse il proprietario. Anche questo soggetto è chiamato a partecipare all’assemblea, in determinate occasioni. È quindi più che legittimo chiedersi, a questo punto, chi può votare in assemblea condominiale.

Assemblea condominio: che poteri ha?

A differenza dell’amministratore, che è obbligatorio solo nei condomini con più di otto proprietari, l’assemblea è l’unico organo che non può mai mancare in un condominio. Quali sono le sue competenze? Cosa fanno i condòmini riuniti in consesso?

È la legge [1] a stabilire quali sono i poteri dell’assemblea condominiale:

  • nomina, conferma e revoca l’amministratore, oltre a stabilire la sua retribuzione;
  • approva il preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condòmini;
  • approva il bilancio annuale, stabilendo l’impiego dell’eventuale residuo attivo della gestione;
  • decide sull’esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria e delle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

Assemblea: come si convoca?

L’assemblea non può riunirsi se i condòmini non sono regolarmente convocati. A tanto provvede l’amministratore; in sua assenza, può procedere qualsiasi condomino.

L’avviso di convocazione deve contenere obbligatoriamente, a pena di invalidità della deliberazione assembleare:

  • l’ordine del giorno, cioè le questioni che verranno trattate e su cui si deciderà;
  • la data esatta (giorno, mese e anno) nonché l’orario in cui si terrà la riunione, sia in prima che in seconda convocazione. Se l’assemblea avverrà in via telematica, bisogna anche specificare quale piattaforma verrà utilizzata (Skype, Zoom, ecc.).

La seconda convocazione non può essere fissata né lo stesso giorno né oltre dieci giorni dalla prima data.

L’avviso di convocazione va trasmesso ai partecipanti attraverso modalità “sicure”, cioè che consentano di avere certezza della ricezione da parte del destinatario.

Per la precisione, la legge [2] stabilisce che l’avviso di convocazione va trasmesso a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano.

In alternativa, è possibile inviare la convocazione anche attraverso strumenti meno “certi” (come, ad esempio, l’email ordinaria), ma solo se vi è il consenso del destinatario.

A pena di annullabilità della deliberazione, l’avviso di convocazione va trasmesso almeno cinque giorni prima la data prevista per la prima convocazione.

Assemblea condominiale: chi può votare?

L’avviso di convocazione deve essere trasmesso a tutti coloro che sono in grado di votare all’interno della riunione. Chi sono questi soggetti?

In assemblea condominiale possono votare: i proprietari (cioè, i condòmini in senso stretto); gli inquilini; gli usufruttuari. La differenza è che questi ultimi due, cioè conduttori e usufruttuari, devono essere convocati solo se nell’ordine del giorno sono previsti argomenti su cui la legge stabilisca che abbiano diritto di voto.

Approfondiamo la questione e vediamo quando, in assemblea condominiale, possono votare anche gli inquilini e gli usufruttuari.

Inquilini: quando possono votare in assemblea?

La legge [3] prevede che l’inquilino abbia diritto di voto, al posto del proprietario dell’appartamento datogli in affitto, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.

In questi casi, il conduttore non solo ha diritto di voto, ma ha anche il potere di impugnare le delibere viziate, ad esempio quando l’avviso di convocazione non gli è stato notificato almeno cinque giorni prima della data in cui era prevista la prima convocazione (anche se poi questa è andata deserta).

Il conduttore ha inoltre diritto di intervenire, ma senza diritto di voto, nelle assemblee relative alla modificazione degli altri servizi comuni, come ad esempio quelle riguardanti l’ascensore.

Usufruttuari: quando possono votare in assemblea?

Secondo la legge [4], le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell’usufruttuario. Al contrario, le riparazioni straordinarie sono a carico del nudo proprietario.

Da tanto si evince che l’usufruttuario deve essere convocato all’assemblea ogni volta che bisogna discutere dell’ordinaria amministrazione e del godimento degli spazi in comune con gli altri condomini. Per quanto riguarda la deliberazione inerente alla straordinaria amministrazione, dovrà invece essere convocato il nudo proprietario.

Ad esempio, gli usufruttuari potranno decidere sulle spese relative alla pulizia e all’illuminazione delle scale, al compenso dell’amministratore, all’uso dell’ascensore, ecc.

È evidente, dunque, come l’usufruttuario sia molto più partecipe alle decisioni condominiali rispetto al semplice inquilino che vive in affitto.

L’usufruttuario gode inoltre della legittimazione ad impugnare qualsiasi delibera che produca effetti nei suoi riguardi, anche in tema di spese straordinarie, ove non gode del diritto di voto.


note

[1] Art. 1135 cod. civ.

[2] Art. 66 disp. att. cod. civ.

[3] Legge n. 392/78 (cosiddetta Legge sull’equo canone)

[4] Artt. 1004 e 1005 cod. civ.

Autore immagine: depositphotos.com


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